Primera vivienda: todos los beneficios fiscales para compradores en 2026

El beneficio más grande: tipos reducidos de ITP

La mayoría de comunidades autónomas tienen tipos reducidos de ITP para la compra de primera vivienda, especialmente para:

• Compradores jóvenes (generalmente menores de 35-36 años).
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad (≥33 %).

Ejemplos de tipos reducidos en 2026

Para el cálculo exacto de tu caso, usa la calculadora de ITP/AJD y selecciona tu comunidad.

Tipos reducidos de AJD para primera vivienda

También en AJD hay reducciones en la mayoría de CCAA:

Deducciones en el IRPF

La deducción estatal por vivienda habitual fue suprimida en 2013 para nuevos compradores. Sin embargo, muchas CCAA mantienen deducciones autonómicas propias:

• Deducciones por compra de primera vivienda habitual para jóvenes.
• Deducciones por rehabilitación energética de vivienda.
• Deducciones por adquisición en municipios rurales o en riesgo de despoblación (Castilla y León, Aragón, La Rioja).

Consulta la tabla de deducciones autonómicas de la AEAT para cada comunidad.

Exención del ITP para compra de VPO

La compra de vivienda de protección oficial (VPO) puede estar exenta o tener tipos muy reducidos de ITP en muchas comunidades autónomas, además del IVA reducido al 4 %.

El IBI en vivienda habitual

Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones del IBI para:

• Primera vivienda de reciente adquisición con valor catastral bajo.
• Familias numerosas (hasta el 90 % en muchos municipios).
• Rehabilitación energética posterior a la compra.

Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio o usa nuestra calculadora de IBI.

Lista de verificación: beneficios que no puedes perderte

• ¿Tienes menos de 35-40 años? Comprueba el tipo reducido de ITP de tu CCAA.
• ¿Eres familia numerosa? Busca el tipo reducido específico.
• ¿Tienes discapacidad ≥33 %? Verifica las condiciones del tipo superreducido.
• ¿El precio de la vivienda supera el límite del tipo reducido? Puede aplicar el general al exceso.
• ¿Hay deducción autonómica en tu IRPF? Revisa las deducciones de tu CCAA.
• ¿Tu municipio tiene bonificación de IBI? Consúltalo en la ordenanza fiscal.

Casos prácticos

A continuación se presentan tres escenarios concretos basados en los perfiles más habituales de compradores de primera vivienda en España, aplicando los precios medios y condiciones hipotecarias vigentes en 2025. Se detallan los cálculos de entrada, importe de la hipoteca, cuotas mensuales aproximadas y el coste total de la operación, así como la rentabilidad potencial para quien compra con fines de inversión.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Supuestos

• Precio aproximado de vivienda: 250.000 €
• Entrada mínima habitual: 20 % (50.000 €)
• Importe de hipoteca: 200.000 €
• Tipo de interés hipotecario medio (2025): 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años
• Vivienda usada (aplicación de ITP según comunidad, no se incluye en el cálculo final por variar según CCAA)
• No se incluyen otros gastos asociados (notaría, registro, gestoría, tasación, etc.)

Cálculo de la cuota mensual
Para una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 2,93 %:

• Tipo de interés nominal anual: 2,93 %
• Plazo: 300 meses

La fórmula de la cuota mensual para un préstamo hipotecario es:

Cuota = [C x (i/12)] / [1 - (1 + i/12)^-n]

Donde:

• C = capital prestado (200.000 €)

• i = tipo de interés anual (2,93 % = 0,0293)

• n = número de cuotas (300)

  Cuota = [200.000 x (0,0293/12)] / [1 - (1 + 0,0293/12)^-300] Cuota = [200.000 x 0,0024417] / [1 - (1,0024417)^-300] Cuota = 488,34 € / [1 - 0,4781] Cuota = 488,34 € / 0,5219 ≈ 935,59 €

Resumen de pagos

• Entrada inicial: 50.000 €

• Importe hipotecado: 200.000 €

• Cuota mensual estimada: 935,59 €

• Coste total en 25 años (solo capital + intereses):

  • Total pagado en cuotas: 935,59 € x 12 meses x 25 años = 280.677 €
  • Suma de entrada y cuotas: 50.000 € + 280.677 € = 330.677 €

Observaciones
El comprador individual debe contar con ahorros suficientes para la entrada y los gastos asociados a la escrituración (ITP, notaría, etc.), que no se incluyen en la suma anterior. El coste final puede variar en función de la comunidad autónoma por la fiscalidad aplicada.

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Supuestos

• Precio de vivienda: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe de hipoteca: 144.000 €
• Tipo de interés medio: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cálculo de la cuota mensual

• Capital: 144.000 €

• Tipo de interés: 2,93 %

• Plazo: 25 años (300 meses)

  Cuota = [144.000 x (0,0293/12)] / [1 - (1 + 0,0293/12)^-300] Cuota = [144.000 x 0,0024417] / [1 - 0,4781] Cuota = 351,61 € / 0,5219 ≈ 673,42 €

Resumen de pagos

• Entrada inicial: 36.000 €

• Importe hipotecado: 144.000 €

• Cuota mensual estimada: 673,42 €

• Coste total en 25 años (solo capital + intereses):

  • Total pagado en cuotas: 673,42 € x 12 x 25 = 202.026 €
  • Suma de entrada y cuotas: 36.000 € + 202.026 € = 238.026 €

Observaciones
La pareja joven puede beneficiarse, en muchas comunidades autónomas, de tipos reducidos en ITP y deducciones autonómicas en el IRPF, lo que podría reducir el coste fiscal de la operación. Es fundamental calcular la fiscalidad exacta según el lugar de compra.

Perfil C: Inversor para alquiler

Supuestos

• Precio de vivienda: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe de hipoteca: 120.000 €
• Tipo de interés medio: 2,93 %
• Plazo: 25 años
• Rentabilidad bruta estimada: se toma el precio medio nacional por m² (2.230 €/m²) y se asume un alquiler medio anual equivalente al 4,5 % del valor de compra (el cálculo se hace sobre el precio de compra, suponiendo un alquiler de 675 €/mes).

Cálculo de la cuota mensual

• Capital: 120.000 €

• Tipo de interés: 2,93 %

• Plazo: 25 años

  Cuota = [120.000 x (0,0293/12)] / [1 - (1 + 0,0293/12)^-300] Cuota = [120.000 x 0,0024417] / [1 - 0,4781] Cuota = 292,99 € / 0,5219 ≈ 561,35 €

Rentabilidad bruta del alquiler

Si se alquila el piso por 675 €/mes:

• Ingreso anual por alquiler: 675 € x 12 = 8.100 €
• Rentabilidad bruta: (8.100 € / 150.000 €) x 100 = 5,4 %

Resumen de pagos

• Entrada inicial: 30.000 €

• Importe hipotecado: 120.000 €

• Cuota mensual estimada: 561,35 €

• Coste total en 25 años (solo capital + intereses):

  • Total pagado en cuotas: 561,35 € x 12 x 25 = 168.405 €
  • Suma de entrada y cuotas: 30.000 € + 168.405 € = 198.405 €

Observaciones
El inversor debe tener en cuenta los impuestos sobre el alquiler, los posibles periodos sin inquilino y los gastos de mantenimiento, que no se incluyen en este cálculo. La rentabilidad neta será menor tras impuestos y gastos.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No comprobar los requisitos específicos del tipo reducido de ITP en cada comunidad

Muchos compradores asumen que el tipo reducido de ITP se aplica automáticamente por ser jóvenes o comprar su primera vivienda. Sin embargo, cada comunidad autónoma establece condiciones concretas: límite de edad, tope de valor de la vivienda o ingresos máximos. No revisar estos requisitos puede llevar a pagar el tipo general. Es fundamental consultar la normativa autonómica antes de firmar.

2. Olvidar sumar todos los gastos asociados a la compra

El precio de la vivienda no es el único coste: a la entrada se suman impuestos (ITP, AJD o IVA), notaría, registro, gestoría, tasación y posibles comisiones bancarias. Un error habitual es calcular solo el 20 % de entrada y olvidar que los gastos pueden añadir entre un 10 % y un 13 % extra sobre el precio de compra, lo que puede descuadrar el presupuesto.

3. No solicitar la bonificación del IBI en el plazo establecido

Algunos ayuntamientos exigen que la solicitud de bonificación del IBI (para familias numerosas, viviendas recién adquiridas, etc.) se haga en los primeros meses tras la compra. Si se pasa el plazo, se pierde el derecho a la bonificación durante ese ejercicio. Es importante revisar la ordenanza municipal y presentar la solicitud cuanto antes.

4. No verificar la compatibilidad entre deducciones y bonificaciones

Algunas deducciones autonómicas o bonificaciones municipales pueden ser incompatibles entre sí o requerir que la vivienda cumpla condiciones específicas (por ejemplo, ser vivienda habitual, estar en municipio rural, etc.). Conviene revisar en detalle la letra pequeña de cada beneficio fiscal para no perder derechos por incompatibilidades.

5. No prever revisiones del Euríbor en hipotecas variables

Aunque el tipo medio de las hipotecas en 2025 es del 2,93 %, muchas hipotecas siguen referenciadas al Euríbor, que puede variar. No prever posibles subidas del Euríbor puede tensionar la economía familiar si la cuota aumenta. Es recomendable calcular la cuota con un Euríbor algo superior al actual para anticipar escenarios de subida.

6. Confiar en simuladores genéricos sin personalizar los datos

Muchos compradores utilizan simuladores de hipotecas o de gastos de compra sin adaptar los parámetros a su comunidad autónoma, edad o situación personal. Esto conduce a errores en el cálculo de impuestos o deducciones. Es esencial utilizar herramientas específicas y revisar bien cada dato introducido.

7. No comprobar el valor catastral para bonificaciones en el IBI

Algunas bonificaciones del IBI solo se conceden si el valor catastral de la vivienda está por debajo de un umbral determinado. Comprar una vivienda con valor catastral alto puede impedir el acceso a la bonificación, aunque se cumplan otros requisitos. Es recomendable consultar el recibo de IBI o el catastro municipal antes de comprar.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué impuestos se pagan al comprar una primera vivienda usada en 2026?

Al comprar una vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma y el perfil del comprador. Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad en la mayoría de comunidades.

2. ¿Cuánto ahorro supone el tipo reducido de ITP para jóvenes?

El ahorro depende del precio de la vivienda y el tipo aplicable en tu comunidad. Por ejemplo, en Andalucía el tipo general es del 7 % y el reducido para jóvenes es del 3,5 % para viviendas hasta 150.000 €, lo que puede suponer un ahorro de miles de euros.

3. ¿Qué requisitos hay para deducción autonómica en el IRPF por la compra de la primera vivienda?

Cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos, normalmente ligados a la edad, el uso como vivienda habitual y, en ocasiones, límites máximos de precio o renta. Es imprescindible consultar la normativa autonómica vigente.

4. ¿Puedo beneficiarme de varios tipos reducidos o deducciones a la vez?

En algunos casos sí, pero a veces existen incompatibilidades entre deducciones autonómicas y bonificaciones municipales. Es fundamental revisar las condiciones concretas de cada incentivo para asegurarse de su compatibilidad.

5. ¿La deducción por compra de vivienda habitual sigue existiendo a nivel estatal?

No, la deducción estatal fue suprimida en 2013 para nuevas compras. Actualmente solo existen deducciones autonómicas en algunas comunidades autónomas y para perfiles concretos.

6. ¿Qué plazo tengo para solicitar la bonificación del IBI tras comprar la vivienda?

El plazo para solicitar la bonificación del IBI lo fija cada ayuntamiento, pero suele ser dentro de los primeros meses tras la compra. Es recomendable presentar la solicitud lo antes posible para no perder el derecho ese año.

7. ¿Qué entrada mínima necesito para comprar una primera vivienda con hipoteca?

La mayoría de bancos exige al menos el 20 % del precio de compra como entrada, más entre un 10 % y un 13 % adicional para cubrir impuestos y gastos de compraventa.

8. ¿Cómo afecta el Euríbor a mi hipoteca en 2025?

El tipo medio de las hipotecas en 2025 es del 2,93 %, pero las hipotecas variables se revisan periódicamente según el Euríbor, que actualmente está en el 2,565 %. Si sube el Euríbor, la cuota mensual puede aumentar.

9. ¿Qué beneficios fiscales existen para la compra de vivienda de protección oficial (VPO)?

La compra de una VPO puede estar exenta de ITP o contar con tipos muy reducidos, además de un IVA reducido del 4 %. Las condiciones varían según la comunidad autónoma y el régimen de la vivienda.

10. ¿Es obligatorio empadronarse en la vivienda para conservar los beneficios fiscales?

Sí, en la mayoría de casos es obligatorio que la vivienda se destine a residencia habitual y permanente, lo que implica empadronarse en el domicilio adquirido para mantener las bonificaciones y deducciones.