Plusvalía municipal (IIVTNU)
Calcula el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana por los dos métodos del RDL 26/2021 y elige el más favorable automáticamente.
Solo la parte del suelo. En el recibo IBI o en la Sede del Catastro.
Suelo más construcción, en el mismo recibo. El método real reparte la ganancia según la proporción suelo / total (art. 107.5 TRLRHL). Sin este dato no se calcula.
Hasta el 30 % (máximo legal). Cada ayuntamiento fija el suyo y no hay mínimo estatal; si no lo conoces, usa 30 %.
Coeficientes
Se usan los coeficientes máximos estatales del RDL 8/2023. Tu municipio puede tener coeficientes propios inferiores. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento. El periodo de generación se cuenta en años completos de calendario; por debajo del año, el coeficiente se prorratea por meses completos (art. 107.4 TRLRHL).
Estimación informativa, no vinculante. Coeficientes máximos estatales RDL 8/2023. Los coeficientes municipales propios pueden ser inferiores. Consulta a un asesor fiscal o a tu ayuntamiento.
Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo que paga quien transmite un inmueble urbano: el vendedor en una compraventa, el heredero en una herencia, el donante en una donación. Grava el incremento de valor del suelo (no de la construcción) durante el tiempo que se ha tenido el inmueble.
Desde el Real Decreto-Ley 26/2021, conviven dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable:
- Método objetivo: aplica sobre el valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde a los años completos de tenencia. Los coeficientes máximos vigentes son los del RDL 8/2023, no los del RDL 26/2021, que es la norma que creó el sistema de dos métodos. No requiere probar la ganancia real.
- Método real: reparte la ganancia efectiva (precio de venta menos precio de adquisición) entre suelo y construcción con la proporción que marca el artículo 107.5, valor catastral del suelo sobre valor catastral total del inmueble, y aplica el tipo municipal a la parte del suelo. Conviene cuando esa base resulta inferior a la del método objetivo. Sin el valor catastral total no se puede calcular: esa proporción no se deduce del precio de compra.
Si no ha habido ganancia (se vende por debajo del precio de compra), no se paga el impuesto: el artículo 104.5 declara no sujeta la transmisión cuando se acredita que no hubo incremento de valor. El tipo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal con un techo del 30 % (artículo 108.1); no hay mínimo legal.
El periodo de generación se cuenta en años completos de calendario, sin fracciones. Del 1 de marzo de 2020 al 1 de marzo de 2025 son cinco años, y ese año de más cambia el coeficiente. Si la tenencia no llega al año, el coeficiente anual se prorratea por los meses completos transcurridos, tal como manda el párrafo final del artículo 107.4: siete meses aplican siete doceavos del coeficiente.
Estimación informativa, no vinculante. La liquidación definitiva la realiza el ayuntamiento. El artículo 107.4 prevé que los coeficientes máximos se actualicen mediante norma con rango legal; los últimos que llegaron a entrar en vigor son los del RDL 8/2023, porque el Congreso derogó tanto el RDL 9/2024 como el RDL 16/2025.