Vivienda en Andalucía

Radiografía del mercado autonómico

Andalucía se consolida como uno de los mercados residenciales más dinámicos de España, con un precio medio de la vivienda en 2025 de 1.855,4 €/m². Este valor sitúa a la región en una posición intermedia dentro del ranking nacional, reflejando tanto la diversidad territorial como el peso que aporta la presión turística y la demanda internacional, sobre todo en la franja litoral. La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) para el último trimestre de 2025 es del 12,4 %, lo que confirma un contexto de intensa expansión, impulsado por la revalorización tanto de la vivienda de obra nueva (11,4 %) como, de forma aún más marcada, de la vivienda de segunda mano (12,5 %).

El ratio precio/renta en Andalucía es de 5,05 años, indicando que un hogar medio debe destinar íntegramente sus ingresos de algo más de cinco años para adquirir una vivienda tipo. En términos de esfuerzo financiero, la cuota hipotecaria consume el 22,8 % de la renta mensual media, un dato que, aunque por debajo de los umbrales de vulnerabilidad, marca cierto tensionamiento ante la evolución alcista de los precios y los costes de financiación.

El mercado andaluz avanza en una fase clara de expansión. La intensidad del crecimiento interanual y la consolidación de subidas sostenidas en los últimos ejercicios refuerzan esta percepción. El dinamismo es especialmente visible en los submercados costeros y en las grandes capitales, donde la presión de la demanda supera la capacidad de absorción de la oferta, alimentando un ciclo expansivo que ya supera holgadamente los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Evolución histórica del precio

La serie histórica de precios de la vivienda en Andalucía muestra un recorrido en tres grandes fases: crecimiento sostenido hasta la crisis de 2008, ajuste drástico durante la recesión y recuperación paulatina desde 2015, acelerada en los últimos años. En 1995, el precio medio se situaba en apenas 513,4 €/m², iniciando una senda ascendente que, impulsada por el auge crediticio y la presión demográfica, llevó el valor hasta los 1.805,8 €/m² en el segundo trimestre de 2008, pico máximo previo a la crisis financiera.

A partir de ese punto, el mercado experimentó un ajuste continuado. En 2014, el precio tocó suelo con valores en torno a los 1.206,4 €/m², lo que supuso una caída aproximada del 33 % respecto al máximo de 2008. Esta fase de contracción, marcada por el estallido de la burbuja y las restricciones de acceso al crédito, dio paso a un ciclo de estabilización y posterior recuperación.

Desde 2015, el precio ha crecido de manera sostenida. El valor medio en el cuarto trimestre de 2015 era de 1.223,7 €/m², y desde entonces la tendencia ha sido claramente alcista. El salto más relevante se produce en el último lustro, donde la reactivación de la demanda, el atractivo internacional de la región y el tirón en mercados como Málaga y la Costa del Sol impulsan una revalorización acelerada. En 2025, el precio de 1.855,4 €/m² supera con holgura el máximo previo a la crisis, consolidando la recuperación y situando a Andalucía en una nueva fase de máximos históricos.

Estructura del valor territorial

El precio de la vivienda en Andalucía responde a una gran diversidad territorial, marcada por la dualidad entre el interior y el litoral y por el peso de las grandes capitales. La presión turística constituye uno de los motores clave, especialmente en la Costa del Sol, Cádiz y Almería, donde la demanda de segunda residencia e inversores internacionales eleva de manera significativa el precio medio.

La capitalidad de Sevilla, como primer núcleo demográfico y económico, marca un diferencial notable respecto a provincias del interior como Jaén, Córdoba o Granada, más orientadas a la industria agroalimentaria y con menor presión urbanística. Málaga destaca como epicentro del crecimiento, impulsada por su potente sector tecnológico, el atractivo para el teletrabajo y la consolidación del turismo residencial. Cádiz, por su parte, combina el dinamismo de su capital, con un IBI del 0,74 % en 2025, y el empuje de los municipios costeros, donde el valor catastral y la fiscalidad local inciden en el precio final.

El efecto litoral es especialmente visible en la franja costera mediterránea, donde el valor del suelo y la escasez de oferta nueva consolidan precios muy superiores a la media regional. Las zonas de interior mantienen valores más moderados, condicionados por la menor presión de la demanda, aunque con incrementos notables en enclaves universitarios y polos logísticos. La industria, la agricultura y el turismo se combinan para generar micromercados con dinámicas muy diferenciadas a escala provincial.

Perfil de la demanda y tenencia

El mercado residencial andaluz se caracteriza por una elevada tasa de propiedad, con un 77,5 % de hogares en vivienda habitual en régimen de propiedad en 2025. El alquiler de mercado representa apenas el 11,9 %, reflejando una estructura tradicional y un peso aún limitado del arrendamiento frente a la media nacional.

El LTV habitual acompaña un perfil de comprador mayoritariamente nacional, orientado a la adquisición de vivienda habitual o segunda residencia. La demanda internacional se concentra en la costa, especialmente en Málaga, Cádiz y Almería, donde inversores de la UE y Reino Unido buscan vivienda vacacional o para teletrabajo, lo que incrementa la presión sobre la oferta y eleva los precios en zonas concretas.

La segunda residencia mantiene un peso relevante en el litoral, favorecida por la accesibilidad de precios en comparación con otras regiones turísticas y por la oferta de obra nueva adaptada a los perfiles extranjeros. El mercado de segunda mano domina en el interior y en las capitales, siendo la vivienda habitual el motor principal de la demanda. Este reparto condiciona la reactivación del sector y la configuración de la oferta, que debe adaptarse tanto a las exigencias de los compradores locales como a las preferencias del cliente internacional.

Marco fiscal inmobiliario

El marco fiscal en Andalucía establece un Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) general del 7,0 %, aplicable a la compraventa de vivienda de segunda mano. Este impuesto cuenta con una escala progresiva, lo que implica que el tipo efectivo puede variar en función del valor declarado en escritura pública y del valor catastral del inmueble. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se sitúa en el 1,2 % para la formalización de hipotecas y escrituras notariales asociadas a la compraventa.

El IBI en la capital, Cádiz, alcanza el 0,74 % en 2025, una cifra que se mantiene en línea con la media de las grandes ciudades españolas. El conjunto de estos tributos, junto con los aranceles notariales y registrales, eleva el coste total de la transmisión patrimonial y de la formalización de la operación, incidiendo especialmente en la adquisición de vivienda habitual y en los procesos de plusvalía en el caso de la venta de inmuebles.

El régimen fiscal andaluz presenta una carga impositiva moderada respecto al conjunto nacional, aunque la escala progresiva del ITP puede afectar de forma significativa a las operaciones de mayor volumen en zonas de alto valor, como Marbella o Sevilla capital. La fiscalidad local y autonómica se convierte así en un elemento clave a la hora de calcular el coste final de la inversión inmobiliaria en la región.

Mercado hipotecario

El mercado hipotecario andaluz se beneficia de la moderación de los tipos de interés a nivel nacional. El Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,565 % en marzo de 2026, funcionando como referencia para la revisión de las cuotas a tipo variable. El tipo medio nacional de las hipotecas es del 2,93 %, con un plazo medio de amortización de 25 años.

Con estos parámetros, la cuota estimada para una vivienda media en Andalucía ronda el 22,8 % de la renta mensual, resultado de la combinación entre precios aún competitivos respecto a otras comunidades y unas condiciones de financiación relativamente estables. El acceso a la vivienda habitual se mantiene dentro de los márgenes recomendados por los organismos supervisores, aunque la tendencia alcista del precio m² y la posibilidad de futuras subidas del Euríbor pueden tensionar el esfuerzo financiero exigido a los nuevos compradores.

La formalización de hipotecas exige el pago del AJD y de los correspondientes aranceles de notaría y registro, lo que incrementa el coste inicial de la operación. El mercado muestra un predominio de la financiación a tipo fijo o mixto, en línea con la evolución nacional, y una paulatina recuperación del volumen de hipotecas constituidas, en paralelo al alza sostenida del precio de la vivienda y al dinamismo de las transmisiones patrimoniales.

Preguntas frecuentes

¿Es buen momento para comprar vivienda en Andalucía?
El mercado andaluz atraviesa una fase de clara expansión, con un crecimiento anual del precio del 12,4 %. Los precios superan los máximos históricos, por lo que la decisión debe valorar la sostenibilidad del esfuerzo financiero y la evolución de tipos.

¿Cuánto es el ITP en Andalucía?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) general en Andalucía es del 7,0 %, con escala progresiva según el valor del inmueble. Este gravamen se aplica en la compraventa de vivienda de segunda mano.

¿Cuánto cuesta el m² en Andalucía en 2025?
El precio medio del metro cuadrado en Andalucía alcanza los 1.855,4 €/m² en 2025. Este valor sitúa a la región en una posición intermedia dentro del mercado español.

¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar la inversión alquilando en Andalucía?
El ratio precio/renta es de 5,05 años, lo que indica que se necesitarían algo más de cinco años de renta media para igualar el coste de adquisición de una vivienda tipo. Este dato es orientativo y puede variar según la ubicación y las condiciones del alquiler.

¿Qué diferencia hay entre el ITP y el AJD en Andalucía?
El ITP grava la compraventa de vivienda de segunda mano con un tipo general del 7,0 %, mientras que el AJD aplica un 1,2 % sobre la formalización de escrituras notariales y la constitución de hipotecas. Ambos impuestos son obligatorios y se suman a otros costes de la operación.

¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en Andalucía en los últimos años?
Tras tocar suelo en 2014 con valores en torno a 1.206 €/m², el precio ha crecido hasta superar los 1.855 €/m² en 2025. El incremento se ha acelerado en los últimos ejercicios, impulsando el mercado a nuevos máximos históricos.