Burbuja inmobiliaria
Fenómeno en el que los precios de los inmuebles suben por encima de sus fundamentos (rentas, coste de construcción, demografía) impulsados por expectativas de revalorización continua y crédito abundante. España vivió la mayor burbuja de su historia entre 1998 y 2007, con precios que triplicaron su valor real. El ratio precio/renta y el esfuerzo financiero son los indicadores de alerta más utilizados.
Qué es
Una burbuja inmobiliaria es una subida del precio de la vivienda muy por encima de lo que justifican los fundamentales (renta de los hogares, alquileres, coste de construcción), alimentada por el crédito fácil y la expectativa de que los precios seguirán subiendo. Cuando la expectativa se rompe, los precios caen y deja un exceso de deuda.
El caso español de 2007
España vivió una de las mayores burbujas de su entorno: entre finales de los noventa y 2007 el precio de la vivienda se multiplicó, con un volumen de obra nueva y de crédito hipotecario sin precedentes. El pinchazo arrastró al sector financiero y dejó una caída prolongada de precios hasta 2014. En términos reales (descontando la inflación), el pico de 2007 sigue por encima del nivel actual: conviene mirar el precio histórico nominal frente al real.
Cómo se vigila
Los analistas siguen ratios como el precio/renta (cuántos años de renta cuesta una vivienda) y el esfuerzo financiero (porcentaje de la renta que absorbe la cuota). Cuando se alejan mucho de su media histórica, se habla de sobrevaloración.
Preguntas frecuentes
¿Estamos en una nueva burbuja inmobiliaria?
Es un debate abierto. A diferencia de 2007, el crédito hipotecario está más controlado y la construcción de obra nueva es mucho menor. Para valorarlo se miran el ratio precio/renta y el esfuerzo financiero respecto a su media histórica, no solo el precio.
¿El precio de la vivienda está más alto que en 2007?
En términos nominales se ha recuperado y superado en varias zonas, pero en términos reales (descontando la inflación) el pico de 2007 sigue siendo más alto que el nivel medio actual.