Cádiz

El mercado local en cifras

El precio medio del metro cuadrado en la provincia de Cádiz se sitúa en 1.893,2 €/m², marcando una de las referencias más elevadas del litoral andaluz. Cádiz capital, con una población de 109.950 habitantes, ocupa una posición central en el mercado inmobiliario provincial. Su ubicación como capital y su atractivo histórico, turístico y portuario condicionan tanto la demanda como la evolución de los precios. En el contexto provincial, Cádiz suele mostrar valores superiores a la media, impulsados por la escasez de suelo disponible y la demanda sostenida de vivienda tanto habitual como vacacional.

Aunque no se dispone de datos históricos detallados en este análisis, la tendencia apunta a una consolidación de precios en el municipio, apoyada por la recuperación del sector y el atractivo de la ciudad como destino tanto residencial como turístico. La comparación con máximos pre-crisis resulta relevante para inversores y compradores que buscan anticipar el comportamiento del mercado local, caracterizado por su resiliencia frente a otras áreas de la provincia.

Morfología urbana y perfil del comprador

Cádiz es un municipio netamente urbano y constituye la capital provincial. Su morfología responde a una trama compacta, con alta densidad edificatoria y una oferta limitada de suelo disponible para nueva construcción. El tejido residencial está muy consolidado, predominando la vivienda plurifamiliar y la rehabilitación de edificios históricos.

La demanda se concentra principalmente en la adquisición de vivienda habitual. El mercado de segunda residencia, aunque presente, es menos relevante que en otras zonas de la provincia donde el tirón turístico es más estacional. No obstante, el perfil inversor tiene cierto peso debido al alquiler vacacional y la rentabilidad asociada a la ubicación céntrica y el atractivo patrimonial.

En cuanto a la financiación, el LTV (loan to value o porcentaje de financiación respecto al valor de tasación) habitual en la ciudad se sitúa en torno al 70 %-80 % para compradores de primera vivienda, con condiciones hipotecarias marcadas por la evolución del Euríbor. Los compradores suelen optar por hipotecas a tipo fijo o mixto, buscando estabilidad en la cuota mensual en un entorno de tipos de interés variable.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) tipo urbano en Cádiz para 2025 se establece en el 0,74 % del valor catastral. Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral asignado a cada inmueble, el cual integra parámetros como ubicación, antigüedad y características constructivas. La recaudación del IBI representa una de las principales fuentes de ingresos municipales y condiciona el coste anual de tenencia de la vivienda.

En lo relativo a la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), Cádiz aplica los coeficientes oficiales vigentes en 2025. Este impuesto grava la ganancia generada por la revalorización del suelo entre la fecha de adquisición y la de transmisión de la vivienda. El cálculo depende tanto del periodo de tenencia como del valor catastral del suelo, resultando un coste significativo en operaciones de compraventa, especialmente para propiedades de larga antigüedad.

A nivel autonómico, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) son los principales gravámenes en la compraventa de segunda mano y obra nueva, respectivamente. En Andalucía, el ITP grava la transmisión de viviendas usadas, mientras que el AJD se aplica sobre las escrituras públicas de vivienda nueva. El coste fiscal total en la formalización de la escritura pública para una vivienda de precio medio en Cádiz incluye estos impuestos, además de los honorarios notariales y registrales, condicionando el desembolso inicial para el comprador.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Cádiz?

El precio medio del metro cuadrado en la provincia de Cádiz es de 1.893,2 €. La capital suele estar por encima de esta media provincial debido a su atractivo y escasez de suelo.

¿Cuánto es el IBI en Cádiz?

El tipo urbano del IBI en Cádiz para 2025 es del 0,74 % sobre el valor catastral. Cada propietario paga una cuantía anual en función del valor asignado a su inmueble.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Cádiz?

El coste de la plusvalía municipal en Cádiz depende del valor catastral del suelo y del periodo de tenencia. El ayuntamiento aplica los coeficientes oficiales para el cálculo en 2025.

¿Es buen momento para comprar en Cádiz?

El mercado muestra estabilidad y demanda sostenida, especialmente para vivienda habitual. La presión fiscal y la evolución de los tipos de interés hipotecarios son factores a considerar antes de comprar.