Benidorm

El mercado local en cifras

Benidorm destaca como uno de los referentes inmobiliarios en la provincia de Alicante, tanto por el dinamismo de su parque residencial como por la presión constante de la demanda nacional e internacional. El precio de referencia en la provincia se sitúa en 1.902,9 €/m², un dato relevante para situar el contexto de Benidorm, cuyo mercado históricamente se ha movido en los rangos altos de Alicante gracias a su potente atractivo turístico y su desarrollo urbano en vertical.

Con una población de 77.327 habitantes, Benidorm ocupa una posición estratégica en la Costa Blanca y dentro del área metropolitana de la Marina Baja. La ciudad actúa como polo de atracción en la provincia, tanto por su parque de vivienda como por la amplitud de servicios y conexiones. El mercado de Benidorm ha mostrado una resiliencia notable ante las fluctuaciones del ciclo inmobiliario nacional, situándose entre los municipios con mayor actividad en transmisiones patrimoniales y compraventas de segunda mano. En comparación con otras zonas de la provincia, el dinamismo de Benidorm responde a una demanda sostenida, especialmente en los segmentos de segunda residencia y vivienda para inversores.

Morfología urbana y perfil del comprador

El urbanismo de Benidorm se caracteriza por su morfología vertical y la alta densidad de edificación, con una trama urbana dominada por torres residenciales y un perfil de ciudad turística consolidada. Este diseño favorece la disponibilidad de viviendas en altura y la existencia de diversos perfiles de producto, desde apartamentos turísticos hasta viviendas de lujo con vistas al mar. El municipio no solo actúa como destino vacacional, sino también como residencia habitual para una parte significativa de su población, lo que genera una dualidad en la demanda.

La compra de vivienda en Benidorm está marcada por dos grandes tendencias: la adquisición de segunda residencia y la inversión con fines turísticos. A ello se suma la demanda de vivienda habitual por parte de residentes extranjeros y nacionales atraídos por el clima y los servicios. El LTV habitual en Benidorm tiende a situarse en niveles cercanos a la media nacional, con hipotecas orientadas tanto a compradores de vivienda principal como a inversores que buscan rentabilidad a través del alquiler vacacional. El perfil hipotecario típico incluye una financiación a tipo variable referenciada al Euríbor, si bien la contratación de hipotecas mixtas o a tipo fijo ha crecido en los últimos años, dada la volatilidad del mercado de tipos de interés.

Presión fiscal local

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en Benidorm aplica un tipo urbano del 0,82 % según la última actualización disponible para 2025. El valor catastral de cada inmueble determina la cuota final, situando a Benidorm en un rango intermedio-alto dentro de la provincia. Este parámetro impacta de forma directa en la tasa de esfuerzo fiscal de los propietarios, especialmente en los inmuebles con mayor tasación catastral por su ubicación o características.

En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal), Benidorm sigue los coeficientes fijados para 2025, ajustando el gravamen en función del periodo de tenencia y la evolución del valor catastral. El resultado es un tributo variable que suele tener un peso significativo en las transmisiones patrimoniales, especialmente en segundas ventas o herencias.

En la compraventa de vivienda, el principal impuesto autonómico es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable a la segunda mano, y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para la obra nueva. Ambos tributos suponen un coste fiscal relevante en la escritura pública, condicionado por el precio medio provincial. Para una vivienda media en Alicante, el coste fiscal total (suma de ITP/AJD, IBI proporcional y plusvalía municipal) puede representar un porcentaje elevado respecto al precio de adquisición, lo que obliga al comprador a prever una partida significativa en su presupuesto total.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Benidorm?

El precio de referencia en la provincia de Alicante es de 1.902,9 €/m². Benidorm suele situarse en la franja alta provincial debido a su demanda turística y residencial.

¿Cuánto es el IBI en Benidorm?

El tipo urbano del IBI en Benidorm es del 0,82 % para 2025. La cuota depende del valor catastral asignado a cada inmueble.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Benidorm?

La plusvalía municipal (IIVTNU) en Benidorm utiliza los coeficientes vigentes para 2025. El importe final varía según el periodo de tenencia y el incremento del valor catastral.

¿Es buen momento para comprar en Benidorm?

La demanda en Benidorm se mantiene fuerte tanto en vivienda habitual como en segunda residencia y alquiler vacacional. El mercado local muestra dinamismo y resiliencia frente a otros municipios de la provincia.