Vivienda en Melilla

Radiografía del mercado autonómico

Melilla se sitúa como uno de los mercados más singulares del panorama inmobiliario español, tanto por su localización geográfica como por las características específicas de su tejido urbano y demográfico. La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) alcanzó en el cuarto trimestre de 2025 un notable 12,8 %, reflejo de una de las subidas más intensas del país. Este incremento sitúa a Melilla en el grupo de comunidades autónomas con mayor dinamismo en la evolución de precios residenciales durante el último año.

El contexto de presión sobre la vivienda habitual es evidente, aunque factores como la oferta limitada y la demanda estructural marcan un mercado de escasa elasticidad. La tasa de esfuerzo financiero y el ratio precio/renta no están disponibles, pero la dinámica de precios sugiere que la accesibilidad podría estar bajo tensión, especialmente en el segmento de primera vivienda.

El ciclo inmobiliario melillense se encuentra en una fase clara de expansión. El crecimiento de precios anual, muy por encima de la media nacional, apunta a un mercado en pleno impulso, con escasez relativa de suelo urbano y una actividad de obra nueva muy limitada que intensifica la presión sobre el stock disponible de segunda mano.

Evolución histórica del precio

La trayectoria del precio de la vivienda en Melilla ha estado marcada por una volatilidad ligada a la singularidad de su mercado y su limitada superficie urbanizable. Aunque no se dispone de una serie completa desde 2008, la evolución reciente muestra un repunte acelerado en el último año, con un incremento interanual del 12,8 % al cierre de 2025. Este ritmo de apreciación supera ampliamente el que se observa en la mayoría de las comunidades autónomas peninsulares.

El patrón de Melilla ha sido el de una recuperación progresiva tras el ajuste posterior a la burbuja inmobiliaria nacional, pero con una menor profundidad de la caída y una recuperación más rápida debido a la constante presión demográfica y a la escasa rotación de activos residenciales. La falta de suelo y la demanda estructural, tanto de vivienda habitual como de segunda residencia, han propiciado un entorno de precios persistentemente altos, con escasas oportunidades de compra a precios de reposición.

Estructura del valor territorial

El precio de la vivienda en Melilla responde a una combinación de factores singulares. La capitalidad administrativa de la ciudad autónoma concentra la demanda en un entorno urbano compacto, donde la disponibilidad de suelo es muy limitada y la edificación está sujeta a fuertes restricciones por razones geográficas y de seguridad.

El efecto litoral, habitual en otras regiones costeras, se ve matizado en Melilla por la escasez de frentes marítimos urbanizables y la alta densidad edificatoria en la franja central. La presión turística tiene un impacto moderado en comparación con otros enclaves mediterráneos, pero la ciudad mantiene una demanda constante de segunda residencia, vinculada tanto a residentes temporales como a personal de la administración y fuerzas armadas.

No existen diferencias provinciales, dado el carácter uniprovincial de la ciudad autónoma. Sin embargo, sí se aprecian micro-mercados diferenciados en función de la proximidad al centro administrativo, la calidad de los servicios y la accesibilidad a las instalaciones portuarias y comerciales.

La inexistencia de grandes polos industriales o agrícolas limita la diversificación de la demanda, concentrándose esta en sectores relacionados con la administración pública, servicios y logística. El peso de la economía pública y la elevada rotación de personal ligado a la función estatal contribuyen a una demanda estable y poco sujeta a ciclos económicos convencionales.

Perfil de la demanda y tenencia

La tasa de propiedad en Melilla es del 63,4 % en 2025, lo que indica una preferencia significativa por la vivienda en propiedad, aunque por debajo de la media nacional. El alquiler de mercado representa el 18,4 %, lo que señala una tendencia creciente hacia la movilidad residencial y la flexibilidad, en línea con las transformaciones demográficas y laborales de la ciudad.

El perfil predominante de comprador corresponde a residentes locales, empleados públicos y familias que buscan vivienda habitual en el entorno urbano. El mercado de segunda residencia, si bien relevante, tiene menor impacto que en otras zonas costeras del sur de España. La demanda internacional es testimonial, dada la singularidad del enclave y las restricciones administrativas para no residentes.

Respecto al préstamo hipotecario, el LTV habitual en Melilla se ajusta a los criterios nacionales, aunque la escasez de oferta y el elevado precio de acceso a la vivienda pueden limitar la financiación máxima en operaciones sobre viviendas más antiguas o de menor calidad.

Marco fiscal inmobiliario

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) general en Melilla se sitúa en el 6,0 %, con una escala progresiva que introduce cierta flexibilidad en función del valor de la transmisión, pero sin detallar los tramos. El gravamen sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es del 0,5 %, uno de los más bajos del territorio nacional, lo que contribuye a moderar el coste fiscal de la compraventa.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en la capital, Melilla, es del 0,8 % en 2025, situándose en la franja intermedia-baja respecto a otras capitales españolas. Este nivel impositivo suaviza la carga fiscal recurrente para los propietarios, aunque el peso del valor catastral en la determinación del IBI puede introducir diferencias notables según la localización y las características del inmueble.

El impacto real de la fiscalidad en la compraventa de viviendas se ve reducido respecto a otras autonomías, especialmente por el bajo AJD y el IBI contenido. Los costes asociados a la escritura pública y los aranceles notariales y registrales mantienen la tónica general del conjunto de España, sin particularidades específicas.

Mercado hipotecario

El dinamismo inmobiliario en Melilla se acompaña de una demanda hipotecaria alineada con las tendencias nacionales. No existen datos autonómicos desagregados sobre el número de hipotecas constituidas ni sobre el importe medio específico en la ciudad, pero el mercado responde a las condiciones generales de acceso al crédito.

El tipo de interés medio de las hipotecas a nivel nacional se sitúa en el 2,93 %, mientras que el Euríbor a 12 meses, principal referencia para las hipotecas variables, alcanza el 2,565 % en marzo de 2026. Con un plazo medio de 25 años, el coste financiero de una vivienda media en Melilla se ve condicionado por estos factores, en un contexto de tipos de interés estables o moderadamente ascendentes.

El cálculo de la cuota hipotecaria para una vivienda representativa en Melilla depende de la evolución de precios y del importe medio financiado, pero la presión sobre la cuota mensual es relevante, especialmente en el segmento de vivienda habitual y para compradores con menor capacidad de ahorro previo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el ITP en Melilla?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Melilla es del 6,0 %. Existe una escala progresiva, pero los tramos concretos no están detallados públicamente.

¿Qué porcentaje de viviendas se destinan al alquiler en Melilla?
En 2025, el 18,4 % de las viviendas en Melilla están en alquiler de mercado. Esta cifra refleja una tendencia creciente hacia la movilidad y la flexibilidad residencial.

¿Cuál es el tipo medio de las hipotecas en Melilla?
El tipo de interés medio para hipotecas en España es del 2,93 %. Melilla sigue esta referencia nacional en sus operaciones hipotecarias.

¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en Melilla en los últimos años?
El precio de la vivienda en Melilla ha experimentado un aumento del 12,8 % interanual al cierre de 2025. Esta subida sitúa a la ciudad entre los mercados más dinámicos del país.

¿Qué diferencia hay entre el ITP y el AJD en Melilla?
El ITP grava la compraventa de viviendas de segunda mano y es del 6,0 %, mientras que el AJD, del 0,5 %, se aplica sobre la escritura pública y otros documentos notariales.

¿Cuánto se paga de IBI en Melilla capital?
El IBI en la ciudad de Melilla es del 0,8 % en 2025. Este porcentaje se calcula sobre el valor catastral del inmueble.