Comprar vs alquilar: análisis financiero con datos reales

La pregunta equivocada

"¿Es mejor comprar o alquilar?" es una pregunta mal planteada. La correcta es: ¿en mi situación concreta, con los precios actuales y mi horizonte temporal, cuál genera más patrimonio?

La respuesta depende de:

1. El precio de compra en tu zona.
2. El alquiler equivalente que pagarías.
3. El tipo hipotecario y el plazo.
4. La revalorización esperada del inmueble.
5. La rentabilidad alternativa de lo que no metes en la entrada.
6. Tu horizonte temporal.

Los datos clave del mercado en 2025

• Precio m² medio España: 2.230 €/m² (MITMA, 2025 T4).
• Tipo medio de hipotecas: 2,93 % (INE, 2025).
• Euríbor 12m: 2,565 % (BdE, marzo 2026).
• Compraventas en 2025: 714.237 (155.910 nuevas + 558.327 segunda mano).

El break-even: cuántos años para que comprar sea mejor

El punto de break-even es el año en que el patrimonio acumulado en el escenario de compra supera al del escenario de alquiler + inversión del dinero no gastado en la entrada.

Factores que aceleran el break-even (hacen que comprar sea mejor antes):

• Alquiler alto en la zona.
• IPC del alquiler alto (el alquiler que pagas sube mucho cada año).
• Revalorización alta del inmueble.

Factores que retrasan el break-even (hacen que el alquiler sea mejor más tiempo):

• Precio de compra muy alto respecto al alquiler equivalente.
• Alta rentabilidad de las inversiones alternativas.
• Gastos de compraventa altos (CCAA con ITP al 10 %).

La ratio precio/alquiler como indicador rápido

Una forma de comparar: si el precio de la vivienda equivale a más de 25-30 años de alquiler equivalente, el alquiler tiene más sentido financiero a corto/medio plazo.

Por ejemplo: piso de 300.000 € con alquiler equivalente de 900 €/mes = 333 meses = 27,8 años. Estás en la zona gris.

Lo que no se puede ignorar: el coste de oportunidad

Para comprar necesitas la entrada (al menos el 20 % del precio + gastos, el 30-35 % en total). Ese dinero —pongamos 90.000 € para una vivienda de 300.000 €— podría invertirse en otros activos. Si la bolsa rinde un 7 % anual, esos 90.000 € se convierten en 177.000 € en 10 años. Ese coste de oportunidad hay que incluirlo en el análisis.

Calcula tu caso concreto

No hay atajos: hay que hacer los números con tus datos reales. Usa nuestra calculadora de comprar vs alquilar, que incluye:

• Patrimonio acumulado año a año en ambos escenarios.
• Punto de break-even.
• Impacto de distintos escenarios de Euríbor y revalorización.

También puedes ver el análisis editorial con datos agregados en nuestro hub de comprar vs alquilar.

Casos prácticos

Para entender el impacto real de comprar o alquilar en España en 2025, analizamos tres perfiles distintos utilizando los datos oficiales más recientes: precio medio nacional de 2.230 €/m², tipo medio de hipoteca del 2,93 % y un plazo habitual de 25 años. El Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,565 % a marzo de 2026. Se calcula una entrada mínima del 20 % sobre el precio de compra, y la hipoteca cubre el 80 % restante. La cuota mensual se calcula con el tipo hipotecario medio (2,93 % TIN) y el plazo estándar. Para el perfil inversor, se calcula la rentabilidad bruta relacionando el alquiler anual estimado frente al precio de compra.

Perfil A: comprador individual en ciudad grande

Supuesto: Piso de 250.000 € en una capital de provincia de gran tamaño.

• Precio de compra: 250.000 €

• Entrada (20 %): 50.000 €

• Importe hipoteca (80 %): 200.000 €

• Plazo: 25 años (300 meses)

• Tipo de interés: 2,93 % TIN (tipo medio 2025)

• Cuota mensual estimada:
  La fórmula de la cuota fija hipotecaria es
  C = P * [i * (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]
  donde:

  • C = cuota mensual
  • P = principal (200.000 €)
  • i = interés mensual = 2,93 % / 12 = 0,0024417
  • n = número de meses = 300

  Calculando:

  • (1 + 0,0024417)^300 ≈ 2,018
  • Numerador: 200.000 × 0,0024417 × 2,018 ≈ 985,48
  • Denominador: 2,018 - 1 = 1,018
  • Cuota mensual: 985,48 / 1,018 ≈ 968 €

  (Redondeo a enteros para claridad)

• Coste total al final de 25 años:

  • Cuotas pagadas: 968 € × 300 = 290.400 €
  • Suma entrada: 50.000 €
  • Total desembolsado: 340.400 €
  • Intereses pagados: 290.400 € - 200.000 € = 90.400 €

  No incluye impuestos, gastos de compraventa ni mantenimiento, que varían según CCAA y características del inmueble.

Resumen Perfil A:

Perfil B: pareja joven en ciudad mediana

Supuesto: Piso de 180.000 € en una ciudad de tamaño medio.

• Precio de compra: 180.000 €

• Entrada (20 %): 36.000 €

• Importe hipoteca (80 %): 144.000 €

• Plazo: 25 años (300 meses)

• Tipo de interés: 2,93 % TIN

• Interés mensual: 0,0024417

• Cuota mensual estimada:

  • (1 + 0,0024417)^300 ≈ 2,018
  • Numerador: 144.000 × 0,0024417 × 2,018 ≈ 709,55
  • Denominador: 1,018
  • Cuota mensual: 709,55 / 1,018 ≈ 697 €

• Coste total al final de 25 años:

  • Cuotas pagadas: 697 € × 300 = 209.100 €
  • Suma entrada: 36.000 €
  • Total desembolsado: 245.100 €
  • Intereses pagados: 209.100 € - 144.000 € = 65.100 €

Resumen Perfil B:

Perfil C: inversor para alquiler

Supuesto: Compra de piso de 150.000 € para alquilarlo.

• Precio de compra: 150.000 €

• Entrada (20 %): 30.000 €

• Importe hipoteca (80 %): 120.000 €

• Plazo: 25 años (300 meses)

• Tipo de interés: 2,93 % TIN

• Interés mensual: 0,0024417

• Cuota mensual estimada:

  • (1 + 0,0024417)^300 ≈ 2,018
  • Numerador: 120.000 × 0,0024417 × 2,018 ≈ 591,29
  • Denominador: 1,018
  • Cuota mensual: 591,29 / 1,018 ≈ 581 €

• Rentabilidad bruta estimada:
  Para calcular la rentabilidad bruta, se necesita un alquiler anual de referencia. La ratio precio/alquiler típica para España está entre 20 y 25 años.
  Si suponemos un alquiler equivalente a 20 años de precio de compra:

  • Alquiler anual = 150.000 / 20 = 7.500 € al año → 625 €/mes
  • Rentabilidad bruta = (7.500 € / 150.000 €) × 100 = 5 %

  Si la ratio sube a 25 años:

  • Alquiler anual = 150.000 / 25 = 6.000 € al año → 500 €/mes
  • Rentabilidad bruta = (6.000 / 150.000) × 100 = 4 %

  La rentabilidad bruta real dependerá de la ciudad y zona concreta.

• Coste total al final de 25 años:

  • Cuotas pagadas: 581 € × 300 = 174.300 €
  • Suma entrada: 30.000 €
  • Total desembolsado: 204.300 €
  • Intereses pagados: 174.300 € - 120.000 € = 54.300 €

Resumen Perfil C:

Observaciones sobre los escenarios:

• Estos cálculos no incluyen gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro), mantenimiento, ni seguros, que pueden incrementar el coste total entre un 10 % y un 15 %.
• Tampoco se contempla la posible revalorización del inmueble ni el coste de oportunidad de la entrada.
• En el caso inversor, la rentabilidad neta será menor tras descontar impuestos, periodos vacíos y gastos de comunidad.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Al decidir entre comprar o alquilar, muchos particulares y familias incurren en errores que pueden costar miles de euros o condicionar su estabilidad financiera. Estos son los fallos más habituales en el análisis financiero y las mejores prácticas para evitarlos.

1. No calcular el coste total real de la compra

Error habitual:
Quedarse solo en el precio de compra y la cuota hipotecaria, sin sumar impuestos de compraventa, notaría, registro, seguros, reformas y mantenimiento.

Cómo evitarlo:
Estima siempre el coste total de la operación: añade entre un 10 % y un 15 % extra sobre el precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos asociados. No olvides prever un presupuesto anual para mantenimiento y reparaciones.

2. Olvidar el coste de oportunidad de la entrada

Error habitual:
No considerar que el dinero destinado a la entrada (20 % o más del precio) podría haberse invertido en otros activos con rentabilidad potencial.

Cómo evitarlo:
Incluye en tu análisis el coste de oportunidad: simula cuánto habrías ganado si esa entrada estuviera invertida en un fondo indexado, letras del Tesoro o cualquier otro producto de bajo riesgo, durante el mismo periodo.

3. Sobrevalorar la revalorización futura del inmueble

Error habitual:
Asumir que la vivienda siempre subirá de valor y que “comprar es una inversión segura”.

Cómo evitarlo:
Revisa los datos históricos de tu zona y sé prudente: valora escenarios de estancamiento o ligera caída de precios. Recuerda que la revalorización depende de la ubicación, estado del mercado y horizonte temporal.

4. No comparar con el alquiler equivalente real

Error habitual:
Usar una cifra de alquiler desactualizada o idealizada, sin verificar los precios actuales en portales y agencias.

Cómo evitarlo:
Consulta el alquiler real de viviendas similares en tu barrio. Ajusta el cálculo si el alquiler está regulado o si hay escasez de oferta en tu ciudad, ya que esto puede inflar el precio.

5. Ignorar el horizonte temporal de permanencia

Error habitual:
Comprar sin calcular cuántos años necesitas quedarte en la vivienda para que la operación sea rentable frente al alquiler.

Cómo evitarlo:
Utiliza cálculos de break-even: si prevés mudarte en menos de 7-10 años, el alquiler suele ser financieramente más sensato por los elevados costes iniciales de la compra.

6. No tener en cuenta los riesgos de impago y vacíos en el alquiler (perfil inversor)

Error habitual:
Calcular la rentabilidad bruta del alquiler sin descontar posibles meses vacíos o impagos de inquilinos.

Cómo evitarlo:
Incluye siempre una tasa de desocupación y un colchón para impagos. Ajusta la rentabilidad neta a la realidad de tu mercado local y no te bases solo en cálculos optimistas.

7. Subestimar la variabilidad de tipos de interés en hipotecas variables

Error habitual:
Pensar que la cuota hipotecaria se mantendrá estable durante 25 o 30 años en hipotecas referenciadas al Euríbor.

Cómo evitarlo:
Simula escenarios de subida del Euríbor en los próximos años. Elige tipo fijo si priorizas estabilidad, o asegúrate de que tus finanzas resisten un incremento de hasta 2 puntos porcentuales sobre el tipo actual.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España en 2025?

Para comprar una vivienda hay que aportar al menos el 20 % del precio como entrada y sumar entre un 10 % y un 15 % extra para impuestos y gastos de compraventa. Por tanto, la cantidad mínima suele ser el 30-35 % del precio total del inmueble.

2. ¿Qué tipo de interés tienen las hipotecas en 2025?

El tipo medio de las hipotecas en España en 2025 es del 2,93 %, según los datos oficiales disponibles. Puede variar según el banco, el perfil del solicitante y el tipo de producto (fijo o variable).

3. ¿Cuál es el precio medio del metro cuadrado en España en 2025?

El precio medio nacional del metro cuadrado en 2025 es de 2.230 €. Esta cifra puede ser mucho mayor en grandes ciudades y bastante menor en localidades pequeñas.

4. ¿Cuánto pagaría al mes por una hipoteca de 200.000 € a 25 años?

Con un tipo medio del 2,93 %, la cuota mensual de una hipoteca de 200.000 € a 25 años sería de unos 968 €. Este importe no incluye seguros, comisiones ni otros gastos asociados.

5. ¿Cuántos años tengo que quedarme para que comprar salga mejor que alquilar?

El punto de break-even está entre los 7 y 10 años, dependiendo del precio de compra, el alquiler equivalente y la evolución de los precios. Si prevés mudarte antes, el alquiler suele ser más ventajoso financieramente.

6. ¿Qué ratio precio/alquiler indica que es mejor alquilar?

Si el precio de la vivienda equivale a más de 25-30 años de alquiler, el alquiler suele ser más rentable a corto y medio plazo. Por debajo de 20 años de alquiler, la compra comienza a tener sentido financiero.

7. ¿Cómo afecta el Euríbor a mi cuota hipotecaria?

En hipotecas variables, la cuota sube o baja según la evolución del Euríbor. En marzo de 2026, el Euríbor a 12 meses está en el 2,565 %, lo que afecta directamente al coste de las hipotecas referenciadas a este índice.

8. ¿Qué ventajas tiene alquilar frente a comprar?

El alquiler requiere menos capital inicial, aporta mayor flexibilidad y evita gastos inesperados de mantenimiento. Es una opción preferente si no tienes estabilidad laboral o prevés mudanzas a medio plazo.

9. ¿Qué gastos hay al comprar una vivienda además de la hipoteca?

Al comprar hay que abonar impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría y, en su caso, comisión de la agencia. Estos gastos suman entre el 10 % y el 15 % del precio de compra, según la comunidad autónoma.

10. ¿Qué rentabilidad bruta se obtiene al comprar para alquilar en 2025?

En el contexto nacional, la rentabilidad bruta del alquiler oscila entre el 4 % y el 5 % sobre el precio de compra. La rentabilidad neta será menor tras descontar impuestos, gastos y posibles periodos sin inquilino.