Vivienda en Melilla

El mercado provincial en cifras

El precio medio por metro cuadrado en Melilla se sitúa en 2.082,2 €/m² en 2025. Esta cifra posiciona a la ciudad autónoma en un rango intermedio dentro del contexto nacional, aunque en comparación con muchas provincias peninsulares, el valor resulta elevado, reflejando un mercado específico y condicionado por la limitada oferta de suelo urbano. La evolución del precio en los últimos años ha mostrado una tendencia de estabilidad, sin grandes repuntes ni caídas, lo que indica una fase de maduración del ciclo inmobiliario local. La ausencia de suelo disponible y las restricciones urbanísticas contribuyen a que los precios mantengan cierta tensión, aunque sin los excesos especulativos observados en otros mercados con mayor dinamismo constructivo.

El mercado de Melilla responde a una realidad singular: la frontera geográfica y la insularidad de facto generan una oferta muy limitada y una demanda relativamente constante. Esta situación, junto al carácter administrativo de la ciudad y la influencia de la economía pública, conduce a una cierta rigidez en los precios. El valor del metro cuadrado se sostiene, además, por la escasa presencia de obra nueva, lo que refuerza el peso de la vivienda de segunda mano en las transacciones.

Dualidad provincial: capital vs periferia

La estructura urbana de Melilla, concentrada en una ciudad compacta, limita la tradicional dualidad capital-periferia presente en otras provincias peninsulares. Sin municipios satélite ni grandes extensiones metropolitanas, la brecha de precios entre el centro y las zonas limítrofes se reduce, aunque persiste una diferencia notable entre los barrios más consolidados y las áreas periféricas o en proceso de renovación. El litoral y el entorno del puerto concentran mayor presión de precios, alimentada tanto por la demanda residencial como por el interés en segundas residencias vinculadas al sector turístico y al ocio local.

La escasez de suelo disponible en el perímetro urbano genera un efecto frontera que condiciona la expansión y la formación de ciudades dormitorio. En Melilla, la movilidad hacia otras localidades no existe, por lo que la presión sobre el parque residencial se intensifica dentro del propio término municipal. La presencia de infraestructuras como el puerto y el aeropuerto, además de la red de comunicaciones internas, no tiene el mismo efecto expansivo que las autovías o el AVE en otras provincias, pero sí contribuye a mantener la conectividad y el atractivo de determinadas zonas, especialmente en torno al centro histórico y la franja costera.

El mercado de segunda residencia tiene un peso relativo, impulsado por residentes peninsulares, funcionarios desplazados y familias con vínculos con la ciudad. El turismo, aunque no masivo, genera cierta demanda estacional, especialmente en zonas próximas a la playa y el puerto deportivo.

Tejido económico y demanda inmobiliaria

La economía de Melilla se apoya principalmente en la administración pública, la defensa, los servicios y el comercio transfronterizo. Esta estructura condiciona el perfil de la demanda inmobiliaria, donde predominan los compradores de primera vivienda, empleados públicos y familias residentes de larga duración. El peso de la inversión inmobiliaria especulativa es bajo, aunque la compra de inmuebles como refugio de valor mantiene cierta vigencia entre pequeños inversores locales y nacionales.

La ausencia de una industria manufacturera relevante y la limitada actividad agrícola refuerzan el carácter terciario de la economía local. El comercio, la logística y los servicios sanitarios y educativos concentran buena parte del empleo, lo que estabiliza la demanda residencial y reduce la volatilidad del mercado. El perfil de comprador se centra en la adquisición de vivienda habitual, aunque existe una demanda secundaria vinculada al turismo de corta estancia, los desplazamientos de funcionarios y la rotación de personal de fuerzas de seguridad.

El atractivo de Melilla como destino de segunda residencia se apoya en su clima, la oferta de ocio y la singularidad cultural, aunque el mercado sigue siendo de nicho y no alcanza los volúmenes de compraventa de otras provincias costeras del sur peninsular.

Presión fiscal local

El tipo de IBI urbano en la capital, Melilla, se sitúa en el 0,8 % del valor catastral, una carga fiscal contenida en comparación con otras grandes ciudades españolas. El valor catastral de los inmuebles sirve como base para determinar este tributo, que representa uno de los principales costes recurrentes para los propietarios de vivienda habitual y de segunda residencia en la ciudad.

En cuanto a la fiscalidad en las transmisiones patrimoniales, la adquisición de vivienda de segunda mano en Melilla implica un tipo de ITP del 6,0 %, al que se suma un 0,5 % en concepto de actos jurídicos documentados (AJD) para las operaciones sujetas a este impuesto. Estos gravámenes se aplican sobre el valor declarado en la escritura pública, que no puede ser inferior al valor catastral ajustado por los coeficientes de mercado. El coste total de formalización de la compraventa, considerando ITP y AJD, supone un porcentaje relevante sobre el precio de adquisición, especialmente en operaciones de segunda mano, que siguen siendo mayoritarias en la ciudad.

El valor catastral actúa, además, como referencia para otros tributos y para la determinación de la base imponible de la plusvalía municipal en caso de transmisión. La presión fiscal global se mantiene en línea con la media nacional, aunque la particularidad de Melilla como ciudad autónoma introduce matices en la gestión y recaudación de algunos gravámenes.

Proyección y tendencias

A corto plazo, el mercado inmobiliario de Melilla afronta un escenario de estabilidad, condicionado por la escasez de suelo disponible, la ausencia de grandes proyectos de obra nueva y la preponderancia de la vivienda de segunda mano. La demanda se sostiene por el flujo constante de compradores de primera vivienda y la rotación de personal en la administración pública y las fuerzas de seguridad, mientras que el componente inversor y especulativo sigue siendo residual.

El precio del metro cuadrado, anclado en los 2.082,2 €/m², muestra una resistencia a la baja debido a la rigidez de la oferta y a la estabilidad de la demanda. Sin embargo, la presión alcista se ve contenida por la ausencia de factores externos que impulsen un incremento significativo en los próximos trimestres. La tasa de esfuerzo para la compra de vivienda se mantiene estable, en línea con la capacidad adquisitiva de la población local y la accesibilidad a la financiación hipotecaria, condicionada por un Euríbor a 12 meses del 2,565 %.

Comparada con la media autonómica, Melilla presenta un mercado singular, sin grandes fluctuaciones y con un comportamiento mucho más predecible que en otras provincias con mayor dinamismo turístico o industrial. La fiscalidad y las condiciones de financiación, junto a la estabilidad del empleo público, refuerzan la confianza en el sector residencial local, aunque las perspectivas de crecimiento a corto plazo siguen siendo moderadas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Melilla?
El precio medio del metro cuadrado en Melilla es de 2.082,2 euros en 2025. Se trata de un valor notablemente estable respecto a años anteriores.

¿Cuánto es el IBI en la capital de Melilla?
El tipo de IBI urbano en Melilla capital es del 0,8 % sobre el valor catastral. Este impuesto supone un coste recurrente para propietarios de vivienda habitual y segunda residencia.

¿Dónde es más barato comprar en la provincia de Melilla?
Las zonas periféricas y barrios menos consolidados suelen ofrecer precios más bajos que el centro y el litoral. La diferencia existe, aunque la estructura urbana compacta reduce la brecha capital-periferia.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda de 100 m² en Melilla?
Adquirir una vivienda de 100 m² implica un desembolso medio de unos 208.220 euros, según el precio provincial de 2.082,2 €/m².

¿Merece la pena comprar frente a alquilar en Melilla?
La estabilidad de los precios y el predominio de la vivienda de segunda mano favorecen la compra como alternativa a largo plazo. La tasa de esfuerzo se mantiene en niveles razonables para la mayoría de los compradores locales.