El mapa fiscal de la vivienda: lo que cambia comprar o heredar según tu comunidad
Comprar la misma vivienda de segunda mano cuesta el 4 % de ITP en el País Vasco y el 10 % en Cataluña o la Comunitat Valenciana. En herencias, la diferencia entre comunidades llega a ser de miles de euros.
Del 4 % al 10 %. Esa es la horquilla del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que paga quien compra una vivienda de segunda mano en España, solo por cambiar de comunidad autónoma. Sobre una vivienda de 200.000 €, la diferencia entre el extremo barato y el caro son 12.000 € en impuestos. La vivienda es la misma; lo que cambia es el código postal.
Comprar: el ITP, de 4 % a 10 %
El ITP grava la compra de vivienda usada y es competencia de cada comunidad. Estos son los tipos generales vigentes (2025):
| Comunidad | ITP general | AJD obra nueva |
|---|---|---|
| Cataluña | 10 % | 1,5 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % | 2,0 % |
| Cantabria · Castilla-La Mancha | 9 % | 1,0-1,25 % |
| Aragón · Asturias · Baleares · Castilla y León · Extremadura · Galicia | 8 % | 1,2-1,5 % |
| Andalucía · La Rioja | 7 % | 1,0-1,2 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % |
| País Vasco | 4 % | 0 % |
La obra nueva no paga ITP, sino IVA estatal del 10 % más el AJD autonómico de la tabla. Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad, que pueden rebajar el ITP varios puntos.
Heredar: del 99 % bonificado a pagar miles
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) las diferencias son aún mayores, porque muchas comunidades han bonificado casi por completo las herencias entre padres, hijos y cónyuges (los grupos I y II):
- Andalucía aplica una bonificación del 99 % para esos grupos; Madrid y otras, similar.
- Aragón reduce el 100 % de la base hasta 3.000.000 € para descendientes y cónyuge.
- En el extremo opuesto, algunas comunidades mantienen reducciones más modestas, de modo que una herencia idéntica puede salir casi gratis en una comunidad y costar miles de euros en otra.
El resultado es que el coste fiscal de recibir la vivienda de los padres depende, sobre todo, de dónde se tributa.
Qué mirar antes de comprar o heredar
- En la compra, el ITP o el IVA+AJD es uno de los mayores gastos de la operación: conviene calcularlo desde el principio y revisar si encajas en algún tipo reducido.
- En la herencia, la factura depende del grado de parentesco y de la comunidad; las bonificaciones de grupos I y II marcan la diferencia.
Puedes ver el detalle por comunidad en la comparativa fiscal autonómica, calcular tu caso con la calculadora de ITP y AJD, y repasar los conceptos en el glosario (ITP, AJD, IVA de obra nueva).
Fuente: BOE y boletines de las haciendas autonómicas, tipos vigentes 2025.
Texto editorial asistido por IA; las cifras proceden exclusivamente de fuentes oficiales citadas, con validación humana. Ningún dato se inventa: si no hay fuente, se muestra «sin dato». Metodología.
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