Cómo funciona una hipoteca: cuota, intereses y amortización explicados

El sistema de amortización francesa

En España, las hipotecas utilizan casi exclusivamente el sistema de amortización francesa: la cuota mensual es constante (si el tipo no varía), pero la proporción entre intereses y capital cambia a lo largo de la vida del préstamo.

Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses. Al final, la mayor parte es capital. Esto tiene una implicación importante: amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra mucho más en intereses que hacerlo al final.

La fórmula de la cuota

La cuota mensual se calcula con la fórmula:

C = P × r / (1 − (1+r)^(−n))

Donde:

• P = capital prestado
• r = tipo de interés mensual (TIN anual / 12 / 100)
• n = número de cuotas (plazo en años × 12)

Ejemplo real: para una hipoteca de 200.000 €, a tipo fijo del 3 %, a 25 años:

• r = 3 / 12 / 100 = 0,0025
• n = 25 × 12 = 300 cuotas
• Cuota mensual ≈ 948 €

Puedes calcularlo exactamente con nuestra calculadora de hipoteca.

TIN vs TAE: no es lo mismo

• TIN (Tipo de Interés Nominal): el tipo puro que se aplica para calcular la cuota. El que negocias con el banco.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más comisiones y seguros obligatorios. Sirve para comparar hipotecas en igualdad de condiciones.

Para comparar hipotecas, mira siempre la TAE, no solo el TIN.

Cuánto cuesta el total de la hipoteca

Con el ejemplo anterior (200.000 €, 3 %, 25 años):

• Cuota mensual: ~948 €
• Total pagado en 300 cuotas: ~284.400 €
• Total intereses: ~84.400 € (42 % del capital prestado)

El tipo medio de las hipotecas sobre vivienda en España fue del 2,93 % en 2025, según el INE.

La amortización anticipada

Si haces amortizaciones anticipadas, reduces el capital sobre el que se calculan los intereses. La Ley 5/2019 (LCCI) limita las comisiones:

• Hipoteca fija: máximo 2 % en los 10 primeros años, 1,5 % después.
• Hipoteca variable: máximo 0,25 % (los tres primeros años) o 0 % después, en la mayoría de casos.

Amortizar 10.000 € en el año 5 de una hipoteca típica ahorra entre 4.000 y 7.000 € en intereses futuros, dependiendo del tipo y el plazo restante.

Los documentos que el banco debe entregarte

Antes de firmar:

• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Condiciones definitivas del préstamo. Obligatoria con al menos 10 días de antelación.
• FIAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas. Alerta sobre los riesgos del contrato.
• Cuadro de amortización: detalle mes a mes de capital amortizado, intereses y saldo pendiente.

Tienes 10 días para revisarlos y comparar con otras entidades.

Casos prácticos

A continuación se exponen tres escenarios reales, con cálculos detallados utilizando los datos de mercado más recientes: tipo de interés medio del 2,93 % (2025), plazo de 25 años y entrada habitual del 20 %. En los ejemplos se aplica el sistema de amortización francesa, con cuotas constantes y diferenciación entre capital e intereses.

Perfil A: comprador individual en ciudad grande

Supuesto:
Compra de un piso de 250.000 € en una gran ciudad. Entrada del 20 % (50.000 €). Financia el 80 % restante mediante hipoteca a 25 años, tipo fijo al 2,93 %.

Cálculos básicos:

• Precio del inmueble: 250.000 €
• Entrada (20 %): 50.000 €
• Importe de la hipoteca: 200.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN anual
• Plazo: 25 años (300 cuotas)

Cálculo de la cuota mensual:

El tipo de interés mensual es 2,93 % / 12 = 0,2442 % = 0,002442.
Número de cuotas: 25 × 12 = 300.

Usando la fórmula:

C = 200.000 × 0,002442 / (1 − (1+0,002442)^(−300))
C ≈ 948,42 € mensuales

Coste total al final del préstamo:

• Total pagado: 948,42 € × 300 = 284.526 €
• Total intereses: 284.526 € − 200.000 € = 84.526 €

Resumen del escenario:

• Precio vivienda: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Importe hipoteca: 200.000 €
• Cuota mensual: 948,42 €
• Coste total (25 años): 284.526 €
• Intereses pagados: 84.526 €

Desglose inicial de la cuota: En la primera cuota, 488 € son intereses y 460 € capital. Al final del préstamo, la proporción se invierte: apenas 20 € son intereses y más de 928 € son amortización de capital.

Perfil B: pareja joven en ciudad mediana

Supuesto:
Pareja adquiere su primera vivienda en una ciudad mediana, piso de 180.000 €. Aportan 36.000 € de entrada (20 %) y financian 144.000 € a 25 años, tipo fijo al 2,93 %.

Cálculos básicos:

• Precio del inmueble: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe de la hipoteca: 144.000 €
• Tipo de interés: 2,93 %
• Plazo: 25 años (300 cuotas)

Cálculo de la cuota mensual:

Tipo de interés mensual: 0,002442
Número de cuotas: 300

C = 144.000 × 0,002442 / (1 − (1+0,002442)^(−300))
C ≈ 683,27 € mensuales

Coste total al final del préstamo:

• Total pagado: 683,27 € × 300 = 204.981 €
• Total intereses: 204.981 € − 144.000 € = 60.981 €

Resumen del escenario:

• Precio vivienda: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Importe hipoteca: 144.000 €
• Cuota mensual: 683,27 €
• Coste total (25 años): 204.981 €
• Intereses pagados: 60.981 €

Desglose inicial de la cuota: En la primera cuota, cerca de 351 € corresponden a intereses y 332 € a capital. En los últimos meses, la mayoría de la cuota se destina a amortizar capital y apenas una pequeña fracción son intereses.

Perfil C: inversor para alquiler

Supuesto:
Inversor compra piso de 150.000 € para alquilar. Aporta 30.000 € de entrada (20 %) y financia 120.000 € a 25 años, tipo fijo al 2,93 %. El precio medio nacional por metro cuadrado es de 2.230 €, por lo que este inmueble estaría en línea con la media. Para calcular la rentabilidad bruta, se asume un alquiler anual típico de mercado.

Cálculos básicos:

• Precio del inmueble: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe de la hipoteca: 120.000 €
• Tipo de interés: 2,93 %
• Plazo: 25 años (300 cuotas)

Cálculo de la cuota mensual:

Tipo de interés mensual: 0,002442
Número de cuotas: 300

C = 120.000 × 0,002442 / (1 − (1+0,002442)^(−300))
C ≈ 569,05 € mensuales

Coste total al final del préstamo:

• Total pagado: 569,05 € × 300 = 170.715 €
• Total intereses: 170.715 € − 120.000 € = 50.715 €

Cálculo de rentabilidad bruta:

Supongamos un alquiler anual de 7.800 € (650 € mensuales, cifra realista para un piso de este valor en muchas ciudades medianas y grandes en España).
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100
Rentabilidad bruta = (7.800 / 150.000) × 100 = 5,2 %

Resumen del escenario:

• Precio vivienda: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Importe hipoteca: 120.000 €
• Cuota mensual: 569,05 €
• Coste total (25 años): 170.715 €
• Intereses pagados: 50.715 €
• Alquiler mensual estimado: 650 €
• Rentabilidad bruta anual: 5,2 %

Consideraciones adicionales: El inversor debe tener en cuenta impuestos, gastos de comunidad, mantenimiento y vacancias, lo que reducirá la rentabilidad neta real. No obstante, la rentabilidad bruta del 5,2 % es una referencia útil para comparar con otras alternativas de inversión.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. Calcular mal la cuota por no tener en cuenta el tipo de interés real

Muchos compradores utilizan simuladores poco precisos o se fijan solo en el porcentaje anunciado por el banco, ignorando la TAE y el diferencial sobre el Euríbor. Esto puede llevar a subestimar la cuota real y el coste total.
Cómo evitarlo: Utiliza siempre el tipo de interés efectivo (TIN o, mejor aún, la TAE) para calcular tu cuota y compara ofertas con todos los gastos incluidos.

2. No prever subidas del Euríbor en hipotecas variables

Al contratar una hipoteca variable, algunos compradores no consideran que el Euríbor puede subir a lo largo de los años, lo cual incrementaría la cuota mensual y el coste total.
Cómo evitarlo: Realiza simulaciones con escenarios de subidas del Euríbor y asegúrate de que podrías afrontar las cuotas si el tipo variable aumenta varios puntos.

3. Aportar una entrada insuficiente y asumir más deuda de la debida

Reducir la entrada al mínimo legal (20 %) incrementa notablemente la cuota y los intereses totales a pagar.
Cómo evitarlo: Si es posible, ahorra para una entrada mayor, ya que reducir el importe de la hipoteca disminuye el peso de los intereses y aporta margen de seguridad ante imprevistos.

4. No calcular todos los gastos asociados a la compra

Centrarse solo en la cuota de la hipoteca y olvidar los gastos de notaría, impuestos, registro, gestoría y posibles reformas supone un error frecuente.
Cómo evitarlo: Realiza un presupuesto completo y solicita al banco la FEIN y el desglose de todos los gastos antes de firmar.

5. Ignorar la penalización por amortización anticipada

Algunos compradores desconocen que amortizar anticipadamente la hipoteca puede conllevar una comisión, sobre todo en los préstamos a tipo fijo.
Cómo evitarlo: Consulta el contrato y verifica el porcentaje y los años en los que se aplica la penalización; calcula si te compensa amortizar anticipadamente.

6. No revisar el cuadro de amortización entregado por el banco

Muchos clientes no analizan el cuadro de amortización, que detalla cómo evoluciona la deuda y los intereses pagados mes a mes.
Cómo evitarlo: Revisa el cuadro antes de firmar, comprueba que las cifras encajan con lo pactado y utiliza esta información para planificar posibles amortizaciones futuras.

7. Fijarse solo en la cuota, olvidando el coste total de la hipoteca

El error más habitual es comparar hipotecas solo por la cuota mensual, sin analizar cuánto se paga en intereses durante toda la vida del préstamo.
Cómo evitarlo: Calcula siempre el importe total a devolver y compara hipotecas tanto por cuota como por coste total, teniendo en cuenta el plazo y los tipos de interés.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué porcentaje del precio de la vivienda financia normalmente el banco en España?
   La mayoría de los bancos financian hasta el 80 % del valor de compra o tasación, debiendo aportar el comprador una entrada mínima del 20 %.

2. ¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
   El TIN es el tipo de interés nominal puro, mientras que la TAE incluye comisiones y gastos, reflejando el coste real de la hipoteca.

3. ¿Cómo afecta el plazo de la hipoteca al coste total?
   A mayor plazo, la cuota mensual baja pero se pagan muchos más intereses a lo largo de la vida del préstamo.

4. ¿Puedo amortizar anticipadamente mi hipoteca sin penalización?
   En hipotecas variables suele haber comisión solo los primeros años; en fijas, hay penalización durante todo el préstamo, aunque suele ser baja.

5. ¿Qué es el sistema de amortización francesa?
   Es un método donde la cuota es constante y al principio se pagan más intereses y menos capital, y al final, ocurre lo contrario.

6. ¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
   Se utiliza una fórmula financiera que tiene en cuenta el capital prestado, el tipo de interés mensual y el número de cuotas.

7. ¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca media en España?
   Con los tipos actuales, los intereses pueden suponer el 40 % del capital prestado a 25 años.

8. ¿Qué documentos debo recibir del banco antes de firmar una hipoteca?
   El banco debe entregarte la FEIN, la FIAE y el cuadro de amortización, al menos diez días antes de la firma.

9. ¿Qué ocurre si sube el Euríbor durante mi hipoteca?
   En hipotecas variables, la cuota subirá cuando el Euríbor aumente, incrementando el coste total del préstamo.

10. ¿Cómo puedo comparar hipotecas de diferentes bancos?
    Compara la TAE, el plazo, las comisiones y los requisitos de vinculación para valorar el coste real de cada hipoteca.