Madrid

El mercado local en cifras

Madrid, capital de España y núcleo central de su área metropolitana, concentra una de las mayores demandas residenciales del país. Con una población de 3.506.730 habitantes, el municipio representa el epicentro económico y demográfico de la Comunidad de Madrid. El precio del metro cuadrado en Madrid capital se sitúa entre los más altos del territorio nacional, marcado por una fuerte presión de la demanda y una oferta limitada en las zonas más céntricas y consolidadas. Esta dinámica coloca a Madrid en una posición de liderazgo respecto a las tendencias de precio y volumen de transacciones, tanto en vivienda de segunda mano como en obra nueva.

La evolución histórica de los precios muestra una recuperación sostenida tras el máximo pre-crisis, con valores que en algunos barrios superan los registros alcanzados en 2007. El atractivo de Madrid como destino de inversión, residencia habitual y activo patrimonial refuerza el dinamismo del mercado y mantiene un nivel de actividad que no se replica en otras capitales provinciales. La tasa de esfuerzo para acceder a la vivienda habitual en el municipio se mantiene elevada, reflejo directo de los precios y del ajuste salarial en el entorno urbano.

Morfología urbana y perfil del comprador

La morfología urbana de Madrid destaca por su estructura policéntrica, con distritos históricos, ensanches de la segunda mitad del siglo XX y desarrollos periféricos recientes. Como capital provincial y nacional, Madrid combina el peso de barrios tradicionales, áreas de regeneración urbana y zonas de alta densidad residencial. La demanda predominante corresponde a la compra de primera vivienda, aunque la presencia de compradores de segunda residencia e inversores —tanto nacionales como internacionales— es significativa en el segmento de alto standing y en localizaciones prime.

El perfil hipotecario típico de Madrid responde a un comprador solvente, con acceso a financiación en condiciones competitivas. El LTV (loan-to-value, o relación entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación) habitual oscila en torno al 70-80 %, con entidades que ajustan las condiciones en función del perfil de riesgo y la vinculación del cliente. El Euríbor, como principal referencia en los préstamos hipotecarios a tipo variable, condiciona la cuota mensual y la capacidad de endeudamiento de los nuevos compradores. La escritura pública en la compraventa implica un gasto relevante, motivado tanto por los aranceles notariales y registrales como por la fiscalidad autonómica y municipal.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en Madrid para 2025 aplica un tipo urbano del 0,428 %, uno de los más destacados entre las grandes ciudades españolas. La cuantía a pagar depende del valor catastral asignado a cada inmueble, que resulta de la valoración oficial del catastro y refleja tanto la localización como las características constructivas de la vivienda. El valor catastral en Madrid experimenta una notable dispersión según el distrito, incidiendo directamente en la presión fiscal soportada por los propietarios.

En cuanto a la plusvalía municipal, el Ayuntamiento de Madrid regula el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que grava la revalorización del suelo entre la adquisición y la transmisión del inmueble. Los coeficientes aplicados en 2025 determinan el importe final en función de los años de tenencia y el valor catastral del terreno. El cálculo del IIVTNU puede suponer una carga relevante, especialmente en operaciones con plusvalía elevada o periodos de tenencia prolongados.

La compraventa de vivienda en Madrid está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para segunda mano y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en obra nueva. La Comunidad de Madrid establece el tipo general del ITP en el 6 %, mientras que el AJD para vivienda habitual oscila en torno al 0,75 %. En una operación tipo, el coste fiscal total en la escritura pública —sumando ITP o AJD, aranceles notariales y gastos de registro— representa un porcentaje significativo sobre el precio de compraventa, incrementando la necesidad de una adecuada planificación financiera por parte del comprador.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el IBI en Madrid?

El IBI tipo urbano en Madrid para 2025 es del 0,428 % sobre el valor catastral de la vivienda. La cuantía concreta depende del valor catastral asignado por el catastro a cada inmueble.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid?

La plusvalía municipal, o IIVTNU, se determina aplicando los coeficientes fijados para 2025 sobre el valor catastral del terreno y el periodo de tenencia del inmueble. El importe exacto varía según los años transcurridos y la revalorización registrada.

¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda en Madrid?

En la compra de vivienda de segunda mano se abona el ITP al 6 %, mientras que en obra nueva corresponde el AJD, que ronda el 0,75 %. Ambos tributos se suman a los gastos notariales y de registro en la escritura pública.

¿Es alta la presión fiscal para propietarios en Madrid?

La presión fiscal en Madrid es relevante, especialmente por el IBI y la plusvalía municipal. Los importes dependen del valor catastral y de las condiciones particulares de cada operación inmobiliaria.