ITP y AJD: diferencias, tipos por comunidad autónoma y cuánto se paga

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Se aplica en la compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares. Lo paga el comprador en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de escritura.

La base imponible es el mayor valor entre:

• El precio declarado en escritura.
• El valor de referencia catastral del Catastro (desde 2022).

Si pagas por debajo del valor de referencia, Hacienda te reclamará la diferencia.

Tipos generales de ITP en 2026

La mayoría de CCAA aplican tipos reducidos para compradores menores de 35-36 años, familias numerosas y personas con discapacidad.

AJD: Actos Jurídicos Documentados

Se aplica principalmente en dos situaciones:

1. Compraventa de obra nueva (sujeta a IVA, no a ITP): la escritura de primera transmisión tributa por AJD.
2. Constitución de hipoteca: desde la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2018, lo paga el banco, no el comprador.

Tipos generales de AJD en 2026

¿ITP o IVA + AJD?

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Casos prácticos

El cálculo de los impuestos asociados a la compra de vivienda varía según el tipo de inmueble, su precio, la comunidad autónoma y la situación personal del comprador. Para ilustrar el impacto real del ITP y el AJD en distintos perfiles, se analizan tres escenarios con precios y condiciones hipotecarias realistas, aplicando los tipos impositivos autonómicos más comunes y el tipo de interés hipotecario medio actual.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Supuestos:

• Piso de segunda mano en ciudad grande (ejemplo: Madrid).
• Precio de compra: 250.000 €.
• Entrada: 20 % (50.000 €).
• Importe solicitado en hipoteca: 200.000 €.
• Plazo: 25 años.
• Tipo de interés fijo medio: 2,93 % TIN (tipo medio de las hipotecas constituidas en 2025, INE).
• Tipo ITP Madrid: 6 %.

1. Impuestos y gastos de compraventa

• ITP (6 % sobre 250.000 €):
  250.000 € x 6 % = 15.000 €
• Notaría, registro y gestoría:
  2.500 € (estimación orientativa, no oficial).
• Total gastos de compra (sin hipoteca):
  15.000 € (ITP) + 2.500 € = 17.500 €

2. Hipoteca

• Importe solicitado: 200.000 €

• Tipo de interés: 2,93 %

• Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)

• Cuota mensual estimada:
  Se utiliza la fórmula de cuota fija para préstamos hipotecarios:

  [ C = P \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} ]

  Donde:

  • C = cuota mensual
  • P = principal (200.000 €)
  • r = tipo de interés mensual = 2,93 % / 12 = 0,0024417
  • n = número total de cuotas = 300

  Cálculo:
  (1+0,0024417)^300 ≈ 2,034
  Numerador: 0,0024417 x 2,034 = 0,004963
  Denominador: 2,034 - 1 = 1,034
  C = 200.000 x (0,004963 / 1,034) = 200.000 x 0,004799 = 959,80 €

• Cuota mensual aproximada: 959,80 €

3. Coste total de la operación

• Coste total de la hipoteca (cuotas x 300): 959,80 € x 300 = 287.940 €
• Total pagado (precio + intereses + ITP y gastos):
  Entrada: 50.000 €
  Hipoteca (intereses incluidos): 287.940 €
  ITP: 15.000 €
  Otros gastos: 2.500 €
  Coste total: 50.000 € + 287.940 € + 15.000 € + 2.500 € = 355.440 €

Resumen:

• Precio piso: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 €
• ITP: 15.000 €
• Cuota mensual: 959,80 €
• Coste total (25 años): 355.440 €

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Supuestos:

• Piso de segunda mano en ciudad mediana (ejemplo: Asturias).
• Precio de compra: 180.000 €.
• Entrada: 20 % (36.000 €).
• Importe solicitado en hipoteca: 144.000 €.
• Plazo: 25 años.
• Tipo de interés fijo medio: 2,93 %.
• Tipo ITP Asturias: 8 %.

1. Impuestos y gastos de compraventa

• ITP (8 % sobre 180.000 €):
  180.000 € x 8 % = 14.400 €
• Notaría, registro y gestoría:
  2.000 € (estimación orientativa).
• Total gastos de compra (sin hipoteca):
  14.400 € (ITP) + 2.000 € = 16.400 €

2. Hipoteca

• Importe solicitado: 144.000 €

• Tipo de interés: 2,93 %

• Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)

• Cuota mensual estimada:

  r = 2,93 % / 12 = 0,0024417
  n = 300
  (1+0,0024417)^300 ≈ 2,034
  Numerador: 0,0024417 x 2,034 = 0,004963
  Denominador: 1,034
  C = 144.000 x (0,004963 / 1,034) = 144.000 x 0,004799 = 691,06 €

• Cuota mensual aproximada: 691,06 €

3. Coste total de la operación

• Coste total de la hipoteca (cuotas x 300): 691,06 € x 300 = 207.318 €
• Total pagado (precio + intereses + ITP y gastos):
  Entrada: 36.000 €
  Hipoteca (intereses incluidos): 207.318 €
  ITP: 14.400 €
  Otros gastos: 2.000 €
  Coste total: 36.000 € + 207.318 € + 14.400 € + 2.000 € = 259.718 €

Resumen:

• Precio piso: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 €
• ITP: 14.400 €
• Cuota mensual: 691,06 €
• Coste total (25 años): 259.718 €

Perfil C: Inversor para alquiler

Supuestos:

• Piso de segunda mano para alquilar en ciudad mediana (ejemplo: Castilla y León).
• Precio de compra: 150.000 €.
• Entrada: 20 % (30.000 €).
• Importe solicitado en hipoteca: 120.000 €.
• Plazo: 25 años.
• Tipo de interés fijo medio: 2,93 %.
• Tipo ITP Castilla y León: 8 %.
• Renta mensual estimada: 650 € (estimación basada en precios medios de alquiler para ese rango de precio en ciudades medias).

1. Impuestos y gastos de compraventa

• ITP (8 % sobre 150.000 €):
  150.000 € x 8 % = 12.000 €
• Notaría, registro y gestoría:
  1.800 € (estimación orientativa).
• Total gastos de compra (sin hipoteca):
  12.000 € (ITP) + 1.800 € = 13.800 €

2. Hipoteca

• Importe solicitado: 120.000 €

• Tipo de interés: 2,93 %

• Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)

• Cuota mensual estimada:

  r = 2,93 % / 12 = 0,0024417
  n = 300
  (1+0,0024417)^300 ≈ 2,034
  Numerador: 0,0024417 x 2,034 = 0,004963
  Denominador: 1,034
  C = 120.000 x (0,004963 / 1,034) = 120.000 x 0,004799 = 575,76 €

• Cuota mensual aproximada: 575,76 €

3. Rentabilidad bruta anual

• Ingresos anuales por alquiler: 650 € x 12 = 7.800 €
• Rentabilidad bruta anual (%):
  (Ingresos anuales / Precio de compra) x 100 = (7.800 / 150.000) x 100 = 5,2 %

4. Coste total de la operación

• Coste total de la hipoteca (cuotas x 300): 575,76 € x 300 = 172.728 €
• Total pagado (precio + intereses + ITP y gastos):
  Entrada: 30.000 €
  Hipoteca (intereses incluidos): 172.728 €
  ITP: 12.000 €
  Otros gastos: 1.800 €
  Coste total: 30.000 € + 172.728 € + 12.000 € + 1.800 € = 216.528 €

Resumen:

• Precio piso: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 €
• ITP: 12.000 €
• Cuota mensual: 575,76 €
• Rentabilidad bruta anual: 5,2 %
• Coste total (25 años): 216.528 €

Estos escenarios muestran cómo el ITP puede suponer un desembolso inicial considerable y cómo la cuota hipotecaria, junto con los intereses, incrementa notablemente el coste total de la vivienda a lo largo de los años. En la inversión para alquiler, la rentabilidad bruta se sitúa en el 5,2 %, sin contar gastos de mantenimiento, posibles periodos sin inquilino o tributación adicional.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Al afrontar la compra de una vivienda y enfrentarse a impuestos como el ITP y el AJD, es habitual cometer ciertos errores que pueden suponer un sobrecoste, sanciones o pérdidas económicas innecesarias. Estos son los fallos más habituales y las mejores formas de evitarlos:

1. No comprobar el valor de referencia catastral

Uno de los errores más recurrentes es calcular el ITP únicamente sobre el precio de compra pactado sin consultar el valor de referencia catastral. Desde 2022, este valor puede ser superior al precio de escritura y, en tal caso, Hacienda exigirá el pago del ITP sobre el importe mayor, más recargos e intereses si se detecta la diferencia tras la compraventa.
Cómo evitarlo:
Consultar el valor de referencia catastral en la web del Catastro antes de firmar la compra y calcular el ITP sobre el mayor de los dos valores.

2. Elegir mal la comunidad autónoma de tributación

El ITP y el AJD son impuestos autonómicos, y las diferencias entre comunidades son notables. Adquirir una vivienda en una comunidad con un tipo impositivo más alto puede encarecer la operación en miles de euros.
Cómo evitarlo:
Estudiar los tipos vigentes en la comunidad donde se ubica la vivienda y, si existe flexibilidad (por ejemplo, en segundas residencias o traslados), plantear la compra en zonas con tipos más bajos.

3. Olvidar los tipos reducidos o bonificaciones

Muchos compradores desconocen que existen tipos reducidos para menores de 35-36 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de protección oficial. No informarse puede llevar a pagar el tipo general cuando se tendría derecho a una bonificación significativa.
Cómo evitarlo:
Revisar si se cumplen los requisitos para tipos reducidos del ITP o del AJD en la comunidad autónoma correspondiente y presentar la documentación acreditativa al formalizar la compra.

4. No prever la liquidez suficiente para los impuestos

El ITP, a diferencia de otros gastos, debe abonarse en un solo pago y en un plazo breve tras la firma de la escritura (30 días hábiles). Muchas entidades no financian el ITP dentro de la hipoteca, lo que puede causar problemas de liquidez o retrasos que conllevan sanciones.
Cómo evitarlo:
Planificar el pago del ITP y los gastos de compraventa con antelación, asegurando fondos propios suficientes para afrontar estos desembolsos puntuales.

5. Confundir el ITP con el IVA y el AJD en obra nueva

Es común no distinguir correctamente entre ITP (vivienda usada) e IVA + AJD (vivienda nueva). Este error puede reflejarse en simulaciones de gastos erróneas y sorpresas al calcular el presupuesto real de compra.
Cómo evitarlo:
Confirmar el régimen fiscal de la vivienda: si es de segunda mano, se paga ITP; si es de obra nueva (primera transmisión del promotor), se paga IVA (10 %) y AJD según comunidad.

6. No presentar el ITP dentro del plazo

Retrasar el pago del ITP más allá del plazo legal de 30 días hábiles implica recargos, intereses y, en ocasiones, sanciones administrativas.
Cómo evitarlo:
Consultar el calendario de plazos tras la firma y presentar el modelo correspondiente en la delegación de Hacienda autonómica o por vía telemática lo antes posible.

7. No calcular la rentabilidad real en inversiones

Al invertir en vivienda para alquilar, es frecuente calcular la rentabilidad bruta sin tener en cuenta el impacto del ITP ni del coste financiero de la hipoteca, lo que puede dar lugar a estimaciones optimistas alejadas de la realidad.
Cómo evitarlo:
Incluir el ITP, los intereses de la hipoteca y otros gastos iniciales en el cálculo de rentabilidad para estimar el beneficio real de la inversión a largo plazo.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es el ITP y cuándo se paga?

El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Se paga por el comprador en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.

2. ¿Qué es el AJD y en qué casos se aplica?

El AJD, o Actos Jurídicos Documentados, es un impuesto autonómico que grava la formalización de documentos notariales, principalmente en la compra de vivienda nueva y la constitución de hipotecas. En vivienda nueva lo paga el comprador y, en hipotecas, el banco.

3. ¿Cómo se calcula el ITP?

El ITP se calcula aplicando el tipo impositivo vigente en la comunidad autónoma sobre el mayor valor entre el declarado en escritura y el valor de referencia catastral del inmueble.

4. ¿Cuánto se paga de ITP en Madrid?

En Madrid, el tipo general del ITP es del 6 % sobre el valor de la vivienda, aunque pueden existir tipos reducidos para ciertos colectivos.

5. ¿Es obligatorio pagar el ITP si ya se ha pagado IVA?

No, el ITP y el IVA no se aplican conjuntamente. El IVA se paga únicamente en la compra de vivienda nueva (primera transmisión), mientras que el ITP se aplica en la segunda mano.

6. ¿Quién paga el AJD en la constitución de una hipoteca?

Desde noviembre de 2018, el AJD en la constitución de hipotecas lo paga la entidad bancaria, no el comprador.

7. ¿Qué consecuencias tiene no pagar el ITP a tiempo?

No pagar el ITP dentro del plazo legal implica recargos, intereses de demora y posibles sanciones administrativas, incrementando significativamente el coste final.

8. ¿Existen bonificaciones o tipos reducidos en el ITP?

Sí, la mayoría de comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos para menores de 35-36 años, familias numerosas, personas con discapacidad y viviendas protegidas, siempre que se cumplan los requisitos.

9. ¿Cuál es el tipo general de AJD en Cataluña?

En Cataluña el tipo general de AJD es del 1,5 %, el más alto de España junto al de Aragón, Baleares, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Murcia. La Comunidad Valenciana aplica el 1,4 %.

10. ¿El ITP se puede incluir en la hipoteca?

No es habitual que el ITP se incluya en la financiación hipotecaria; normalmente debe abonarse con fondos propios al formalizar la compra.