Plusvalía municipal (IIVTNU): cómo se calcula y cuánto se paga

Qué es la plusvalía municipal

El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el incremento de valor del suelo urbano —no del total del inmueble— desde que lo adquiriste hasta que lo transmites.

Lo paga el vendedor en las compraventas, aunque en herencias y donaciones lo paga quien recibe el bien. El impuesto corresponde al ayuntamiento del municipio donde esté el inmueble.

Los dos métodos desde el RDL 26/2021

El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método anterior en 2021. Desde entonces, el RDL 26/2021 establece dos métodos; el contribuyente elige el más favorable:

Método objetivo (coeficientes)

[Base imponible](/glosario/base-imponible) = [Valor catastral](/glosario/valor-catastral) del suelo × Coeficiente (según años de tenencia)
Cuota = [Base imponible](/glosario/base-imponible) × [Tipo de gravamen](/glosario/tipo-de-gravamen) municipal (máximo 30 %)

El art. 108.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) fija un techo del 30 % y no establece ningún mínimo: cada ayuntamiento elige el tipo dentro de ese límite, y los hay muy por debajo del 30 %.

Coeficientes máximos estatales vigentes en 2026 (RDL 8/2023; los del RDL 9/2024 fueron derogados):

Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes por debajo de estos máximos, y la cuota final depende del tipo de gravamen que fije cada uno. La calculadora de plusvalía aplica los coeficientes y el tipo de tu municipio.

Método real

Si la ganancia real del suelo es inferior a la base calculada por el método objetivo, puedes optar por tributar sobre la ganancia real:

Ganancia suelo = Ganancia total × ([Valor catastral](/glosario/valor-catastral) suelo / Precio de adquisición)
Cuota = Ganancia suelo × [Tipo de gravamen](/glosario/tipo-de-gravamen)

Si has tenido pérdidas (vendiste por menos de lo que compraste), la cuota es 0 €.

Ejemplo práctico

• Valor catastral del suelo: 60.000 €
• Años de tenencia: 10
• Tipo de gravamen del ayuntamiento: 30 %
• Precio de compra: 200.000 €, precio de venta: 230.000 €

Método objetivo: 60.000 × 0,12 × 30 % = 2.160 €

Método real: ganancia total = 30.000 €. Ganancia suelo ≈ 30.000 × (60.000/200.000) = 9.000 €. Cuota = 9.000 × 30 % = 2.700 €

El contribuyente elige el más favorable, así que en este caso pagaría los 2.160 € del método objetivo. La diferencia entre ambos depende del coeficiente que toque por años de tenencia y del peso del suelo en el valor catastral, y puede ser mucho mayor que estos 540 €.

¿Cuándo no se paga plusvalía?

• Si vendiste por menos de lo que compraste (pérdida patrimonial) → cuota 0 por método real.
• Herencias en las que el heredero resida en la vivienda (exención parcial en algunos municipios).
• Daciones en pago de vivienda habitual en ciertos supuestos.

Plazo para pagar

• Compraventa: 30 días hábiles desde la transmisión.
• Herencias: 6 meses (prorrogables 6 meses más).

La plusvalía es compatible con la plusvalía fiscal del vendedor en el IRPF: son dos impuestos distintos sobre la misma operación.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No comprobar ambos métodos de cálculo de la plusvalía

Muchos contribuyentes aplican solo el método objetivo sin calcular el método real, lo que puede llevar a pagar más de lo necesario. Para evitarlo, calcula ambos métodos y presenta tu autoliquidación por el más ventajoso.

2. Olvidar que solo tributa el valor del suelo, no el valor total del inmueble

El IIVTNU grava exclusivamente el incremento del valor del suelo urbano, no el valor total de la vivienda ni el valor de la construcción o de las reformas realizadas. Asegúrate de usar el valor catastral del suelo al realizar tus cálculos.

3. Desconocer los coeficientes y el tipo de gravamen municipal

Cada ayuntamiento puede fijar un tipo de gravamen dentro de los límites legales y puede actualizar los coeficientes. Utilizar los valores incorrectos puede dar lugar a errores en la autoliquidación. Consulta siempre la ordenanza fiscal vigente de tu municipio al calcular la plusvalía.

4. No aportar documentación cuando la ganancia real sea inferior al cálculo objetivo

Si optas por el método real porque la ganancia es menor, es imprescindible aportar los justificantes de precios de adquisición y transmisión. No hacerlo puede implicar que el ayuntamiento rechace tu cálculo y liquide por el método objetivo, con un coste superior.

5. Pagar la plusvalía al vender con pérdidas

Tras la reforma de 2021, si vendes por menos de lo que compraste, el impuesto debe ser cero, pero algunos ayuntamientos siguen liquidando indebidamente. Si recibes una liquidación en estos casos, recurre presentando la documentación de la pérdida patrimonial.

6. Confundir la plusvalía municipal con la ganancia patrimonial en IRPF

Ambos impuestos gravan operaciones similares pero con bases y reglas distintas. La plusvalía municipal la gestiona el ayuntamiento y afecta solo al valor del suelo, mientras que la ganancia patrimonial en el IRPF es estatal y grava la ganancia total por la venta.

7. No respetar los plazos para la autoliquidación

Superar los plazos legales (30 días hábiles en compraventa, 6 meses en herencias) puede acarrear recargos y sanciones. Presenta siempre la autoliquidación dentro del plazo y solicita prórroga en herencias si lo necesitas.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga?
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano desde la adquisición hasta la transmisión de un inmueble. Debes pagarlo al vender, heredar o donar una vivienda o local.

2. ¿Quién está obligado a pagar la plusvalía municipal?
En las compraventas, la paga el vendedor. En herencias y donaciones, la obligación recae en quien recibe la vivienda o local.

3. ¿Se paga plusvalía si vendo por debajo del precio de compra?
No, si la transmisión genera una pérdida, la cuota del impuesto es cero según la normativa vigente desde 2021.

4. ¿Cómo se calcula la base imponible de la plusvalía municipal?
La base imponible se calcula sobre el valor catastral del suelo, aplicando un coeficiente según los años de tenencia del inmueble.

5. ¿Qué diferencia hay entre el método objetivo y el método real?
El método objetivo usa coeficientes legales sobre el valor catastral del suelo, mientras que el método real permite tributar solo por la ganancia real atribuible al suelo si esta es inferior.

6. ¿Puedo elegir el método de cálculo más favorable?
Sí, puedes elegir entre el método objetivo y el método real, presentando siempre el que resulte en una cuota menor.

7. ¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?
En compraventas, dispones de 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, el plazo es de 6 meses, prorrogable otros 6 meses.

8. ¿El impuesto se paga sobre el valor total de la vivienda?
No, la plusvalía municipal se paga únicamente sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor total del inmueble ni sobre la construcción.

9. ¿Cómo afecta la plusvalía municipal a la declaración de la renta?
La plusvalía municipal es un impuesto local independiente del IRPF. Sin embargo, la venta puede generar una ganancia patrimonial sujeta a tributación en la declaración de la renta.

10. ¿Qué ocurre si no pago la plusvalía municipal en plazo?
Si no presentas la autoliquidación en plazo, el ayuntamiento puede imponerte recargos, intereses de demora y sanciones económicas.