Algeciras

El mercado local en cifras

Algeciras, con una población de 126.589 habitantes, se consolida como uno de los principales núcleos urbanos del Campo de Gibraltar y la provincia de Cádiz. El precio medio de la vivienda en la provincia se sitúa en 1.893,2 €/m², cifra que sirve como referencia para el mercado local ante la ausencia de datos municipales desagregados. Esta cifra posiciona a Algeciras por debajo de los grandes polos turísticos de la Costa del Sol, pero muy por encima de otros municipios gaditanos de menor tamaño y perfil rural.

La evolución del precio en la provincia refleja una cierta recuperación respecto a los años posteriores a la crisis inmobiliaria, aunque todavía no se han alcanzado los niveles máximos registrados en el ciclo alcista anterior. La demanda en Algeciras se ha mantenido estable, apoyada por su papel estratégico como puerto internacional y ciudad fronteriza con un tejido productivo diversificado. El precio por metro cuadrado, aunque lejos de los máximos pre-crisis, muestra una tendencia sostenida que aleja el riesgo de grandes ajustes a corto plazo.

Morfología urbana y perfil del comprador

Algeciras es una ciudad portuaria y uno de los motores económicos de la provincia de Cádiz. Su morfología urbana combina un denso casco antiguo con barrios residenciales de expansión y zonas industriales ligadas al puerto. La ciudad funciona como centro comarcal y ofrece una amplia gama de servicios, lo que la convierte en un polo de atracción para la compra de vivienda habitual.

La demanda predominante es la de primera residencia, especialmente entre familias que buscan acceso a servicios educativos, sanitarios y laborales. La inversión en segunda residencia es residual, limitada por la menor vocación turística del municipio frente a otras localidades del litoral gaditano. Sin embargo, existe un segmento inversor vinculado al alquiler dirigido a trabajadores del puerto y empresas auxiliares.

El perfil hipotecario típico en Algeciras responde a compradores asalariados con estabilidad laboral, especialmente en el sector público, logístico o industrial. El LTV (loan to value) habitual se sitúa en los márgenes estándar del mercado nacional, con financiación media sobre el 80 % del valor de tasación para vivienda habitual. El Euríbor, como principal índice de referencia para préstamos hipotecarios a tipo variable, mantiene su influencia sobre la cuota mensual de los nuevos compradores.

Presión fiscal local

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) en Algeciras, para el tipo urbano, se sitúa en el 0,9 % sobre el valor catastral. Esta cifra se encuentra en la media de los grandes municipios andaluces y tiene un peso relevante en la fiscalidad anual de la vivienda habitual. El valor catastral, determinado por el catastro y no siempre alineado con el valor de mercado, constituye la base para el cálculo de este tributo.

En cuanto a la plusvalía municipal (IIVTNU), el impuesto grava el incremento de valor del terreno en las transmisiones patrimoniales de inmuebles urbanos. El Ayuntamiento de Algeciras aplica los coeficientes y tarifas fijados para 2025, que afectan tanto a transmisiones por compraventa como a herencias y donaciones. La cuantía exacta depende de la antigüedad de la propiedad y del valor catastral del suelo, elementos clave en la liquidación de la plusvalía.

La compraventa de vivienda en Andalucía se grava con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en el caso de segunda mano y con el de actos jurídicos documentados (AJD) para obra nueva. Estos tributos suponen el principal coste fiscal en la escritura pública, junto a los honorarios notariales y registrales. Para una vivienda media en Algeciras, el desembolso fiscal puede representar un porcentaje significativo sobre el precio de adquisición, especialmente en operaciones de segunda mano que tributan íntegramente por ITP.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Algeciras?

El precio medio provincial de la vivienda en Cádiz es de 1.893,2 €/m². Algeciras suele situarse en torno a esta referencia, aunque puede variar según barrio y tipología.

¿Cuánto es el IBI en Algeciras?

El tipo urbano del IBI en Algeciras es del 0,9 % sobre el valor catastral. Este importe se liquida anualmente y depende de la valoración asignada por el catastro.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Algeciras?

La plusvalía municipal se calcula aplicando los coeficientes vigentes al valor catastral del suelo. Su importe final varía según los años de tenencia y el valor catastral del terreno.

¿Es buen momento para comprar en Algeciras?

El mercado local muestra estabilidad y precios moderados respecto a otros polos costeros. La demanda de vivienda habitual sostiene el equilibrio entre oferta y demanda, con bajos riesgos de ajuste brusco.