Melilla

El mercado local en cifras

Melilla, enclave español en el norte de África, refleja en su mercado inmobiliario una dinámica particular respecto al resto de la península. El precio medio provincial se sitúa en 2.082,2 €/m², una cifra que posiciona a Melilla en un segmento intermedio-alto si se compara con capitales de provincia de tamaño similar. Su condición de ciudad autónoma y su singularidad geográfica influyen tanto en el volumen de transacciones como en la estabilidad de precios.

La población, con 86.780 habitantes, otorga a Melilla un peso relevante dentro de su área de influencia, aunque su mercado inmobiliario se configura de manera autónoma respecto a la península. En ausencia de datos históricos sobre máximos pre-crisis, la referencia actual muestra un mercado contenido, sin grandes oscilaciones, y con predominio de la vivienda de segunda mano frente a la obra nueva, limitada por la escasez de suelo disponible.

Morfología urbana y perfil del comprador

Melilla presenta una morfología urbana compacta, derivada de su historia como plaza fortificada y de un desarrollo urbanístico concentrado en torno a la franja costera y el núcleo histórico. La ciudad funciona como capital provincial y, a la vez, como único núcleo urbano relevante del territorio, sin localidades satélite que aporten núcleos dormitorio.

La demanda predominante corresponde a la adquisición de vivienda habitual. La segunda residencia y la inversión inmobiliaria tienen un peso marginal, dadas las características del mercado local y la ausencia de un flujo turístico residencial similar al de otras zonas costeras de España. El perfil del comprador en Melilla es principalmente de residentes locales, con estabilidad laboral en sectores públicos o servicios, lo que condiciona el acceso a financiación hipotecaria.

El LTV habitual en la ciudad responde a los estándares nacionales, con entidades financieras ofreciendo ratios de préstamo sobre valor de tasación en torno al 80 % para vivienda habitual. La contratación hipotecaria suele estar vinculada al Euríbor, aunque la oferta de productos hipotecarios puede ser algo más limitada en comparación con territorios peninsulares debido a la concentración de oficinas bancarias.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) tipo urbano en Melilla se sitúa en el 0,8 % para el ejercicio 2025. Este tipo se aplica sobre el valor catastral de los inmuebles urbanos, configurando la principal carga fiscal recurrente para los propietarios. La singularidad del valor catastral en Melilla, ajustado periódicamente por el catastro, repercute directamente en la cuantía final del recibo que abonan los residentes.

En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, el cálculo se realiza conforme a los coeficientes establecidos por el Ayuntamiento para el año 2025. El importe a abonar depende tanto del valor catastral del suelo como del periodo de tenencia del inmueble, configurando un gravamen relevante en las transmisiones patrimoniales.

En las operaciones de compraventa, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) constituye el principal coste fiscal de la escritura pública en Melilla, en línea con el régimen fiscal general de las comunidades autónomas. Para una vivienda de precio medio, la suma de IBI, plusvalía municipal e ITP/AJD supone un desembolso fiscal considerable, que el comprador debe tener en cuenta al calcular la tasa de esfuerzo necesaria para acceder a la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Melilla?

El precio medio provincial en Melilla se sitúa en 2.082,2 €/m². Es una cifra acorde al mercado local y la disponibilidad de vivienda.

¿Cuánto es el IBI en Melilla?

El tipo urbano del IBI en Melilla es del 0,8 % sobre el valor catastral. Cada propietario abona una cantidad anual en función de la valoración catastral de su inmueble.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Melilla?

La plusvalía municipal se calcula aplicando los coeficientes de 2025 al valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia. Es un impuesto relevante en las transmisiones patrimoniales.

¿Es buen momento para comprar en Melilla?

El mercado inmobiliario de Melilla muestra estabilidad y predominio de la vivienda habitual. Los precios se mantienen contenidos, sin grandes picos ni caídas bruscas.