Precio de compraventa
Contraprestación económica que el comprador paga al vendedor por la transmisión de un inmueble. El precio declarado en escritura sirve como base imponible del ITP, salvo que el valor de referencia catastral sea superior. Además del precio del inmueble, el comprador debe prever los gastos adicionales: ITP o IVA+AJD, notaría, registro y gestoría, que suponen un 10-15 % adicional.
El precio escriturado ya no decide solo la factura fiscal
Desde la reforma de la Ley 11/2021, la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si compras por 150.000 € una vivienda cuyo valor de referencia es de 180.000 €, el impuesto se liquida sobre 180.000 €. Escriturar por debajo del valor de referencia no ahorra impuestos: solo obliga a pagar sobre una base que no has desembolsado.
El valor de referencia se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar, y se puede impugnar aportando una tasación, pero el procedimiento es posterior a la liquidación.
Lo que hay que sumarle al precio
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP, del 4 % al 10 % según CCAA | IVA 10 % (4 % en VPO de régimen especial) |
| AJD | No, en la transmisión | Sí, del 0 % al 1,5 % según CCAA |
| Notaría, registro, gestoría | Sí | Sí |
| Tasación | Si hay hipoteca | Si hay hipoteca |
Sobre el conjunto, el desembolso real se sitúa entre un 10 % y un 15 % por encima del precio del inmueble, y ese dinero no lo financia el banco: sale íntegro del ahorro del comprador. Es el motivo por el que la entrada efectiva rara vez es el 20 % del que se habla, sino más bien un 30 %.
El precio y el contrato
El precio pactado se fija normalmente en el contrato de arras, donde también se acuerda la señal —lo habitual es el 10 %— y el plazo para escriturar. Desde ese momento el precio ya no se renegocia salvo acuerdo de ambas partes o incumplimiento, así que conviene haber comprobado antes cargas en el Registro y valor de referencia.