Granada

El mercado local en cifras

Granada, capital de la provincia homónima y principal núcleo urbano del sureste andaluz, cuenta con una población de 233.975 habitantes. El precio medio por metro cuadrado en la provincia de Granada se sitúa en 1.568,6 €/m², cifra que sirve de referencia para el análisis del mercado residencial local ante la ausencia de datos específicos para el municipio. Este valor posiciona a Granada en un rango medio dentro del contexto andaluz, reflejando una demanda sostenida, tanto en el mercado de vivienda habitual como en el de inversión y segunda residencia.

La ciudad mantiene un peso estratégico en el área metropolitana, actuando como motor económico, universitario y cultural. Aunque los precios no han llegado a igualar los máximos pre-crisis inmobiliaria, la estabilidad observada en los últimos años sugiere una consolidación paulatina, con oscilaciones moderadas y una tendencia alcista contenida. La evolución de las transmisiones patrimoniales en el municipio muestra dinamismo en la compraventa de vivienda de segunda mano, mientras que la obra nueva experimenta una oferta limitada, condicionada por la disponibilidad de suelo urbanizable y la normativa municipal.

La tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de los ingresos familiares destinado al pago de la vivienda, se mantiene en niveles moderados en comparación con otras capitales andaluzas, lo que facilita el acceso a la vivienda habitual, especialmente entre compradores con alta vinculación laboral y arraigo local.

Morfología urbana y perfil del comprador

Granada presenta una clara morfología de capital provincial, con un núcleo histórico consolidado y barrios periféricos que han experimentado una expansión notable en las últimas décadas. El urbanismo combina zonas de alta densidad, con edificios plurifamiliares en el centro y distritos como Ronda o Zaidín, y áreas residenciales de menor altura en el extrarradio.

La demanda predominante en el municipio responde a la búsqueda de primera vivienda, impulsada por familias jóvenes, profesionales vinculados a la Universidad de Granada y empleados del sector público. La presencia de una comunidad estudiantil numerosa fomenta también la inversión en vivienda destinada al alquiler, un segmento que ha cobrado fuerza en los últimos años ante la elevada rotación de población universitaria y la demanda de pisos compartidos.

El perfil hipotecario típico en Granada corresponde a compradores que optan por un nivel de financiación moderado. El índice LTV (loan-to-value), que representa el porcentaje financiado respecto al precio de compraventa, suele situarse entre el 70 % y el 80 %, alineado con la política habitual de las entidades financieras. El Euríbor, como principal índice de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha condicionado la evolución de las cuotas mensuales, aunque la mayor parte de los compradores opta por hipotecas a tipo fijo, dadas las condiciones actuales del mercado.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) tipo urbano en Granada se sitúa en el 0,639 % sobre el valor catastral, según la última actualización para el año 2025. Este porcentaje establece una presión fiscal intermedia en el contexto de capitales provinciales españolas. El valor catastral de los inmuebles en Granada suele mantenerse por debajo del valor de mercado, lo que contribuye a contener el importe final del IBI para la mayoría de propietarios.

En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, Granada aplica los coeficientes fijados por la normativa vigente en 2025. Este impuesto grava la revalorización del suelo urbano entre la fecha de adquisición y la de transmisión, calculándose sobre el valor catastral del terreno y aplicando los coeficientes según el número de años de tenencia. En operaciones de vivienda habitual, el impacto de la plusvalía puede ser relevante, especialmente en zonas donde el valor catastral ha experimentado revisiones al alza.

La compraventa de vivienda de segunda mano está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general en Andalucía oscila en función del importe y otras condiciones personales, aunque se mantiene como el principal coste fiscal indirecto en la adquisición. La obra nueva, por su parte, comporta el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el momento de la escritura pública, además del IVA correspondiente.

El coste fiscal total estimado en la escritura pública de una vivienda de precio medio en Granada integra el ITP en caso de segunda mano, el AJD y el IVA para obra nueva, el IBI anual y, en su caso, la plusvalía municipal si se produce una transmisión con incremento de valor. Este conjunto de gravámenes supone una carga relevante en el proceso de adquisición, por lo que resulta fundamental calcular de antemano el impacto en la economía familiar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Granada?
El precio medio por metro cuadrado en la provincia de Granada se sitúa en 1.568,6 €. Este valor sirve como referencia para el municipio ante la ausencia de datos específicos locales.

¿Cuánto es el IBI en Granada?
El tipo urbano del IBI en Granada es del 0,639 % sobre el valor catastral de cada inmueble. Este porcentaje corresponde al ejercicio 2025 y se aplica a todas las viviendas urbanas de la ciudad.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Granada?
La plusvalía municipal en Granada se calcula aplicando los coeficientes vigentes en 2025 sobre el valor catastral del terreno. El importe final depende del número de años de tenencia y la revalorización experimentada.

¿Es buen momento para comprar en Granada?
La estabilidad de precios y la tasa de esfuerzo moderada favorecen la compra de vivienda en Granada. La demanda local se mantiene sólida, especialmente en el segmento de primera residencia.