Dónde vives en una ciudad recién hecha y dónde en una de hace un siglo

En Rivas-Vaciamadrid, el 64,6% de las viviendas se construyó entre 2001 y 2020. Casi dos de cada tres casas del municipio son de este siglo. Es el parque residencial más joven entre las ciudades españolas de más de 50.000 habitantes según el Censo 2021 del INE. En el extremo opuesto, en Barcelona el 37,1% del parque es anterior a 1960: más de un tercio de la ciudad vive en edificios que ya rondan o superan los setenta años.

Esa distancia, de 64,6 a 37,1, no es solo una cifra. Define cómo es la vivienda por dentro, cuánto consume, qué obras necesita y qué se puede esperar de ella. Y separa el mapa en dos lógicas urbanas muy distintas.

Los municipios con el parque más nuevo

Cuatro de los ocho municipios más nuevos están en Madrid: Rivas-Vaciamadrid, Valdemoro, Boadilla del Monte y Arganda del Rey. No es coincidencia. Son localidades del área metropolitana que en las dos primeras décadas del siglo absorbieron la salida de población desde la capital hacia el extrarradio. Eran pueblos pequeños o suelos casi vacíos que se convirtieron en ciudades dormitorio a base de promociones nuevas. Rivas es el caso extremo: prácticamente toda la ciudad que se ve hoy es de este siglo.

El resto del listado tiene otro motor: la costa y el turismo. Roquetas de Mar (Almería), Orihuela (Alicante) y Mijas (Málaga) son destinos de litoral mediterráneo donde el boom de la segunda residencia y la vivienda vacacional levantó barrios enteros entre 2001 y 2020. Granadilla de Abona, en Tenerife, sigue la misma pauta en el sur turístico de la isla. En estos sitios lo nuevo no responde a familias que huyen del precio de la capital, sino a una economía construida sobre el sol y la playa.

La diferencia entre el primero y el octavo es de más de 17 puntos: de 64,6 en Rivas a 47,2 en Arganda. Aun así, en los ocho municipios al menos la mitad o casi la mitad del parque se levantó después de 2000. Son ciudades sin apenas casco histórico residencial, donde el grueso del ladrillo nació con la burbuja y, en muchos casos, se frenó de golpe con su pinchazo.

Los municipios con el parque más viejo

Aquí manda otra cosa: la historia urbana. Barcelona encabeza con un 37,1% de vivienda anterior a 1960. Es la ciudad con un ensanche y unos barrios consolidados mucho antes de la expansión periférica del franquismo tardío y la democracia. Bilbao (34,2) y Donostia/San Sebastián (29,9) repiten patrón: capitales industriales y de servicios del norte que crecieron pronto y tienen poco suelo libre alrededor para construir nuevo, encajonadas entre montaña y ría.

Cádiz, con un 31,8%, es un caso aparte y muy físico. Es una ciudad encerrada en un istmo, sin espacio donde extenderse, así que su casco histórico sigue concentrando una parte enorme del parque. Alcoi/Alcoy (29,5) y Manresa (27,0) son antiguas ciudades industriales del interior que tuvieron su momento de esplendor hace décadas y crecieron poco después. Ferrol (28,6), con su pasado naval y militar, comparte ese aire de ciudad construida en otra época.

Llama la atención que Madrid aparezca en esta lista con un 27,8% anterior a 1960, justo cuando su corona metropolitana domina la de las ciudades más nuevas. Tiene sentido: la capital tiene un centro denso y antiguo, mientras que el ladrillo reciente se ha ido al cinturón. La vivienda nueva no cabía en Madrid ciudad, así que se fue a Rivas, Valdemoro o Boadilla. El contraste dentro de una misma provincia es el resumen perfecto de lo que cuentan estos datos.

Si comparas los dos extremos del país, la brecha es enorme. El parque más viejo, el de Barcelona, tiene un 37,1% anterior a 1960. El más nuevo, el de Rivas, tiene un 64,6% posterior a 2000. Son dos formas opuestas de habitar: la ciudad heredada frente a la ciudad estrenada.

Por qué importa la edad del ladrillo

La antigüedad no es un dato decorativo. Un parque construido antes de 1960 suele tener peor aislamiento, instalaciones más viejas y mayor necesidad de rehabilitación, lo que se traduce en facturas energéticas más altas y, normalmente, en una peor calificación en el certificado de eficiencia energética. La vivienda reciente parte con ventaja en eficiencia, aunque a cambio esos municipios nuevos arrastran otras cosas: dependencia del coche, servicios que llegan después que las casas y barrios diseñados de cero.

Para quien busca dónde vivir o invertir, esto cambia la lectura. En Cádiz o Barcelona compras historia y centralidad, pero probablemente con obra pendiente. En Roquetas o Valdemoro compras algo recién hecho, con menos sorpresas estructurales, pero también con menos alma de ciudad consolidada. Ninguna opción es mejor en abstracto: dependen de qué busques.

Estos ocho y ocho municipios son solo una foto de los extremos. Si quieres ver cómo está el parque de tu ciudad, su reparto por décadas y el detalle por edificio, puedes consultar la ficha de cada municipio en el observatorio.

El sitio donde vives no solo dice cuánto cuesta tu casa: dice de qué siglo es.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el municipio con el parque de vivienda más nuevo de España?

Entre las ciudades de más de 50.000 habitantes, Rivas-Vaciamadrid (Madrid) lidera con un 64,6% de viviendas construidas entre 2001 y 2020, según el Censo 2021 del INE. Le siguen Valdemoro y Roquetas de Mar. Casi dos de cada tres casas de Rivas son de este siglo.

¿Qué ciudad tiene la vivienda más antigua?

Barcelona encabeza la lista de parque más viejo, con un 37,1% de viviendas anteriores a 1960. Detrás aparecen Bilbao (34,2%) y Cádiz (31,8%). Son ciudades con cascos consolidados desde hace décadas y poco suelo libre alrededor para construir vivienda nueva, según el Censo 2021 del INE.

¿Por qué hay tantos municipios de Madrid entre los más nuevos?

Cuatro de los ocho municipios con parque más reciente están en Madrid: Rivas-Vaciamadrid, Valdemoro, Boadilla del Monte y Arganda del Rey. Son localidades del área metropolitana que crecieron en las dos primeras décadas del siglo absorbiendo la población que salía de la capital hacia el extrarradio.

¿Influye la antigüedad de la vivienda en su eficiencia energética?

Sí. Un parque anterior a 1960 suele tener peor aislamiento e instalaciones más viejas, lo que tiende a empeorar la factura energética y la calificación en el certificado de eficiencia energética. La vivienda reciente parte con ventaja en este aspecto, aunque puede arrastrar otras carencias urbanas.