TAE, TIN y comisiones: cómo comparar hipotecas de verdad

TIN: el tipo que se aplica a la cuota

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés anual que figura en tu contrato hipotecario. Es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital pendiente para calcular la parte de intereses de cada cuota mensual.

En hipotecas variables, el TIN es la suma del Euríbor más el diferencial pactado. En marzo de 2026, el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,565 %. Si tu diferencial es del 0,5 %, el TIN de tu revisión sería del 3,065 %.

En hipotecas fijas, el TIN se pacta de una vez y no cambia.

El TIN no incluye comisiones ni gastos obligatorios. Por eso, una hipoteca con TIN bajo puede ser más cara que otra con TIN más alto si las comisiones son elevadas.

TAE: el coste real total

La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí incorpora el TIN y todos los gastos obligatorios para obtener la hipoteca: comisiones de apertura, seguros vinculados obligatorios (seguro de vida o seguro de hogar si son condición para obtener el tipo ofertado) y cualquier otro coste periódico que el banco exija.

La TAE está regulada por el Banco de España y debe figurar obligatoriamente en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que el banco entrega al menos 10 días antes de la firma.

Regla práctica: Para comparar hipotecas con las mismas condiciones de capital, plazo y periodicidad de cuotas, compara la TAE. Para entender cuánto pagas al mes, mira el TIN.

Comisiones más habituales en hipotecas españolas

Comisión de apertura

Porcentaje sobre el capital prestado que se cobra al formalizar la hipoteca. En los últimos años ha tendido a desaparecer en las hipotecas más competitivas, aunque sigue siendo habitual en banca tradicional. Varía entre el 0 % y el 1 % del capital.

Comisión por amortización anticipada

Regulada por la Ley 5/2019 (LCCI):

• Hipoteca variable: 0,25 % sobre el capital amortizado en los primeros 3 años, 0 % a partir del cuarto año.
• Hipoteca fija o fase fija de mixta: el límite es la compensación por riesgo de tipo de interés. En la práctica, las entidades aplican entre el 0 % y el 2 % según el año.

Comisión por novación o subrogación

Se cobra cuando se modifican las condiciones del préstamo con el mismo banco (novación) o cuando se cambia a otro banco (subrogación de acreedor). La LCCI la limita al 0,15 % del capital pendiente en los primeros 3 años para hipotecas variables.

Seguro de vida y seguro de hogar vinculados

No son estrictamente comisiones, pero son costes adicionales que las entidades suelen exigir para ofrecer su tipo de interés más bajo. La Ley prohíbe la venta cruzada obligatoria (imponer la contratación del seguro), pero permite la venta cruzada condicionada (ofrecer una rebaja del tipo a cambio de contratar el seguro).

Si contratas un seguro de vida o de hogar del banco como condición, su coste debe incluirse en la TAE.

Cómo comparar bien dos ofertas hipotecarias

1. Pide siempre la FEIN. Es el documento que unifica la información en formato estándar y permite comparar de forma válida.
2. Compara la TAE, no el TIN. Dos hipotecas con igual TIN pueden tener TAE diferentes si las comisiones o los seguros obligatorios difieren.
3. Calcula el coste total. Multiplica la cuota mensual por el número de meses del plazo. El diferencial entre ofertas puede ser de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
4. Valora los seguros por separado. Compara el seguro de vida o de hogar vinculado con el precio de mercado de una póliza equivalente. Si el seguro del banco es sensiblemente más caro, puede compensar contratar el seguro externo y asumir el TIN sin bonificación.
5. Ojo con las hipotecas con muchas vinculaciones. Algunas ofrecen tipos muy bajos a cambio de contratar 3 o 4 productos (nómina, seguro, plan de pensiones, tarjeta). El coste de esas vinculaciones puede superar el ahorro en el tipo.

La FEIN y la FIAE: los documentos que debes leer

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) resume todas las condiciones de la hipoteca: capital, plazo, TIN, TAE, cuota, cuadro de amortización y los riesgos principales. La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) señala las cláusulas de mayor riesgo.

Ambos documentos deben entregarse con 10 días de antelación a la firma, para que el futuro prestatario pueda estudiarlos y acudir al notario con la documentación revisada.

Importante: El notario debe comprobar que el prestatario comprende las condiciones y que ha recibido la documentación precontractual. Si en el acto de firma no tienes claro algo, puedes pedir que se detenga la firma.

Resumen

Concepto	Qué incluye	Cuándo usarlo
TIN	Solo el tipo de interés	Para calcular la cuota mensual
TAE	TIN + comisiones + seguros obligatorios	Para comparar el coste total
FEIN	Toda la información precontractual normalizada	Para comparar y entender tu hipoteca

Fuente: Banco de España — Guía de acceso al préstamo hipotecario; Ley 5/2019 (LCCI).

Casos prácticos

La mejor forma de entender la diferencia entre TIN, TAE y el impacto de las comisiones en el coste real de una hipoteca es aplicarlo a situaciones concretas. Estos ejemplos prácticos reflejan escenarios habituales de compra de vivienda en España, utilizando los datos de precios más recientes, el Euríbor actual y los tipos medios de hipoteca. En todos los cálculos se asume una hipoteca a tipo variable con un diferencial estándar del 0,5 % sobre el Euríbor a 12 meses (2,565 %), resultando un TIN del 3,065 % anual. El plazo estándar empleado es de 25 años.

Perfil A: comprador individual en ciudad grande

Supuestos:

• Precio de compra: 250.000 €
• Entrada (20 %): 50.000 €
• Importe de la hipoteca: 200.000 €
• Plazo: 25 años (300 cuotas)
• TIN: 3,065 % (Euríbor 2,565 % + diferencial 0,5 %)
• Comisión de apertura: 0,5 %
• Seguros obligatorios: 250 €/año (hogar) + 300 €/año (vida)
• Otros gastos recurrentes: incluidos en la TAE
• TAE estimada: 3,30 % (por inclusión de comisiones y seguros)

1. Comisión de apertura

• 0,5 % sobre 200.000 € = 1.000 € (pago único inicial)

2. Cuota mensual estimada (sistema francés, TIN 3,065 %, 25 años)

• Fórmula cuota:
  Cuota = [Capital x (i/12)] / [1 - (1 + i/12)^-n]
  Donde i = 3,065 % anual = 0,03065
  n = 300 meses
• Cuota = [200.000 x (0,03065/12)] / [1 - (1 + 0,03065/12)^-300]
  Cuota ≈ [200.000 x 0,002554] / [1 - (1,002554)^-300]
  Cuota ≈ 510,8 / [1 - 0,465]
  Cuota ≈ 510,8 / 0,535 ≈ 955,2 €/mes

3. Coste total en 25 años (sin cambiar TIN, sin amortizaciones anticipadas)

• Total de cuotas: 955,2 € x 300 = 286.560 €
• Comisión apertura: 1.000 €
• Seguros: (250 + 300) €/año x 25 años = 13.750 €
• Coste total pagado al banco (TAE): 286.560 + 1.000 + 13.750 = 301.310 €

Resumen perfil A

• Precio vivienda: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 €
• Cuota mensual: 955,2 €
• Comisión apertura: 1.000 €
• Coste total (incluye seguros y apertura): 301.310 €

Perfil B: pareja joven en ciudad mediana

Supuestos:

• Precio de compra: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe de la hipoteca: 144.000 €
• Plazo: 25 años (300 cuotas)
• TIN: 3,065 % (igual que en el caso A)
• Comisión de apertura: 0,5 %
• Seguros obligatorios: 200 €/año (hogar) + 250 €/año (vida)
• TAE estimada: 3,30 %

1. Comisión de apertura

• 0,5 % sobre 144.000 € = 720 € (pago único inicial)

2. Cuota mensual estimada

• Cuota = [144.000 x (0,03065/12)] / [1 - (1 + 0,03065/12)^-300]
  Cuota ≈ [144.000 x 0,002554] / [1 - 0,465]
  Cuota ≈ 367,8 / 0,535 ≈ 687,7 €/mes

3. Coste total en 25 años

• Total de cuotas: 687,7 € x 300 = 206.310 €
• Comisión apertura: 720 €
• Seguros: (200 + 250) €/año x 25 años = 11.250 €
• Coste total pagado al banco (TAE): 206.310 + 720 + 11.250 = 218.280 €

Resumen perfil B

• Precio vivienda: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 €
• Cuota mensual: 687,7 €
• Comisión apertura: 720 €
• Coste total (incluye seguros y apertura): 218.280 €

Perfil C: inversor para alquiler

Supuestos:

• Precio de compra: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe de la hipoteca: 120.000 €
• Plazo: 25 años (300 cuotas)
• TIN: 3,065 %
• Comisión de apertura: 0,5 %
• Seguros obligatorios: 200 €/año (hogar) + 200 €/año (vida)
• TAE estimada: 3,30 %
• Alquiler anual estimado: 600 €/mes x 12 = 7.200 €/año

1. Comisión de apertura

• 0,5 % sobre 120.000 € = 600 € (pago único inicial)

2. Cuota mensual estimada

• Cuota = [120.000 x (0,03065/12)] / [1 - (1 + 0,03065/12)^-300]
  Cuota ≈ [120.000 x 0,002554] / [1 - 0,465]
  Cuota ≈ 306,5 / 0,535 ≈ 573,3 €/mes

3. Coste total en 25 años

• Total de cuotas: 573,3 € x 300 = 171.990 €
• Comisión apertura: 600 €
• Seguros: (200 + 200) €/año x 25 años = 10.000 €
• Coste total pagado al banco (TAE): 171.990 + 600 + 10.000 = 182.590 €

4. Rentabilidad bruta del alquiler

• Ingreso anual por alquiler: 7.200 €
• Precio de compra: 150.000 €
• Rentabilidad bruta = (7.200 / 150.000) x 100 = 4,8 % anual

Resumen perfil C

• Precio vivienda: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 €
• Cuota mensual: 573,3 €
• Comisión apertura: 600 €
• Coste total (incluye seguros y apertura): 182.590 €
• Rentabilidad bruta del alquiler: 4,8 % anual

Notas sobre los cálculos

• En todos los casos, la TAE es superior al TIN porque incorpora las comisiones y los seguros obligatorios.
• El coste total pagado al banco se refiere solo a intereses, comisiones y seguros, sin incluir impuestos o gastos de compraventa inherentes a la operación inmobiliaria.
• La rentabilidad bruta del inversor no descuenta gastos de mantenimiento, vacíos o impuestos; solo compara el ingreso anual frente al precio de compra.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. Comparar ofertas solo por el TIN y no por la TAE

Es común fijarse únicamente en el TIN porque suele aparecer destacado en la publicidad bancaria, pero esto puede llevar a tomar una mala decisión. El TIN no incluye comisiones ni gastos obligatorios, mientras que la TAE sí refleja el coste real anual de la hipoteca. Para evitarlo, exige siempre la TAE en condiciones comparables (mismo capital y plazo) y compárala entre ofertas.

2. No tener en cuenta el coste de los seguros vinculados

Muchos compradores ignoran el impacto de los seguros que el banco impone como condición para aplicar el mejor tipo. Estos seguros (vida, hogar) pueden sumar varios miles de euros durante la vida del préstamo y encarecer notablemente la TAE. Solicita siempre una estimación por escrito del coste de los seguros y valora si puedes conseguir mejores precios fuera del banco.

3. Olvidar las comisiones de apertura y amortización anticipada

Firmar una hipoteca con comisión de apertura o comisiones elevadas por amortización anticipada puede incrementar el coste total, sobre todo si tienes previsto cancelar el préstamo antes de tiempo. Antes de firmar, solicita la FEIN y revisa en detalle todas las comisiones, no solo las del primer año.

4. No revisar las condiciones de subrogación y novación

Si en el futuro quieres mejorar tus condiciones o cambiar de banco, algunas hipotecas imponen comisiones por subrogación o novación. Estas penalizaciones pueden limitar tu capacidad de ahorrar en intereses si bajan los tipos o cambian tus circunstancias. Infórmate sobre estos costes antes de decidir.

5. Elegir el plazo sin considerar el coste total

Plazos largos reducen la cuota mensual, pero incrementan el total de intereses pagados y la TAE final. Muchas personas escogen el mayor plazo posible para sentir “holgura”, sin calcular cuánto encarecen el préstamo. Simula el coste total a plazos alternativos antes de decidir.

6. No prever la posible evolución del Euríbor

En hipotecas variables, el TIN se revisa periódicamente en función del Euríbor. Un error frecuente es calcular la cuota con el Euríbor actual y no prever escenarios de subida. Solicita simulaciones a diferentes valores del Euríbor y asegúrate de que podrías asumir la cuota si sube 1 o 2 puntos.

7. No pedir la FEIN y la Ficha de Advertencias Estandarizadas

Algunos compradores avanzan en la negociación sin exigir la documentación obligatoria, perdiendo la oportunidad de analizar y comparar las condiciones reales. La FEIN y la Ficha de Advertencias Estandarizadas contienen toda la información relevante y deben entregarse al menos 10 días antes de la firma. Exige estos documentos y repásalos con calma.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica para calcular los intereses de cada cuota. La TAE incluye el TIN, las comisiones y los gastos obligatorios, reflejando el coste real anual del préstamo.

2. ¿Por qué la TAE suele ser más alta que el TIN?
Porque la TAE incorpora no solo el tipo de interés, sino también comisiones y costes obligatorios como seguros, dando una visión más realista del coste total de la hipoteca.

3. ¿Debo fijarme más en el TIN o en la TAE al comparar hipotecas?
Para comparar el coste real entre hipotecas, es imprescindible fijarse en la TAE, siempre que el capital, el plazo y la periodicidad de cuotas sean equivalentes.

4. ¿Qué comisiones afectan más al coste total de la hipoteca?
Las comisiones de apertura, amortización anticipada y subrogación son las que más pueden encarecer la hipoteca. También los seguros vinculados si son obligatorios para conseguir el mejor tipo.

5. ¿La TAE incluye los gastos de notaría, registro e impuestos?
No, la TAE solo incluye comisiones y gastos obligatorios exigidos por el banco para conceder la hipoteca, no los gastos de compraventa, notaría ni impuestos asociados a la compra de vivienda.

6. ¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
La cuota se calcula aplicando el TIN sobre el capital pendiente, generalmente bajo el sistema francés de amortización, que reparte los intereses y el capital a lo largo del plazo pactado.

7. ¿Qué pasa si amortizo antes mi hipoteca?
Si amortizas antes, puedes reducir intereses y plazo, pero algunas hipotecas aplican comisiones por amortización anticipada, especialmente en los primeros años del préstamo.

8. ¿Qué ocurre si sube el Euríbor durante la vida de la hipoteca?
Si tienes una hipoteca variable, tu cuota subirá cuando el Euríbor aumente, ya que el TIN se revisa periódicamente en función de este índice.

9. ¿Puedo contratar los seguros obligatorios fuera del banco?
Sí, la ley permite contratar seguros obligatorios con cualquier compañía, pero el banco puede ofrecerte una rebaja en el interés si los contratas con ellos.

10. ¿Cómo saber si una hipoteca es realmente barata?
Una hipoteca es más barata si tiene una TAE inferior a otras alternativas comparables, pocas comisiones y permite flexibilidad para amortizar anticipadamente o subrogar en el futuro.