Donde la casa no es para vivir: los municipios españoles donde la mayoría de viviendas no son primera residencia

En San Javier (Murcia), el 70,1% de las viviendas no son primera residencia. Siete de cada diez puertas que ves al pasear por el municipio dan a una casa que está vacía buena parte del año o que sirve de segunda residencia. No es un caso aislado: es la cabeza de una lista que el Censo 2021 del INE dibuja con una claridad casi geográfica.

Hablamos de viviendas no principales: las que no son el domicilio habitual de nadie. Dentro de esa categoría caben las segundas residencias de vacaciones y las viviendas vacías. El dato no distingue entre una y otra, pero el patrón territorial habla por sí solo.

El ranking de la costa

Estos son los municipios de más de 20.000 habitantes con mayor porcentaje de viviendas no principales según el Censo 2021:

Lee la tabla de arriba abajo y verás que casi no hace falta mirar la columna de provincias: todos son municipios de litoral. Mar Menor en Murcia (San Javier, Los Alcázares), Costa Blanca en Alicante (Torrevieja, Santa Pola, Orihuela, Pilar de la Horadada), Costa Brava en Gerona (Roses), Costa Dorada en Tarragona (Salou), litoral valenciano (Cullera), almeriense (Vera), gaditano (Chipiona) y granadino (Almuñécar). La playa es el denominador común.

Alicante manda

Si cuentas por provincias dentro de este top, Alicante coloca cuatro municipios: Torrevieja, Santa Pola, Orihuela y Pilar de la Horadada. Es la provincia más repetida de la lista, y no sorprende. La Costa Blanca lleva décadas siendo destino de segunda residencia tanto para españoles del interior como para compradores extranjeros, y eso se traduce en parques de vivienda dimensionados para julio y agosto, no para todo el año.

Murcia aporta el número uno y el número tres con dos municipios del Mar Menor pegados entre sí. Esa concentración explica bien el fenómeno: cuando un destino vacacional crece, arrastra a los municipios vecinos hacia el mismo modelo.

La diferencia entre el primero y el último

San Javier y Torrevieja están separados por una décima: 70,1% frente a 70%. Prácticamente empatados en lo alto. Más abajo, entre el primero (70,1%) y el duodécimo, Salou (63,1%), hay siete puntos de diferencia. Es decir, todo el top mantiene una intensidad parecida: en todos estos sitios, más de seis de cada diez viviendas no albergan a un residente fijo.

El caso de Salou merece una nota. Con 63,1% es el último del ranking que te muestro, pero su perfil es distinto: es un municipio orientado al turismo intensivo de temporada, con mucho apartamento de uso vacacional concentrado. La cifra encaja con un tejido de vivienda pensado para alquiler de verano más que para vida diaria.

El reverso: las ciudades dormitorio

Para entender el dato de la costa conviene mirar el otro extremo. Estos son los municipios con menor porcentaje de viviendas no principales, casi el negativo fotográfico del ranking anterior:

Aquí la lectura es la inversa: en Coslada y Fuenlabrada, solo el 5,4% de las viviendas no son primera residencia. Dicho al revés, alrededor del 94% sí lo son. Son ciudades donde la gente vive, trabaja cerca y duerme cada noche. El término clásico es ciudad dormitorio, y los cinco municipios encajan: cuatro del área metropolitana de Madrid (Coslada, Fuenlabrada, Parla, Alcobendas) y uno del entorno de Barcelona (Ripollet).

La distancia entre los dos mundos es enorme. San Javier roza el 70,1% y Coslada se queda en 5,4%. Son casi 65 puntos de separación entre el municipio donde menos se vive de forma permanente y aquel donde más. El mismo país, dos relaciones opuestas con la vivienda: en un sitio la casa es refugio de verano o activo vacío; en el otro, es el centro de la vida cotidiana.

Por qué pasa esto

La explicación no necesita mucha imaginación. Los municipios de cabeza son destinos de sol y playa con una larga tradición de segunda residencia. Su parque de vivienda se construyó pensando en agosto, en compradores que aparecen en vacaciones y desaparecen el resto del año, y en buena medida en demanda extranjera. Eso infla la proporción de viviendas que no son domicilio habitual.

Los municipios de cola son justo lo contrario: zonas residenciales del cinturón metropolitano de las dos grandes ciudades, donde el suelo se urbanizó para alojar a trabajadores y familias que necesitan vivir cerca de Madrid o Barcelona. Allí casi toda casa tiene a alguien empadronado durmiendo dentro.

Si quieres ver el detalle de cualquiera de estos lugares, su evolución y el resto de indicadores de vivienda, consulta la ficha de cada municipio. Y si tienes dudas sobre qué cuenta exactamente como domicilio habitual frente a vivienda secundaria, está explicado en el glosario de vivienda habitual.

Dime tu porcentaje de vivienda no principal y te diré si vives en la playa o en el cinturón de una gran ciudad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una vivienda no principal?

Es toda vivienda que no constituye el domicilio habitual de ninguna persona. Dentro de esta categoría entran las segundas residencias de uso vacacional y las viviendas vacías. El Censo 2021 del INE las agrupa, así que el porcentaje no separa cuántas son de veraneo y cuántas están desocupadas. Tienes la definición completa en el glosario de vivienda habitual.

¿Qué municipio tiene más viviendas no principales en España?

Entre los municipios de más de 20.000 habitantes, San Javier (Murcia) encabeza la lista con un 70,1% de viviendas no principales según el Censo 2021. Le sigue muy de cerca Torrevieja (Alicante) con un 70%. Ambos son destinos costeros con una larga tradición de segunda residencia y demanda vacacional.

¿Por qué las ciudades dormitorio tienen tan pocas viviendas no principales?

Porque su parque de vivienda se construyó para residentes permanentes que trabajan en una gran ciudad cercana y viven allí todo el año. En Coslada y Fuenlabrada (Madrid) solo el 5,4% de las viviendas no son primera residencia, lo que significa que alrededor del 94% sí lo son. Son zonas de vida cotidiana, no de veraneo.

¿Esta cifra incluye solo segundas residencias o también pisos vacíos?

Incluye ambas cosas. La categoría de vivienda no principal del Censo 2021 agrupa las segundas residencias y las viviendas vacías sin distinguirlas en este dato. Por eso un porcentaje alto puede deberse a turismo de segunda residencia, a vivienda desocupada o a una mezcla de ambos. Consulta la ficha de cada municipio para más contexto.