Alcorcón

El mercado local en cifras

Alcorcón, con una población de 175.719 habitantes, se consolida como uno de los grandes municipios satélite del suroeste de la Comunidad de Madrid. Su proximidad a la capital y su integración en el área metropolitana la sitúan como una de las principales ciudades dormitorio y polos de atracción residencial para familias y jóvenes profesionales que buscan vivienda habitual a precios más competitivos que en el centro de Madrid.

En ausencia de datos específicos sobre el precio del metro cuadrado en Alcorcón, es habitual tomar como referencia los valores medios provinciales, aunque el mercado local suele presentar cierta desviación a la baja respecto a la capital. Esta diferencia se traduce en una demanda sostenida de vivienda, especialmente de segunda mano, que representa la mayor parte de las transmisiones patrimoniales formalizadas en el municipio. La obra nueva, aunque presente en desarrollos recientes, tiene menos peso relativo frente al parque residencial consolidado.

La tendencia histórica en los precios muestra una recuperación continuada tras los mínimos registrados en la crisis inmobiliaria, aunque sin alcanzar las cotas máximas previas al 2008. El dinamismo del mercado local responde tanto a la presión de demanda interna como a la atracción de compradores de municipios colindantes que buscan su primera vivienda con mejores condiciones de accesibilidad y servicios.

Morfología urbana y perfil del comprador

Alcorcón presenta una morfología urbana propia de una gran ciudad dormitorio: trama urbana densa, barrios bien comunicados, amplia oferta de servicios y una red de transporte público que facilita la conexión diaria con la capital. El municipio combina grandes desarrollos residenciales de los años setenta y ochenta con nuevas promociones de vivienda colectiva.

La demanda predominante en Alcorcón corresponde a la adquisición de vivienda habitual. El perfil tipo del comprador es el de parejas jóvenes, familias en expansión y profesionales que buscan mejorar su calidad de vida sin renunciar a la proximidad de Madrid. El mercado de segunda residencia tiene una presencia muy limitada, y la inversión está centrada en la compra para alquiler residencial, especialmente en zonas próximas a infraestructuras docentes y sanitarias.

En cuanto a condiciones hipotecarias, el LTV habitual en Alcorcón se sitúa en los estándares nacionales, con financiaciones que raramente superan el 80 % del valor de tasación. El comprador tipo accede a préstamos hipotecarios de plazo medio-largo, indexados generalmente al Euríbor, y con una tasa de esfuerzo ajustada a los ingresos familiares medios del municipio.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en Alcorcón tiene un tipo urbano del 0,4872 % para 2025. Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral de cada inmueble, una referencia técnica determinada por el catastro y que integra factores como localización, superficie y antigüedad del bien. Al tratarse de una ciudad consolidada, muchos inmuebles mantienen valores catastrales revisados en los últimos años, lo que se traduce en una presión fiscal moderada para la media metropolitana.

En el caso de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), el Ayuntamiento de Alcorcón aplica los coeficientes previstos para 2025. Este tributo grava la revalorización teórica del suelo urbano entre la fecha de adquisición y transmisión, y su cuantía depende tanto del número de años de tenencia de la vivienda como del valor catastral del suelo. La normativa vigente permite al contribuyente calcular la cuota más favorable entre los métodos objetivo y real, especialmente relevante en operaciones de transmisión de vivienda habitual.

Los impuestos autonómicos juegan un papel fundamental en la compraventa: la Comunidad de Madrid aplica un tipo general del 6 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano, y un 0,75 % en el caso de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para obra nueva. Estos gravámenes se suman al coste final de la operación y se abonan en el momento de la escritura pública, junto a los gastos de notaría y registro.

En una compraventa tipo de vivienda media en Alcorcón, el coste fiscal total —sumando ITP o AJD, IIVTNU e IBI proporcional— representa un porcentaje relevante sobre el precio de venta, por lo que resulta imprescindible calcularlo antes de cerrar la operación para ajustar la financiación y prever la liquidez necesaria.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Alcorcón?

No hay una cifra oficial específica disponible para el precio del m² en Alcorcón. Sin embargo, suele estar por debajo del promedio de la ciudad de Madrid, lo que lo convierte en una opción atractiva para compradores de vivienda habitual.

¿Cuánto es el IBI en Alcorcón?

El tipo urbano del IBI en Alcorcón para 2025 es del 0,4872 %. Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral determinado por el catastro municipal.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Alcorcón?

El IIVTNU en Alcorcón se calcula para 2025 con los coeficientes establecidos por el Ayuntamiento. La cuota depende del valor catastral del suelo y del periodo de tenencia del inmueble.

¿Es buen momento para comprar en Alcorcón?

El mercado de Alcorcón mantiene una demanda estable de vivienda habitual y precios ajustados en relación a la capital. La presión fiscal es moderada y la oferta es variada, factores que favorecen la adquisición para primera residencia.