El precio de la vivienda: nominal vs real
En euros corrientes parece que estamos en máximos. Descontada la inflación, la historia es otra: el pico real fue la burbuja de 2007 y todavía no se ha recuperado.
Nominal frente a real, año a año
Precio medio del m² de vivienda libre en España. Nominal: media anual MITMA (Valor Tasado), desde 1995. Real: deflactado por el IPC general (INE, base 2021) y expresado en euros de 2025. Serie real desde 2002.
Lo que cambia al descontar la inflación
En euros corrientes, el precio medio del m² pasó de 683 € en 1995 a 2128 € en 2025, una subida del 212 % en el periodo. Visto así, parece que la vivienda no ha dejado de batir récords.
Pero gran parte de esa subida es inflación, no encarecimiento real. Medido en euros constantes de 2025, el precio tocó techo en 2007, en torno a 2933 €/m² de hoy. El precio real actual ronda los 2128 €/m²: todavía alrededor de un 27 % por debajo de aquel máximo de la burbuja.
El suelo del ciclo se tocó en 2014, con un precio real de unos 1841 €/m² de 2025. Desde entonces los precios han subido, pero el punto de partida fue muy bajo en términos históricos.
Esta es una perspectiva que las series cortas de los portales inmobiliarios no pueden ofrecer: hace falta una serie larga y un deflactor oficial para distinguir cuánto del precio es subida real y cuánto es simplemente que el dinero vale menos.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué el precio real es distinto del precio que veo en los anuncios?
El precio nominal es el precio en euros del momento (el que aparece en los anuncios). El precio real descuenta la inflación: expresa todos los años en euros del mismo año (2025) usando el IPC del INE como deflactor. Sirve para comparar el poder adquisitivo necesario en cada época, sin que la inflación distorsione la comparación.
¿Está la vivienda en máximos históricos en España?
En términos nominales, el precio medio por m² está cerca de máximos. Pero en términos reales (descontada la inflación), el pico se alcanzó en 2007 y el precio actual sigue alrededor de un 27 % por debajo de aquel máximo. Es decir, hace falta menos esfuerzo real que en el pico de la burbuja, aunque la cifra en euros corrientes parezca más alta.
¿Qué fuente usáis para el precio y para la inflación?
El precio medio por m² procede del Ministerio de Transportes (MITMA), estadística de Valor Tasado, con serie desde 1995. La inflación es el IPC general nacional del INE (base 2021), disponible desde 2002. Por eso la serie real arranca en 2002: no inventamos un deflactor para los años anteriores.
¿Por qué la serie real empieza más tarde que la nominal?
La serie de precios nominales arranca en 1995, pero el IPC base 2021 del INE solo está disponible desde 2002. Para no inventar cifras, solo deflactamos los años con dato de IPC. Los años previos se muestran únicamente en nominal.