Comprar tu primera vivienda siendo joven: tipos reducidos de ITP y aval ICO 2025

Qué ganas por ser comprador joven

Comprar tu primera vivienda habitual antes de los 35 o 36 años (la edad límite depende de la comunidad) te da acceso a dos palancas que se acumulan: un tipo reducido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano y el aval del ICO sobre la hipoteca. La primera reduce lo que pagas a Hacienda autonómica; la segunda reduce lo que necesitas ahorrar antes de firmar. No son lo mismo y no se gestionan en el mismo sitio.

El ahorro fiscal por edad solo aparece en la compra de vivienda usada, que es la que tributa por ITP. Si compras obra nueva pagas IVA (10 % estatal, igual para todos) y no hay tipo joven que valga: ahí la ventaja se limita al aval ICO y a las deducciones autonómicas del IRPF que mantenga tu comunidad.

El marco legal en dos frases

El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo general y sus tipos reducidos, por eso un mismo piso de 180.000 € tributa distinto en Galicia que en Cataluña. El aval ICO, en cambio, es estatal y uniforme: lo creó el Real Decreto-ley 1/2024 y funciona igual en todo el territorio porque avala una parte de tu hipoteca, no rebaja un impuesto.

Esa diferencia marca el resto de la guía. Para saber cuánto ITP pagas, manda tu comunidad. Para saber si puedes financiar el 100 %, manda el ICO y tu banco.

Tipos reducidos de ITP por comunidad (2025)

La tabla recoge el tipo general, el tipo reducido para jóvenes y el requisito principal de cada comunidad. Es la única referencia válida para los porcentajes: confirma siempre el detalle vigente en el boletín de tu comunidad antes de firmar, porque varios tipos llevan límites de precio o de renta que conviene comprobar caso a caso.

Cuatro territorios no aplican un tipo plano reducido, sino una bonificación sobre la cuota, que es la fórmula matemática inversa: primero calculas el impuesto al tipo general y luego te descuentan un porcentaje.

• Comunidad de Madrid: bonificación del 10 % sobre la cuota para menores de 35 años, VH ≤ 250.000 € y ≤ 120 m². Aplica tipo 3,5 % si la VH ≤ 130.000 € y bonificación del 100 % en municipios de menos de 2.500 habitantes.
• Aragón: bonificación del 12,5 % sobre la cuota íntegra para menores de 35 años, VH ≤ 100.000 €.
• Ceuta y Melilla: bonificación general del 50 % sobre la cuota en operaciones realizadas en cada ciudad autónoma, no un tipo específico por edad.

Para ver las cifras de tu comunidad enfrentadas y calcular el ahorro exacto, usa la calculadora de ITP/AJD o la comparativa fiscal autonómica.

Cuánto se ahorra: un caso trabajado

Tomemos un ejemplo hipotético para ver el mecanismo. Una persona de 32 años compra su primera vivienda habitual de 180.000 € de segunda mano. Las cifras de impuesto salen de aplicar el tipo de cada comunidad a ese precio; el precio en sí es ilustrativo.

• En Andalucía, tipo general 7 % = 12.600 €. Tipo joven 3,5 % = 6.300 €. Ahorro: 6.300 €. (Atención: el límite andaluz es VH ≤ 150.000 €, así que con 180.000 € este ejemplo no cumpliría el tope; sirve para ver la mecánica, no para tu caso real.)
• En Galicia, sobre los mismos 180.000 €: general 8 % = 14.400 €; joven 3 % = 5.400 €. Ahorro: 9.000 €, siempre que tu patrimonio no supere los 200.000 €.
• En Cataluña, vigente desde el 27 de junio de 2025: general 10 % = 18.000 €; joven 5 % = 9.000 €. Ahorro: 9.000 €, condicionado a una base liquidable de IRPF ≤ 36.000 €.

El mismo piso, el mismo comprador, tres ahorros distintos según dónde esté el inmueble. Por eso conviene calcular tu caso concreto con tu precio y tu comunidad antes de hacer números de servilleta.

Dos matices que cambian el resultado:

1. Los límites de precio recortan por arriba. En comunidades como Cantabria, el tipo reducido cubre hasta 300.000 € y lo que sobrepase ese umbral tributa al tipo general. No es que pierdas todo el beneficio: lo pierdes solo sobre el exceso.
2. El requisito de renta o patrimonio. Cataluña mira tu base liquidable de IRPF; Galicia, tu patrimonio; Extremadura, ambas cosas con tramos. Si los superas, vuelves al tipo general aunque cumplas la edad.

AJD y los demás impuestos de tu perfil

El ITP no es el único impuesto de la compra, pero sí el grande en vivienda usada. Conviene tener claros los compañeros de viaje:

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): grava la documentación notarial. En vivienda de segunda mano sujeta a ITP, no se paga AJD por la compraventa (son tributos incompatibles sobre el mismo hecho). El AJD aparece sobre todo en obra nueva y en la escritura de hipoteca, aunque desde el RDL 17/2018 el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no tú.
• IVA: sustituye al ITP cuando compras directamente al promotor (obra nueva). Es el 10 % estatal y no tiene tipo joven.
• IBI: lo pagarás cada año como propietario. El tipo lo fija tu ayuntamiento, no la comunidad, y varía mucho de un municipio a otro. Antes de comprar conviene mirar el IBI por municipio de la localidad donde vas a vivir, porque es un coste recurrente que se suma a la hipoteca.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): en una compraventa la paga el vendedor, no tú. Solo te afectaría como gasto si lo pactáis al revés en el contrato, algo poco habitual.

Requisitos y trámite, paso a paso

1. Comprueba tu edad en la fecha que cuenta. El momento relevante suele ser el de la escritura pública, no el de las arras. Si vas a cumplir la edad límite, vigila que la firma caiga dentro de plazo.
2. Verifica el límite de precio de tu comunidad. Si el inmueble supera el tope (entre 120.000 y 378.212 € según la zona), el exceso o la totalidad puede tributar al tipo general. Mejor saberlo antes de firmar las arras.
3. Reúne la documentación de renta o patrimonio si tu comunidad lo exige. Cataluña, Galicia y Extremadura piden datos de IRPF o patrimonio. Ten la última declaración a mano.
4. Aplica el tipo reducido en la autoliquidación del ITP (modelo 600). El plazo general es de 30 días hábiles desde la escritura. Si te pasas, pierdes el beneficio y pagas recargo.
5. Declara la vivienda como habitual en el IRPF. Debes ocuparla de forma efectiva, normalmente dentro de los 12 meses siguientes a la compra, y mantenerla como residencia habitual al menos 3 años para no perder el beneficio fiscal.
6. Revisa la deducción autonómica del IRPF por adquisición de vivienda para jóvenes, si tu comunidad la conserva. Es independiente del tipo de ITP y se aplica en la declaración anual.

El aval ICO en tu perfil

Por edad y por ser primera vivienda habitual entras en el público objetivo del aval ICO del Real Decreto-ley 1/2024: cubre hasta el 20 % del precio (o el 25 % si en la unidad familiar hay menores y la vivienda tiene calificación energética A o B) y permite financiar el 100 % cuando solo tienes ahorrado para los gastos. Se pide a través del banco, no directamente al ICO, y exige una renta inferior a 4,5 veces el IPREM anual, primera vivienda habitual y precio dentro de los límites del Real Decreto-ley.

Lo específico de tu situación: el aval ICO y el tipo reducido de ITP por edad son compatibles y atacan problemas distintos (entrada vs. impuesto), así que normalmente interesa combinarlos. Si la familia va a ayudar con la entrada, valora un aval parcial o un hipotecante no deudor antes que un aval solidario por defecto.

Para el detalle de límites, compatibilidad con programas autonómicos y cómo negociarlo con el banco, está desarrollado en la guía de avales públicos para comprar vivienda en España.

Errores comunes que cuestan dinero

• Firmar las arras pensando en la fecha equivocada. La edad se mira en la escritura. Si las arras son válidas pero la firma se retrasa más allá de tu cumpleaños límite, puedes quedarte fuera.
• Olvidar el tope de precio. Es el fallo más caro. Un piso ligeramente por encima del límite tributa al tipo general sobre todo o sobre el exceso, y el ahorro previsto se evapora.
• No autoliquidar en plazo. Aplicar el tipo joven fuera de los 30 días hábiles suele implicar perderlo y pagar recargo, intereses o sanción.
• No ocupar la vivienda como habitual. Si la alquilas o no te empadronas en el plazo previsto, Hacienda puede regularizar y exigir la diferencia con el tipo general más intereses.
• Confundir bonificación sobre cuota con tipo plano. En Madrid, Aragón, Ceuta y Melilla el descuento se calcula sobre la cuota, no es un porcentaje directo sobre el precio. El número final no es comparable de forma directa con un tipo reducido.

Preguntas frecuentes

¿Hasta qué edad se considera comprador joven para el ITP reducido?

Depende de la comunidad. El límite más habitual es menos de 35 años (Andalucía, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco) o menos de 36 (Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Baleares, Asturias). La Rioja lo amplía a menos de 40 años y la Región de Murcia a 40 o menos. La edad se comprueba normalmente en la fecha de la escritura pública, no en la de las arras.

¿El tipo reducido de ITP joven también aplica a la vivienda nueva?

No. El tipo reducido por edad solo afecta a la vivienda de segunda mano, que es la que tributa por ITP. La obra nueva comprada al promotor paga IVA (10 % estatal, igual para todos), donde no existe tipo joven. En ese caso tu ventaja se limita al aval ICO y a las deducciones autonómicas del IRPF que mantenga tu comunidad.

¿Cuánto puedo ahorrar con el tipo reducido?

La diferencia entre el tipo general y el reducido de tu comunidad, siempre que cumplas precio y renta. En Galicia el tipo baja del 8 % al 3 % y en Cataluña del 10 % al 5 %: sobre un precio hipotético de 180.000 € serían 9.000 € de ahorro en ambos casos. En Baleares la bajada del 8 % al 2 % es la mayor de la tabla. Calcula tu caso real con la calculadora de ITP/AJD.

¿El aval ICO y el ITP reducido son compatibles?

Sí. Son figuras distintas que atacan problemas distintos: el ITP reducido baja el impuesto autonómico que pagas por la compra y el aval ICO cubre hasta el 20-25 % del precio para que puedas financiar el 100 % de la hipoteca sin tener ahorrada la entrada. Suelen combinarse. El detalle del aval está en la guía de avales públicos para comprar vivienda en España.

¿Qué pasa si el piso supera el límite de precio de mi comunidad?

Depende de cómo esté redactada la norma. En algunos casos, como Cantabria, el tipo reducido cubre hasta un umbral (300.000 €) y solo el exceso tributa al tipo general. En otros, superar el límite hace perder el beneficio sobre la totalidad. Por eso conviene verificar el tope concreto de tu comunidad antes de firmar las arras.

¿Tengo que vivir en la casa para no perder el tipo reducido?

Sí. La norma exige que sea vivienda habitual: debes ocuparla de forma efectiva, normalmente dentro de los 12 meses siguientes a la compra, y mantenerla como residencia habitual durante un plazo mínimo (al menos 3 años en comunidades como País Vasco o Asturias). Si la alquilas o no te empadronas en plazo, Hacienda puede regularizar y exigir la diferencia con el tipo general más intereses.