Sevilla

El mercado local en cifras

El precio medio por metro cuadrado en la provincia de Sevilla se sitúa en 1.780,2 €/m², una referencia clave para analizar la dinámica inmobiliaria en la capital hispalense. Sevilla, como principal núcleo urbano de Andalucía occidental, concentra la mayor parte de la actividad residencial y una demanda considerablemente más alta que el resto de municipios de la provincia. Con una población de 689.423 habitantes, la ciudad sobresale como epicentro metropolitano, tanto en número de operaciones de compraventa como en diversidad de oferta: vivienda habitual, segunda mano, obra nueva y activos para inversión.

En comparación con los máximos históricos previos a la crisis financiera, el precio provincial de la vivienda se mantiene por debajo de aquellos registros, aunque la tendencia en la capital marca una ligera recuperación sostenida desde los últimos años. El mercado sevillano muestra una mayor resiliencia en los barrios céntricos y zonas consolidadas, mientras que la periferia presenta precios más contenidos y tipologías más orientadas a la vivienda familiar.

Morfología urbana y perfil del comprador

Sevilla es una capital provincial de gran extensión y marcada heterogeneidad urbana. La ciudad combina un centro histórico de alta densidad y valor patrimonial con barrios residenciales modernos, zonas de expansión y distritos periféricos de carácter más asequible. La morfología responde a un modelo de ciudad compacta, con una clara diferenciación entre los barrios tradicionales, los desarrollos de los años ochenta y las nuevas áreas de vivienda protegida y libre.

La demanda predominante corresponde a la primera vivienda, especialmente en familias jóvenes y hogares que buscan mejorar su residencia. Sin embargo, la ciudad atrae también a inversores, tanto nacionales como internacionales, interesados en el alquiler turístico y residencial, así como a compradores de segunda residencia en zonas próximas al centro histórico. Los barrios con mayor presión de compra suelen coincidir con los enclaves mejor comunicados y con servicios consolidados.

El perfil hipotecario típico en Sevilla responde a compradores que acceden a un préstamo con un Loan to Value (LTV) habitual en torno al 75-80 %, acorde con los estándares bancarios actuales. El Euríbor, como índice de referencia en la mayoría de hipotecas variables, influye en la capacidad de endeudamiento. La tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda en Sevilla se mantiene en parámetros moderados para la media nacional, aunque ciertos distritos presentan un mayor desequilibrio entre ingresos familiares y precio de la vivienda.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de naturaleza urbana en Sevilla se sitúa en un tipo del 0,669 % para el año 2025. Este gravamen se calcula sobre el valor catastral de cada inmueble, lo que implica que inmuebles en zonas céntricas y barrios de mayor valor sufren una presión fiscal más elevada. El valor catastral, asignado por el catastro, es una referencia fiscal clave tanto para el IBI como para otros impuestos municipales.

La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se liquida en transmisiones de vivienda, herencias y donaciones. Los coeficientes aplicados por el Ayuntamiento de Sevilla para 2025 determinan el cálculo de la plusvalía, relacionando el número de años desde la adquisición hasta la transmisión con el valor catastral del suelo. En operaciones de compraventa recientes, el impacto de la plusvalía depende especialmente de la evolución de los valores catastrales y de los plazos de tenencia.

En la compraventa de viviendas de segunda mano, el principal impuesto autonómico es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía varía según el valor de la operación y los tramos definidos por la Junta de Andalucía. En el caso de obra nueva, se aplica el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya base imponible parte del precio escriturado en la escritura pública. El coste fiscal total asociado a una transmisión patrimonial en Sevilla puede suponer entre un 8 y un 10 % del valor de compra para una vivienda de precio medio, sumando ITP, AJD y los gastos notariales y registrales.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Sevilla?

El precio medio provincial se sitúa en 1.780,2 €/m². El valor puede variar notablemente según el barrio y la tipología de vivienda.

¿Cuánto es el IBI en Sevilla?

El tipo urbano del IBI en Sevilla es del 0,669 % para 2025. Se aplica sobre el valor catastral asignado a cada inmueble.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Sevilla?

La plusvalía municipal depende del incremento del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la última transmisión. El Ayuntamiento de Sevilla actualiza los coeficientes para su cálculo anualmente.

¿Es buen momento para comprar en Sevilla?

El mercado sevillano mantiene una demanda activa y precios estables respecto a años anteriores. La evolución del precio provincial refleja una recuperación moderada, lo que favorece la compra para vivienda habitual o inversión a medio plazo.