El IBI de Girona (1,041 %) cuesta más del doble que el de Madrid (0,414 %)

Por qué el mismo piso paga más del doble según la ciudad

Dos viviendas idénticas, con el mismo valor catastral de 120.000 euros, pueden pagar 480 euros o 1.249 euros de IBI al año. La única variable que cambia es el ayuntamiento donde están registradas. En Zaragoza o Santander, que aplican el 0,400 % (el mínimo legal del art. 72.1 TRLRHL), el recibo se queda en 480 euros; en Gerona, con el 1,041 %, sube hasta 1.249. La diferencia, 769 euros al año por el mismo valor catastral, equivale a más del doble de recibo por el mismo piso.

Conviene entender qué mide exactamente este indicador antes de sacar conclusiones. El tipo de IBI urbano es el porcentaje que el ayuntamiento aplica sobre el valor catastral de cada inmueble, no sobre su precio de mercado. Ese valor catastral se sitúa muy por debajo del precio real de venta, y su revisión depende de las ponencias de valores municipales, que no se actualizan de forma simultánea en todo el país. Por eso dos ciudades con tipos parecidos pueden generar recibos muy distintos si una tiene los valores catastrales actualizados y otra arrastra ponencias antiguas. La cifra que comparamos aquí es el tipo nominal, que es lo único homogéneo y comparable entre municipios.

Los extremos en las ciudades grandes

Para una vivienda con valor catastral de 120.000 euros:

La tabla deja ver algo que rara vez aparece en los titulares: el grueso de las capitales no se mueve en los extremos, sino en una franja intermedia. Madrid (0,414 %) y Zaragoza (0,400 %) están pegadas al suelo legal, mientras que Barcelona (0,660 %) se sitúa por encima de la mitad. La distancia entre Madrid y Barcelona, dos ciudades que se suelen comparar en todo, es de casi el 60 % en tipo nominal: 497 euros frente a 792 por el mismo valor catastral.

Las tres capitales catalanas encabezan la tabla

Si se ordenan las 48 capitales de provincia con dato en 2026 por tipo de IBI urbano, la parte alta es catalana de principio a fin y la parte baja está pegada al mínimo legal del 0,4 %.

La parte alta del ranking concentra a las tres capitales catalanas de Gerona, Tarragona y Lérida, todas por encima del 0,92 %. Las acompañan Huelva (0,900 %) y las dos ciudades autónomas, Melilla (0,800 %) y Ceuta (0,790 %). En el otro extremo, Zaragoza y Santander comparten el 0,400 % exacto, que es el mínimo legal del art. 72.1 TRLRHL, y Madrid se queda a catorce milésimas (0,414 %). Entre la capital más cara y la más barata, Gerona y Zaragoza, la distancia en tipo nominal es de dos veces y media.

El matiz foral. Hasta el ejercicio 2025 esta comparación incluía Bilbao (0,183 %), Pamplona (0,250 %) y Vitoria-Gasteiz (0,336 %), que ocupaban las tres posiciones más baratas del país. Sus datos venían de fuentes municipales propias, no del fichero del Ministerio de Hacienda, que solo recoge los municipios de régimen común. El País Vasco y Navarra regulan el IBI por sus normas forales —con mínimos legales por debajo del 0,4 % estatal— y quedan fuera de la estadística de 2026. Que no aparezcan en la tabla no significa que hayan subido el tipo: significa que se rigen por otro marco y no son comparables con el resto.

Por qué son tan diferentes

El IBI es un tributo municipal. El art. 72.3 TRLRHL fija la banda de régimen común: mínimo del 0,4 % y máximo del 1,1 % para urbana, ampliable con los recargos del propio artículo hasta el 1,3 % en municipios con determinadas circunstancias. Cada ayuntamiento elige el tipo dentro de esa banda. Es una de las pocas palancas fiscales con margen real que tiene un consistorio para cuadrar sus cuentas, y eso explica que las ciudades con menos ingresos alternativos tiendan a apoyarse en él.

Los municipios del País Vasco y Navarra (régimen foral) operan con reglas propias: sus normas forales fijan mínimos por debajo del 0,4 % estatal, lo que situaba a Bilbao, Pamplona y Vitoria-Gasteiz en las posiciones más baratas del país cuando había dato comparable. No es una coincidencia administrativa menor; es la consecuencia directa de un marco normativo distinto. Quien compre en una de estas plazas paga un IBI estructuralmente más bajo, no por una rebaja coyuntural, sino por el régimen que las rige. Esta lógica se entrelaza con el resto de la fiscalidad de la vivienda, donde las diferencias territoriales también pesan en impuestos como el ITP o las plusvalías municipales.

Lo que representa en una hipoteca de 30 años

Si hipotecas una vivienda con valor catastral de 120.000 euros y la diferencia de IBI anual entre tu ciudad y otra equivalente es de 500 euros, a lo largo de 30 años habrás pagado 15.000 euros más (sin actualizar el valor catastral).

Ese cálculo merece una lectura tranquila. El IBI no aparece en la simulación del banco ni en la cuota mensual, pero acompaña a la vivienda durante toda su vida útil, mucho después de cancelar el préstamo. Es un coste recurrente que la mayoría de compradores no incorpora cuando compara dos ciudades, y sin embargo puede inclinar la balanza tanto como un cuarto de punto en el tipo de interés. Antes de cerrar una compra conviene mirar el recibo igual que se mira la hipoteca: el primero es para siempre, la segunda no.

Los tipos reales de las mayores ciudades

Todos los datos provienen del fichero oficial del Ministerio de Hacienda "Impuestos sobre Bienes Inmuebles, régimen común" del ejercicio 2026, que recoge los tipos aprobados por 2.732 municipios. La fuente publica el tipo nominal aprobado por cada ayuntamiento, no la recaudación efectiva ni la cuota media real, que dependen de los valores catastrales y de las bonificaciones locales (familia numerosa, vivienda protegida, instalaciones de autoconsumo). Esa es la principal limitación a tener en cuenta: el tipo permite comparar la voluntad recaudatoria de cada consistorio, pero no traduce automáticamente el recibo que pagará cada vecino, porque el valor catastral de partida puede variar mucho entre municipios.

Consulta el tipo de tu municipio en la calculadora de IBI o en la ficha de tu municipio. Si quieres entender los conceptos que aparecen en el recibo, el glosario del valor catastral detalla cómo se fija la base sobre la que se aplica el tipo.

El dato a recordar: el tipo de IBI no es un detalle administrativo, es un coste estructural que duplica el recibo del mismo piso según el ayuntamiento. En 2026, con 2.732 municipios de régimen común en la estadística, la horquilla va del 0,400 % de los 217 municipios pegados al mínimo legal al 1,23 % de Blanes (Gerona).

Fuente

Ministerio de Hacienda, ficheros oficiales 1C-IBI-IAE y 1N-IBI-IAE del ejercicio 2026 (2.732 municipios de régimen común). Los municipios del País Vasco y Navarra no figuran en esta fuente por su régimen foral.

Preguntas frecuentes

¿Por qué el IBI varía tanto entre ciudades?

Porque es un tributo municipal y cada ayuntamiento fija el tipo dentro de una banda legal. Los municipios con régimen foral del País Vasco y Navarra aplican mínimos más bajos que el general, pero no figuran en la estadística de régimen común del Ministerio. Entre los que sí figuran, las capitales catalanas encabezan los tipos más altos y Zaragoza y Santander marcan el suelo legal del 0,4 %.

¿El tipo de IBI se aplica sobre el precio de compra de la vivienda?

No. Se aplica sobre el valor catastral, que normalmente está por debajo del precio de mercado y depende de las ponencias de valores de cada municipio. Por eso dos ciudades con tipos similares pueden generar recibos distintos según lo actualizados que estén sus valores catastrales.

¿Puede cambiar el IBI de un año a otro?

Sí. Cada ayuntamiento revisa el tipo dentro de la banda que permite la ley y puede modificarlo en sus ordenanzas fiscales anuales. También influye la actualización del valor catastral, que altera la base de cálculo aunque el tipo nominal se mantenga igual.

¿Conviene mirar el IBI antes de comprar una vivienda?

Conviene mucho. El IBI no figura en la cuota de la hipoteca, pero es un coste recurrente que acompaña al inmueble durante toda su vida y sigue pagándose tras cancelar el préstamo. Comparar el tipo entre ciudades equivalentes ayuda a anticipar un gasto fijo que muchos compradores pasan por alto.