Santiago de Compostela

El mercado local en cifras

Santiago de Compostela, con 100.965 habitantes, se posiciona como la segunda ciudad más poblada de la provincia de A Coruña y principal polo institucional y cultural de Galicia. El precio medio de la vivienda en la provincia se sitúa en 1.631,6 €/m², una referencia relevante en ausencia de datos municipales desagregados. Esta cifra refleja una recuperación contenida respecto a los máximos pre-crisis, aunque el mercado local en Santiago presenta una dinámica propia por su condición de capital autonómica, sede universitaria y destino turístico internacional.

El peso del sector servicios y la afluencia constante de estudiantes y peregrinos generan una demanda inmobiliaria sostenida, diferenciando el comportamiento de los precios respecto a otros municipios colindantes. La ciudad mantiene una oferta diversificada, desde pisos tradicionales en el casco histórico hasta promociones de obra nueva en el ensanche y áreas periféricas. El acceso a la vivienda habitual sigue marcando la pauta, aunque la presencia de compradores de segunda residencia y pequeños inversores va en aumento, atraídos por la estabilidad de la demanda de alquiler.

Morfología urbana y perfil del comprador

Santiago de Compostela es una capital provincial con una morfología urbana singular, resultado de la combinación entre el casco histórico protegido, barrios residenciales consolidados y nuevas expansiones en los alrededores. El núcleo antiguo, declarado Patrimonio de la Humanidad, concentra una parte importante de la vivienda de segunda mano, donde la rehabilitación es clave tanto para el residente habitual como para el inversor en alquiler turístico.

La demanda predominante en Santiago se centra en la adquisición de primera vivienda, especialmente entre familias jóvenes y profesionales vinculados a la administración pública, la universidad y la sanidad. Sin embargo, la creciente atracción de la ciudad para compradores de segunda residencia, tanto nacionales como extranjeros, introduce una dinámica adicional en el mercado, sobre todo en zonas bien comunicadas y próximas al centro histórico.

El perfil hipotecario típico corresponde a compradores con cierta estabilidad laboral, que acceden a un préstamo con un LTV (loan to value) cercano al 80 %, porcentaje habitual en las operaciones de vivienda habitual. En este contexto, la tasa de esfuerzo para la compra se sitúa ligeramente por debajo de la media de otras capitales gallegas, aunque la evolución del Euríbor y la presión sobre la oferta de obra nueva influyen directamente en las condiciones de acceso y en la planificación financiera de los hogares.

Presión fiscal local

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) en Santiago de Compostela aplica un tipo urbano del 0,51 % sobre el valor catastral, según la última actualización prevista para 2025. Esta cifra posiciona a Santiago en la banda media-baja de presión fiscal dentro de la provincia. La relación entre el valor catastral y el precio de mercado varía en función de la antigüedad y localización del inmueble, siendo especialmente relevante en el casco histórico, donde los valores catastrales suelen estar por debajo de los de mercado.

En cuanto a la plusvalía municipal (IIVTNU), el ayuntamiento de Santiago de Compostela utiliza los coeficientes regulados para 2025, aplicados sobre el incremento del valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. El coste efectivo de la plusvalía depende del periodo de tenencia y de la revalorización registrada, aunque en operaciones de compraventa habituales el impacto suele ser moderado en comparación con otras capitales gallegas.

La compraventa de vivienda está gravada, además, por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD). En Galicia, el ITP general para vivienda de segunda mano es del 10 %, mientras que el AJD para escritura pública de obra nueva se sitúa en el 1,5 %. Estos gravámenes representan el principal coste fiscal de la operación, especialmente en viviendas de precio medio, donde la suma de impuestos y gastos notariales puede superar el 11 % sobre el valor declarado en la escritura pública. La correcta valoración del inmueble y la actualización de los valores catastrales resultan determinantes para optimizar la fiscalidad de la compra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Santiago de Compostela?

En la provincia de A Coruña, el precio medio es de 1.631,6 €/m². Santiago suele situarse por encima de esta referencia, dada su condición de capital y destino universitario.

¿Cuánto es el IBI en Santiago de Compostela?

El tipo urbano del IBI es del 0,51 % sobre el valor catastral de la vivienda. Este porcentaje se aplica anualmente y varía en función del valor catastral de cada inmueble.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Santiago de Compostela?

La plusvalía municipal se calcula aplicando los coeficientes actualizados en 2025 sobre el incremento del valor catastral del suelo. El resultado depende del tiempo de tenencia y la revalorización registrada en la transmisión.

¿Es buen momento para comprar en Santiago de Compostela?

El mercado muestra estabilidad y una demanda sólida de vivienda habitual y alquiler. La evolución de los tipos de interés y la oferta de obra nueva condicionan las oportunidades de compra a corto plazo.