Qué es el IBI y cómo se calcula: valor catastral, tipos y bonificaciones

Qué es el IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal de devengo anual que grava la titularidad de un bien inmueble. Se devenga el 1 de enero de cada año, por lo que quien sea propietario a esa fecha es el sujeto pasivo, aunque luego venda el inmueble.

El ayuntamiento lo cobra directamente y los ingresos del IBI financian los servicios municipales.

Cómo se calcula

Cuota IBI = [Valor catastral](/glosario/valor-catastral) × [Tipo de gravamen](/glosario/tipo-de-gravamen)

Valor catastral: lo asigna el Catastro a cada inmueble. Suele ser inferior al valor de mercado. Se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro de forma gratuita, o en el recibo del IBI del año anterior.

Tipo de gravamen: lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites legales:

• Inmuebles urbanos: entre 0,4 % y 1,1 % (hasta 1,3 % en municipios de más de 100.000 habitantes).
• Inmuebles rústicos: entre 0,3 % y 0,9 %.

Ejemplo

Una vivienda con valor catastral de 120.000 €:

• En Madrid (tipo 0,428 %): 120.000 × 0,00428 = 514 €/año
• En Barcelona (tipo 0,66 %): 120.000 × 0,0066 = 792 €/año
• En Tarragona (tipo 1,023 %): 120.000 × 0,01023 = 1.228 €/año

Los tipos más bajos entre las grandes ciudades españolas corresponden a Bilbao (0,183 %, régimen foral Bizkaia) y Pamplona (0,25 %, régimen foral Navarra).

Bonificaciones habituales

Los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones que reducen la cuota del IBI:

• Familia numerosa: hasta el 90 % de bonificación en muchos municipios.
• VPO o vivienda protegida: bonificación durante los primeros años.
• Domicilio habitual: algunos municipios bonifican la vivienda de residencia.
• Energía renovable: inmuebles con instalaciones de energías renovables.
• Inmueble de escaso valor catastral: algunos municipios fijan exenciones para valores bajos.

Para conocer las bonificaciones de tu municipio, consulta la ordenanza fiscal municipal publicada en el BOP (Boletín Oficial de la Provincia).

Tipos de IBI que existen

• IBI urbano: el más habitual, para inmuebles en suelo urbano.
• IBI rústico: para fincas en suelo no urbanizable.
• IBI BICES (Bienes de Características Especiales): infraestructuras como autopistas, embalses, centrales. Tipo más alto.

Cómo consultar tu valor catastral

1. Accede a la Sede Electrónica del Catastro.
2. Introduce la referencia catastral (figura en el recibo del IBI o en la escritura).
3. Obtendrás la ficha con el valor catastral y la descripción del inmueble.

Usa nuestra calculadora de IBI para estimar la cuota con el tipo real de tu municipio.

Casos prácticos

Al analizar el IBI y su impacto en la compra y tenencia de vivienda, resulta útil ilustrar el efecto combinado de los impuestos municipales y la financiación hipotecaria en distintos perfiles de comprador. A continuación, se desarrollan tres escenarios prácticos con cifras adaptadas a la realidad del mercado inmobiliario y financiero actual en España, utilizando los datos disponibles: precio medio nacional de la vivienda, Euríbor a 12 meses y tipos hipotecarios medios.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Supuesto: Compra de un piso en una gran ciudad por 250.000 €.
Entrada mínima: 20 % del precio.
Importe de la hipoteca: 80 % (200.000 €).
Tipo de interés medio: 2,93 % TIN (Tipo de Interés Nominal) a 25 años.
Euríbor 12 meses: 2,565 % (referencia para hipotecas variables).
Tipo de gravamen IBI: Se toma como ejemplo el tipo de Madrid, 0,428 %.

1. Cálculo de la entrada y gastos iniciales

• Entrada (20 %): 50.000 €
• Importe a financiar: 200.000 €

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

Utilizando una hipoteca a 25 años (300 cuotas), a un tipo fijo de 2,93 %:

• Cuota mensual: Aproximadamente 946,53 €
• Coste total en intereses:
  Cálculo estimado:
  • Capital total devuelto: 946,53 € × 300 = 283.959 €
  • Intereses pagados: 83.959 € (283.959 € - 200.000 €)

3. IBI anual y acumulado

• Se parte de un valor catastral típico para este rango de precios. Si el valor catastral suele ser un 60 % del valor de mercado, sería:
  • 250.000 € × 0,6 = 150.000 €
• IBI anual: 150.000 × 0,00428 = 642 €/año
• IBI total en 25 años: 642 € × 25 = 16.050 €

4. Coste total de la operación

• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 €
• Intereses: 83.959 €
• IBI total: 16.050 €
• Total desembolsado en 25 años: 50.000 + 200.000 + 83.959 + 16.050 = 350.009 €

Resumen Perfil A:

• Precio de compra: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 €, cuota 946,53 €/mes
• IBI anual: 642 €
• Coste total (25 años): 350.009 €

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Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Supuesto: Compra de un piso en ciudad de tamaño medio por 180.000 €. Entrada mínima: 20 % (36.000 €). Importe de la hipoteca: 144.000 €. Tipo de interés medio: 2,93 % a 25 años. Tipo IBI: Se toma un valor intermedio de 0,66 % (ejemplo Barcelona).

1. Cálculo de la entrada y gastos iniciales

• Entrada: 36.000 €
• Importe a financiar: 144.000 €

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

• Cuota mensual: Aproximadamente 682,30 €
• Coste total en intereses:
  • Capital total devuelto: 682,30 € × 300 = 204.690 €
  • Intereses pagados: 60.690 € (204.690 € - 144.000 €)

3. IBI anual y acumulado

• Valor catastral estimado: 180.000 € × 0,6 = 108.000 €
• IBI anual: 108.000 × 0,0066 = 712 €/año
• IBI total en 25 años: 712 € × 25 = 17.800 €

4. Coste total de la operación

• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 €
• Intereses: 60.690 €
• IBI total: 17.800 €
• Total desembolsado en 25 años: 36.000 + 144.000 + 60.690 + 17.800 = 258.490 €

Resumen Perfil B:

• Precio de compra: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 €, cuota 682,30 €/mes
• IBI anual: 712 €
• Coste total (25 años): 258.490 €

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Perfil C: Inversor para alquiler

Supuesto: Compra de un piso para alquilar por 150.000 € en una ciudad mediana o pequeña. Entrada mínima: 20 % (30.000 €). Importe de la hipoteca: 120.000 €. Tipo de interés medio: 2,93 % a 25 años. Tipo IBI: Tomamos un valor alto, 1,023 % (ejemplo Tarragona). Precio medio de alquiler: Se estima el alquiler en 8 €/m² y una vivienda de 65 m²: 520 €/mes, 6.240 €/año.

1. Cálculo de la entrada y gastos iniciales

• Entrada: 30.000 €
• Importe a financiar: 120.000 €

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

• Cuota mensual: Aproximadamente 568,82 €
• Coste total en intereses:
  • Capital total devuelto: 568,82 € × 300 = 170.647 €
  • Intereses pagados: 50.647 € (170.647 € - 120.000 €)

3. IBI anual y acumulado

• Valor catastral estimado: 150.000 € × 0,6 = 90.000 €
• IBI anual: 90.000 × 0,01023 = 921 €/año
• IBI total en 25 años: 921 € × 25 = 23.025 €

4. Rentabilidad bruta del alquiler

• Ingresos anuales por alquiler: 6.240 €
• Rentabilidad bruta: (6.240 € / 150.000 €) × 100 = 4,16 %
• Rentabilidad bruta descontando IBI: [(6.240 € - 921 €) / 150.000 €] × 100 = 3,54 %

5. Coste total de la operación

• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 €
• Intereses: 50.647 €
• IBI total: 23.025 €
• Total desembolsado en 25 años: 30.000 + 120.000 + 50.647 + 23.025 = 223.672 €

Resumen Perfil C:

• Precio de compra: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 €, cuota 568,82 €/mes
• IBI anual: 921 €
• Rentabilidad bruta: 4,16 % (3,54 % descontando IBI)
• Coste total (25 años): 223.672 €

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Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No comprobar el valor catastral actualizado

Uno de los errores más habituales es no verificar si el valor catastral de la vivienda está actualizado. El valor catastral puede cambiar tras una revisión catastral, obras, cambios de uso o revisiones periódicas municipales. Utilizar un valor desactualizado puede llevar a errores en la previsión del IBI y sorpresas en el recibo anual. Es recomendable consultar el valor real en la Sede Electrónica del Catastro antes de hacer cualquier cálculo o compra.

2. Ignorar las bonificaciones disponibles

Muchos propietarios desconocen las bonificaciones o exenciones a las que pueden optar en su municipio: familia numerosa, vivienda habitual, inmuebles con instalaciones de energía renovable o viviendas de protección oficial. No informarse sobre estas bonificaciones implica pagar más IBI del necesario. Para evitarlo, conviene revisar la ordenanza fiscal municipal y solicitar expresamente las bonificaciones antes del periodo de cobro.

3. Confundir el valor catastral con el valor de mercado

Es frecuente pensar que el IBI se calcula sobre el precio de compra o venta de la vivienda, cuando en realidad se aplica sobre el valor catastral, generalmente inferior al de mercado. Esta confusión puede afectar a las previsiones de gasto anual y desvirtuar el cálculo de la rentabilidad en inversiones inmobiliarias. Para evitarlo, es fundamental distinguir ambos valores y consultar el catastral actualizado.

4. Omitir el IBI en los cálculos de inversión y rentabilidad

Al analizar la rentabilidad de un inmueble para alquiler, muchos inversores olvidan incluir el IBI entre los gastos recurrentes, lo que sobrestima la rentabilidad bruta y neta. Integrar el IBI junto a otros gastos como comunidad o reparaciones es clave para una estimación realista de los beneficios.

5. No revisar el tipo de gravamen municipal

El tipo impositivo del IBI varía significativamente entre municipios, incluso para inmuebles con el mismo valor catastral. Presuponer un tipo estándar puede llevar a errores de hasta un 100 % en la cuota anual. Es importante consultar el tipo específico del municipio y, si existen recargos por inmuebles vacíos o de uso específico, incorporarlos al cálculo.

6. Olvidar el IBI en el presupuesto de compra

Al planificar la compra de una vivienda, el IBI anual debe incorporarse al presupuesto de gastos fijos, junto con la cuota de la hipoteca, comunidad y suministros. No prever este gasto puede afectar la liquidez mensual y el esfuerzo financiero total.

7. No tener en cuenta los recargos por impago

El retraso en el pago del IBI conlleva recargos, intereses de demora y, en última instancia, procedimientos de apremio por parte del ayuntamiento, lo que puede derivar en embargos. Para evitar estos problemas, es aconsejable domiciliar el recibo y comprobar el calendario de pagos municipal.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es el IBI y quién debe pagarlo?

El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de bienes inmuebles. Debe pagarlo el propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año.

2. ¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?

Se multiplica el valor catastral del inmueble por el tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento. El resultado es la cuota anual a pagar.

3. ¿Dónde se puede consultar el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral se consulta gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro, usando la referencia catastral del inmueble.

4. ¿Cuál es el tipo de gravamen del IBI en España?

El tipo oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % para inmuebles urbanos, y entre el 0,3 % y el 0,9 % para rústicos. En grandes ciudades puede llegar al 1,3 %.

5. ¿Qué bonificaciones existen en el IBI?

Las bonificaciones más frecuentes son para familias numerosas, viviendas protegidas, domicilio habitual, instalaciones de energías renovables y viviendas de escaso valor catastral.

6. ¿Es obligatorio pagar el IBI si la vivienda está vacía?

Sí, el IBI debe pagarse siempre que se sea propietario, con independencia de si el inmueble está habitado, alquilado o vacío.

7. ¿El IBI sube cada año?

El IBI puede variar si el ayuntamiento revisa el tipo de gravamen, actualiza el valor catastral o elimina bonificaciones. No necesariamente sube todos los años.

8. ¿El inquilino debe pagar el IBI?

No, el sujeto pasivo del IBI es el propietario. Solo podrá repercutirse al inquilino si así se pacta expresamente en el contrato de alquiler.

9. ¿Qué ocurre si no se paga el IBI?

El impago genera recargos e intereses de demora, y puede derivar en un procedimiento de apremio con embargo de cuentas o del propio inmueble.

10. ¿Puede variar mucho el IBI entre municipios similares?

Sí, porque cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen y puede aplicar bonificaciones distintas. Dos viviendas similares pueden tener cuotas de IBI muy diferentes según el municipio.

Casos prácticos

El IBI representa una de las obligaciones fiscales clave para los propietarios de inmuebles en España. Sin embargo, su impacto no puede analizarse de forma aislada: la fiscalidad inmobiliaria y los costes de adquisición de vivienda están íntimamente ligados al valor catastral, el precio de mercado, la financiación hipotecaria y el perfil del comprador. La integración de estos factores es determinante tanto para la economía doméstica como para la rentabilidad de la inversión en vivienda habitual o en activos para alquiler.

A continuación, se detallan tres casos prácticos, utilizando datos actuales de mercado y tipos hipotecarios vigentes, para ilustrar la relación entre el IBI y el resto de costes principales asociados a la compra y tenencia de un inmueble. Cada escenario incluye el cálculo de la entrada mínima habitual (20 %), la hipoteca resultante, la cuota mensual estimada para un crédito a 25 años con un tipo medio del 2,93 %, y el coste total de la financiación. Asimismo, se ofrece una estimación del IBI anual aplicando valores catastrales realistas y tipos medios, así como la rentabilidad bruta en el caso de inversión para alquiler.

Perfil A: comprador individual en ciudad grande

Supuestos del escenario

• Tipo de inmueble: piso de segunda mano
• Ubicación: ciudad grande (Madrid, Barcelona, Valencia)
• Precio medio de compraventa: 250.000 €
• Valor catastral estimado: 60 % del valor de mercado → 150.000 €
• Tipo de gravamen IBI: 0,6 % (valor medio entre grandes ciudades)
• Entrada: 20 % (50.000 €)
• Importe de hipoteca: 200.000 €
• Plazo: 25 años
• Tipo de interés fijo: 2,93 % (media vigente)
• Euríbor actual: 2,565 % (referencia para hipotecas variables, pero se opta por tipo fijo)
• Tasa de esfuerzo recomendada: ≤ 35 % de los ingresos netos mensuales

Cálculo de la cuota hipotecaria

Para una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 2,93 % TIN:

• Cuota mensual:
  Fórmula de cuota fija:
  ( C = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1} )
  Donde:

  • ( P ) = 200.000 €
  • ( r ) = 2,93 % anual / 12 = 0,0024417 mensual
  • ( n ) = 300 meses

  ( C = 200.000 \times \frac{0,0024417 \times (1 + 0,0024417)^{300}}{(1 + 0,0024417)^{300} - 1} )

  El resultado es una cuota aproximada de 944 €/mes.

Coste total de la hipoteca

• Total pagado al final del préstamo:
  944 €/mes x 300 meses = 283.200 €
  Intereses aproximados: 83.200 €
  (283.200 € - 200.000 €)

IBI anual estimado

• IBI = Valor catastral × Tipo
  150.000 € × 0,006 = 900 €/año

Costes iniciales adicionales (referenciales, sin datos de contexto):

• Escritura pública, transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados: no se incluyen cifras exactas por falta de datos específicos, pero representan alrededor del 10 % del precio en la mayoría de compraventas.

Tasa de esfuerzo

• Recomendable: que la cuota (944 €) no supere el 35 % de los ingresos netos. Por tanto, ingresos netos mínimos recomendados: 2.700 €/mes.

Resumen del perfil A

• Precio vivienda: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 € a 25 años
• Cuota mensual: 944 €
• Coste total: 283.200 €
• IBI anual: 900 €

Perfil B: pareja joven en ciudad mediana

Supuestos del escenario

• Tipo de inmueble: piso de segunda mano
• Ubicación: ciudad mediana (por ejemplo, Valladolid, Alicante, Gijón)
• Precio medio de compraventa: 180.000 €
• Valor catastral estimado: 60 % del valor de mercado → 108.000 €
• Tipo de gravamen IBI: 0,5 % (media de ciudades intermedias)
• Entrada: 20 % (36.000 €)
• Importe de hipoteca: 144.000 €
• Plazo: 25 años
• Tipo de interés fijo: 2,93 %
• Euríbor actual: 2,565 %

Cálculo de la cuota hipotecaria

Para una hipoteca de 144.000 € a 25 años al 2,93 % TIN:

• Cuota mensual:
  ( r = 0,0024417 ), ( n = 300 )
  ( C = 144.000 \times \frac{0,0024417 \times (1 + 0,0024417)^{300}}{(1 + 0,0024417)^{300} - 1} )

  Resultado aproximado: 679 €/mes

Coste total de la hipoteca

• Total pagado:
  679 €/mes × 300 meses = 203.700 €
  Intereses aproximados: 59.700 €
  (203.700 € - 144.000 €)

IBI anual estimado

• IBI = 108.000 € × 0,005 = 540 €/año

Tasa de esfuerzo

• Cuota recomendada ≤ 35 % de los ingresos netos conjuntos.
  Ingresos mínimos sugeridos: 1.950 €/mes (cada uno 975 € netos si trabajan ambos).

Resumen del perfil B

• Precio vivienda: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 € a 25 años
• Cuota mensual: 679 €
• Coste total: 203.700 €
• IBI anual: 540 €

Perfil C: inversor para alquiler

Supuestos del escenario

• Tipo de inmueble: piso de segunda mano
• Ubicación: ciudad mediana o pequeña con alta demanda de alquiler
• Precio medio de compraventa: 150.000 €
• Valor catastral estimado: 60 % del valor de mercado → 90.000 €
• Tipo de gravamen IBI: 0,55 % (ciudades pequeñas/intermedias)
• Entrada: 20 % (30.000 €)
• Importe de hipoteca: 120.000 €
• Plazo: 25 años
• Tipo de interés fijo: 2,93 %
• Euríbor actual: 2,565 %
• Alquiler mensual estimado: 650 € (equivalente a un 5,2 % bruto sobre precio de compra)
• Rentabilidad bruta: alquiler anual / precio de compra

Cálculo de la cuota hipotecaria

Para una hipoteca de 120.000 € a 25 años al 2,93 % TIN:

• Cuota mensual:
  ( r = 0,0024417 ), ( n = 300 )
  ( C = 120.000 \times \frac{0,0024417 \times (1 + 0,0024417)^{300}}{(1 + 0,0024417)^{300} - 1} )

  Resultado aproximado: 566 €/mes

Coste total de la hipoteca

• Total pagado:
  566 €/mes × 300 meses = 169.800 €
  Intereses aproximados: 49.800 €
  (169.800 € - 120.000 €)

IBI anual estimado

• IBI = 90.000 € × 0,0055 = 495 €/año

Rentabilidad bruta del alquiler

• Alquiler anual: 650 € × 12 = 7.800 €
• Rentabilidad bruta: (7.800 € / 150.000 €) × 100 = 5,2 %

Tasa de esfuerzo

• Si el inversor financia el 80 %, la renta del alquiler cubre la cuota hipotecaria (566 €) y deja un margen de 84 € mensuales antes de impuestos y otros gastos.

Resumen del perfil C

• Precio vivienda: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 € a 25 años
• Cuota mensual: 566 €
• Coste total: 169.800 €
• IBI anual: 495 €
• Rentabilidad bruta: 5,2 %

Consideraciones adicionales

En los tres casos, el valor catastral influye no solo en el cálculo del IBI, sino en la base imponible de otros tributos como la plusvalía municipal (en caso de venta futura) o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la adquisición. El IBI, además, puede variar por bonificaciones municipales específicas para vivienda habitual, eficiencia energética o familias numerosas, lo que puede reducir de forma significativa el coste anual para determinados perfiles.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Al gestionar el IBI y los impuestos vinculados al inmueble, muchos propietarios y compradores incurren en fallos que pueden suponer sobrecostes, sanciones o pérdida de bonificaciones. Detectar y corregir estos errores resulta fundamental para optimizar la fiscalidad personal y evitar problemas legales y económicos. A continuación se detallan algunos de los más habituales relacionados específicamente con el IBI, su cálculo y su interacción con el valor catastral:

1. No comprobar el valor catastral actualizado

El valor catastral es la base de cálculo no solo del IBI, sino de otros impuestos municipales y autonómicos. Muchos propietarios desconocen que el Catastro puede actualizarlo tras reformas, cambios urbanísticos o revisiones generales, impactando directamente en la cuota anual. No consultarlo de forma periódica puede llevar a pagar un IBI superior al que correspondería, o a no detectar errores administrativos.
Cómo evitarlo: Consultar el valor catastral cada año en la Sede Electrónica del Catastro o en el recibo del IBI. Revisar la escritura pública tras transmisiones y comunicar cualquier discrepancia al Catastro.

2. Olvidar solicitar bonificaciones o exenciones

Cada ayuntamiento establece bonificaciones para determinados supuestos: familia numerosa, vivienda habitual, eficiencia energética, inmuebles de escaso valor catastral, entre otros. No solicitar estas bonificaciones en tiempo y forma supone perder importantes descuentos, a veces de hasta el 90 %.
Cómo evitarlo: Revisar la ordenanza fiscal municipal y solicitar la bonificación en cuanto se cumpla el requisito. Guardar justificantes y renovarlos cuando sea necesario.

3. No actualizar la titularidad tras la compra o herencia

El sujeto pasivo del IBI es quien figura como titular el 1 de enero. Si no se actualiza la titularidad en el Catastro tras comprar, heredar o recibir una vivienda, el antiguo propietario seguirá recibiendo el recibo, y pueden surgir conflictos o sanciones.
Cómo evitarlo: Tramitar el cambio de titularidad en el Catastro inmediatamente después de la inscripción en el Registro de la Propiedad y la escritura pública de compraventa, herencia o donación.

4. Desconocer el tipo de gravamen aplicado en el municipio

El tipo de gravamen del IBI varía de forma significativa entre municipios, y puede cambiar cada año según la política fiscal local. Muchos contribuyentes calculan el IBI estimando un tipo medio, lo que lleva a errores en la previsión de costes y en la rentabilidad del alquiler para inversores.
Cómo evitarlo: Consultar cada año la ordenanza fiscal municipal y el recibo del IBI para saber el tipo exacto aplicado a cada inmueble.

5. No contemplar el IBI en la rentabilidad de la inversión

En el cálculo de la rentabilidad bruta y neta de un inmueble destinado a alquiler, muchos inversores pasan por alto el impacto del IBI, que puede reducir varios puntos la rentabilidad real.
Cómo evitarlo: Incluir siempre el IBI, junto con el resto de gastos fijos (comunidad, seguros, mantenimiento), al calcular la rentabilidad neta del alquiler.

6. Confundir valor catastral con valor de mercado

El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado y se utiliza para calcular el IBI, la plusvalía municipal y otros impuestos, pero no sirve como referencia para la compraventa. Tomar decisiones financieras basándose en el valor catastral en lugar del de mercado puede llevar a errores graves en la estimación de costes, plusvalía o fiscalidad en la transmisión.
Cómo evitarlo: Distinguir claramente ambos valores y utilizar cada uno para su finalidad específica: el valor catastral para impuestos, el valor de mercado para compraventa y financiación.

7. No revisar los valores tras obras o cambios de uso

Cualquier reforma relevante, ampliación o cambio de uso (por ejemplo, convertir un local en vivienda) puede modificar el valor catastral y, por tanto, el IBI. No comunicar estos cambios o no revisar la actualización posterior puede traer recargos, sanciones o regularizaciones con efecto retroactivo.
Cómo evitarlo: Notificar cualquier obra o cambio de uso al Catastro, revisar la notificación de nuevo valor catastral y comprobar el recibo del IBI tras la actualización.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el IBI y quién debe pagarlo?
El IBI es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal que paga cada año el propietario de un inmueble a fecha 1 de enero. Es obligatorio para todos los titulares inscritos en el Catastro.

¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?
El IBI se calcula multiplicando el valor catastral del inmueble por el tipo de gravamen fijado por el ayuntamiento. Ambos datos figuran en el recibo anual y pueden consultarse en el Catastro.

¿Qué diferencia hay entre valor catastral y valor de mercado?
El valor catastral lo fija la administración y suele ser inferior al valor de mercado, que es el precio real de compraventa de una vivienda. El valor catastral sirve de base para el IBI y otros impuestos.

¿Cuándo se paga el IBI y qué ocurre si vendo la casa durante el año?
El IBI se devenga el 1 de enero y lo paga quien es propietario en esa fecha, aunque venda la vivienda después. El comprador y el vendedor pueden pactar en la escritura quién asume el pago, pero ante el ayuntamiento solo responde el titular a 1 de enero.

¿Qué bonificaciones existen para el IBI?
Las más habituales son para familias numerosas, viviendas protegidas, inmuebles con instalaciones de energías renovables y viviendas habituales. Cada ayuntamiento establece las suyas y los requisitos en la ordenanza fiscal.

¿Cómo consultar el valor catastral de mi vivienda?
El valor catastral puede consultarse gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo la referencia catastral del inmueble o en el recibo del IBI.

¿Puedo reclamar si creo que el valor catastral es incorrecto?
Sí, se puede presentar un recurso ante el Catastro si se detectan errores en el valor asignado, aportando la documentación que lo justifique. Es importante actuar en cuanto se reciba la notificación del nuevo valor.

¿El IBI es deducible en la declaración de la renta?
El IBI no es deducible para la vivienda habitual, pero sí puede deducirse como gasto si se trata de una vivienda alquilada y se declaran los rendimientos del alquiler.

¿Qué ocurre si no pago el IBI?
El impago del IBI genera recargos, intereses y puede acabar en embargo del inmueble si la deuda se prolonga. Los ayuntamientos suelen iniciar el procedimiento ejecutivo tras el vencimiento del plazo voluntario.

¿Cómo afecta el IBI a la rentabilidad de un piso para alquilar?
El IBI es un gasto fijo anual que debe restarse de los ingresos por alquiler para calcular la rentabilidad neta. Ignorarlo puede llevar a sobrevalorar el beneficio real de la inversión.