714.237 compraventas de vivienda en 2025: el tercer mejor anio del siglo

714.237 firmas: la cifra que coloca a 2025 entre los grandes años del siglo

El mercado residencial español cerró 2025 con 714.237 compraventas de vivienda. Es la tercera mayor cifra de lo que llevamos de siglo, solo por detrás de los años de la burbuja, y supone un salto notable respecto a las 640.401 operaciones de 2024. Para entender qué significa ese número conviene mirar de dónde sale, con qué se compara y qué dinámicas lo explican.

Qué mide este indicador y de dónde viene

El dato procede del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, operación 7, tabla 49280. No es una encuesta ni una estimación: cuenta los actos inscritos en los registros de la propiedad de toda España, lo que lo convierte en una de las fotografías más fiables de la actividad transaccional del país.

Tiene, eso sí, sus límites. Contabiliza la fecha de inscripción registral, que puede ir varias semanas o meses por detrás de la firma ante notario, de modo que las operaciones de finales de año a veces se reflejan con desfase. Tampoco incluye herencias, donaciones ni permutas dentro del cómputo de compraventas, que se registran aparte. Y al contar transacciones, no precios: un mercado puede crecer en operaciones y a la vez encarecerse, dos planos que conviene no confundir. Para la evolución de los precios habría que acudir al hub de precio.

El 2025 en contexto histórico

Fuente: INE, Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad (operación 7, tabla 49280).

La tabla ordena la magnitud del momento actual. Frente al pico de 2006, con cerca de 955.000 operaciones, 2025 se queda lejos del techo histórico. Pero contra el suelo de 2013, con apenas 312.000 transacciones tras el pinchazo, las 714.237 firmas de este año más que duplican aquel mínimo. La distancia entre ambos extremos resume el ciclo completo: de la euforia al colapso y de ahí a una recuperación que, sin alcanzar los excesos de antaño, ha vuelto a poner el mercado en cifras altas.

El detalle reciente importa igual. Tras el bache de 2023, cuando las operaciones cayeron a 583.651 por el encarecimiento del crédito, el mercado encadenó dos años de subida: 640.401 en 2024 y 714.237 en 2025. La progresión no es lineal con el ciclo previo, porque 2022 ya había marcado 650.265, pero la tendencia de los dos últimos ejercicios apunta claramente al alza. Puedes seguir la serie completa en macro/compraventas.

El reparto: la segunda mano manda

De las 714.237 compraventas de 2025:

• Segunda mano: 558.327 (78,2 %)
• Obra nueva: 155.910 (21,8 %)

La vivienda usada concentra casi cuatro de cada cinco operaciones. La causa es estructural: la escasez de obra nueva. Los visados de construcción residencial no cubren la demanda, sobre todo en Madrid, la costa y las grandes ciudades, así que la mayor parte del mercado se mueve necesariamente sobre el parque ya existente.

El mapa por comunidades autónomas

El INE permite desagregar por territorio, y ahí el reparto deja de ser uniforme. Estas son las seis comunidades con más operaciones en 2025:

Andalucía lidera con holgura: sus 143.794 operaciones superan en más de 30.000 a Cataluña, segunda con 112.585. La Comunidad Valenciana, tercera con 110.591, queda casi a la par de Cataluña, lo que dibuja un eje mediterráneo muy activo donde costa, segunda residencia y comprador internacional se solapan. Madrid, cuarta con 81.681, transacciona bastante menos que las dos comunidades mediterráneas que la preceden, un dato que matiza la idea de que la capital concentra el grueso del mercado: lo hace en precio y tensión, pero no en volumen de firmas. Tras ese bloque de cabeza, el escalón es abrupto. Castilla y León (36.471) y Castilla-La Mancha (35.379) cierran el grupo con cifras casi calcadas entre sí, pero menos de la mitad que Madrid y apenas una cuarta parte que Andalucía. El mercado, en volumen, está fuertemente escorado hacia el sur y el litoral.

Por qué 2025 ha sido tan activo

1. Bajada del Euríbor: el tipo medio hipotecario bajó del 3,26 % de 2024 al 2,93 % en 2025. Una cuota más baja anima a comprar. El comportamiento de este índice condiciona buena parte del acceso al crédito; conviene tener claro qué es el Euríbor y cómo se traslada a la cuota mensual, algo que seguimos en macro/euribor.
2. Empleo sostenido: la tasa de paro se mantiene en niveles bajos en comparación histórica, lo que da confianza para asumir una hipoteca a largo plazo.
3. Demanda embalsada: muchos compradores que esperaban una bajada de precios que no llegó acabaron comprando de todos modos. La espera no abarató el piso, así que el coste de oportunidad de seguir alquilando empujó a cerrar la operación.
4. Compradores internacionales: siguen activos, especialmente en la costa y en Madrid, y ayudan a explicar por qué el eje mediterráneo encabeza el ranking de operaciones.

Estos cuatro factores se refuerzan entre sí. Un crédito algo más barato, un empleo estable y la convicción de que el precio no iba a ceder formaron el caldo de cultivo perfecto para que la demanda contenida saliera al mercado al mismo tiempo. El contexto macro completo está en el hub macro.

El dato que llama la atención: obra nueva al 22 %

En el pico de la burbuja (2006), la obra nueva representaba más del 40 % de las compraventas. Hoy está en el 22 %. La diferencia es enorme y dice mucho sobre la naturaleza del ciclo actual: si en 2006 el motor era el ladrillo nuevo a gran escala, en 2025 el mercado se sostiene sobre la reventa de un parque que envejece y se renueva despacio.

Esa composición tiene consecuencias. Un mercado dominado por la segunda mano es más rígido ante una subida de la demanda, porque no se puede fabricar oferta nueva con la rapidez con que se firma. Cuando entran más compradores y la construcción no acompaña, la presión se traslada al precio del stock existente. Es la tensión de fondo de 2025: muchas operaciones, sí, pero sobre un inventario que no crece al mismo ritmo.

El balance es claro: 2025 ha sido un año de mercado muy activo, el tercero del siglo en número de operaciones, pero sostenido sobre vivienda usada y muy concentrado en el sur y el Mediterráneo. La gran asignatura pendiente sigue siendo la obra nueva, anclada en el 22 %, que es la que de verdad podría aliviar la presión sobre los precios.

Preguntas frecuentes

¿Qué fuente publica el dato de compraventas de vivienda?

Lo publica el INE a través de la Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, operación 7, tabla 49280. Cuenta los actos inscritos en los registros de la propiedad de toda España, por lo que refleja transacciones reales y no estimaciones. Es una de las referencias más sólidas para medir la actividad del mercado residencial.

¿Por qué domina tanto la vivienda de segunda mano?

Porque la oferta de obra nueva es insuficiente. Los visados de construcción residencial no cubren la demanda, especialmente en Madrid, la costa y las grandes ciudades. El resultado es que la mayor parte de las operaciones se realiza sobre el parque de vivienda ya existente, mucho más amplio y disponible que el de promociones nuevas.

¿El número de compraventas indica si los precios suben o bajan?

No directamente. Esta estadística mide cuántas operaciones se firman, no a qué precio. Un mercado puede registrar muchas transacciones y a la vez encarecerse. Para analizar la evolución de los precios hay que recurrir a indicadores específicos de precio de la vivienda, que se publican y miden por separado.

¿Qué comunidad autónoma concentra más operaciones?

Andalucía encabeza el volumen de compraventas, seguida de Cataluña y la Comunidad Valenciana. El eje mediterráneo y el sur acaparan el grueso de las firmas, mientras que Madrid, pese a su elevada tensión de precios, transacciona menos operaciones que esas comunidades. El mercado, en volumen, está claramente escorado hacia el litoral y el sur peninsular.