Comprar vivienda con discapacidad: tipos superreducidos de ITP y aval ICO 2025

Si tienes un grado de discapacidad reconocido del 33 % o más y compras tu vivienda habitual, la mayoría de comunidades autónomas te aplican un tipo reducido de ITP que puede ir del 2 % (Baleares) al 5 % (Castilla-La Mancha o La Rioja), frente al 7-10 % general. Ese tipo reducido es compatible con el aval ICO estatal, que financia hasta el 20 % del precio.

Por qué el tipo de ITP depende de tu comunidad

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda de segunda mano. Las viviendas nuevas, en cambio, tributan por IVA (10 %) más AJD, y ahí los beneficios por discapacidad funcionan distinto.

El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas: el Estado fija el marco, pero cada comunidad regula su propio tipo de gravamen y sus reducciones. Por eso un comprador con el mismo grado de discapacidad paga un 2 % en Balears y un 5 % en La Rioja por la misma operación. No hay un tipo nacional para discapacidad: hay diecisiete regímenes.

Dos detalles del diseño legal que conviene tener claros antes de mirar la tabla:

• El grado mínimo no es uniforme. Algunas comunidades aplican el tipo reducido desde el 33 %; otras lo reservan para grados iguales o superiores al 65 %, que la ley equipara a discapacidad severa. Cantabria es el caso intermedio típico: 3 % desde el 65 % y un tipo del 4 % para el tramo del 33 % al 65 %.
• La discapacidad debe estar reconocida en la fecha de la escritura. No vale el reconocimiento posterior ni la solicitud en trámite. Si el certificado llega después de firmar, se pierde el tipo reducido sobre esa compra.

Tipos reducidos de ITP por discapacidad (2025)

Tipos vigentes en 2025 para la compra de vivienda habitual (VH) por persona con discapacidad reconocida. Verifica siempre el requisito de grado y el límite de precio, porque ahí está la mayor parte de la letra pequeña.

Comunidades que reducen por bonificación de cuota, no por tipo plano

No todas las comunidades bajan el tipo. Algunas mantienen el tipo general y luego aplican una bonificación sobre la cuota (el resultado es el mismo: pagas menos, pero el cálculo se hace en dos pasos).

• Canarias: bonificación del 95 % de la cuota para discapacidad ≥65 %, lo que equivale a un tipo efectivo de en torno al 0,33 %.
• Comunidad de Madrid: comparte la bonificación con jóvenes, con tipo del 3,5 % para VH ≤130.000 € y discapacidad ≥33 %.
• Aragón: bonificaciones sobre cuota según el grado, reguladas en la normativa foral aragonesa.
• Comunidad Foral de Navarra: posibles bonificaciones integradas en los requisitos generales; consulta la hacienda foral.
• Ceuta y Melilla: bonificación del 50 % por el régimen especial de las ciudades autónomas.

En Cataluña y Extremadura no consta un tipo reducido específico por discapacidad para 2025 más allá del general aplicable a jóvenes. Si compras en una de ellas, da por hecho el tipo general salvo que tu gestoría confirme lo contrario por escrito.

Para no hacer las cuentas a mano, la calculadora de ITP/AJD aplica el tipo de tu comunidad sobre el precio que introduzcas, y la comparativa fiscal autonómica te deja ver lado a lado cuánto cambia el coste fiscal de la misma compra según dónde la hagas.

Cuánto ahorras: un ejemplo numérico

Supongamos una vivienda habitual de 180.000 € (importe hipotético, solo para ilustrar el cálculo). Veamos qué pasa con el ITP en tres escenarios distintos.

• Tipo general del 8 % (por ejemplo, Asturias o Galicia sin reducción): 180.000 € × 8 % = 14.400 €.
• Tipo reducido del 3,5 % en Andalucía con discapacidad ≥33 % y precio dentro del límite de 250.000 €: 180.000 € × 3,5 % = 6.300 €. Ahorro frente al 7 % general andaluz: 6.300 € (la mitad).
• Tipo reducido del 2 % en Baleares con discapacidad ≥33 % y precio dentro del límite de 270.151 €: 180.000 € × 2 % = 3.600 €, frente a los 14.400 € del 8 % general balear.

La diferencia entre el tipo general y el reducido en este ejemplo va de 6.300 € a 10.800 € según la comunidad. Es dinero que, en una operación apalancada con hipoteca, sale directamente de tus ahorros porque el banco no financia impuestos.

Cuidado con los límites de precio: en Asturias el tope de la vivienda habitual para el tipo del 4 % es de 150.000 €. Una vivienda de 180.000 € quedaría fuera y tributaría al 8 % general, pagando 14.400 € en lugar de 7.200 €. El umbral no es un detalle menor; decide la mitad de la factura.

AJD y otros impuestos de este perfil

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la escritura de la hipoteca y la de obra nueva. No aparece en la compra de vivienda usada con ITP (no se pagan los dos a la vez por la transmisión), pero sí cuando compras vivienda nueva (IVA del 10 % + AJD) o cuando formalizas el préstamo hipotecario.

La mayoría de comunidades que aplican un AJD reducido para jóvenes lo extienden también a personas con discapacidad. El tipo concreto depende de tu comunidad y, de nuevo, suele estar condicionado al precio de la vivienda y al destino de habitual.

Más allá de ITP y AJD, el perfil de comprador con discapacidad tiene una palanca propia: las deducciones en el IRPF autonómico por obras de adaptación de la vivienda habitual (accesibilidad y adaptaciones funcionales). Varias comunidades permiten deducir un porcentaje de lo invertido en rampas, ensanche de puertas, adaptación de baños o instalación de elevadores. Esas obras pueden financiarse con el mismo préstamo de compra o con uno complementario, y la deducción se aplica en la declaración del año en que se ejecutan.

Una vez seas propietario, el coste recurrente es el IBI, que fija cada ayuntamiento. Algunos municipios bonifican el IBI de viviendas adaptadas o de titulares con discapacidad; conviene revisar la ordenanza fiscal local antes de comprar. Puedes consultar el tipo aplicado en tu municipio en la ficha de IBI por municipio.

Requisitos y trámite paso a paso

1. Reconocimiento del grado de discapacidad. Solicítalo en los servicios sociales de tu comunidad (el IMSERSO interviene solo en los casos de competencia estatal). El certificado tiene que estar en vigor el día de la firma.
2. Confirma el régimen de tu comunidad. Comprueba grado mínimo exigido (33 % o 65 %) y límite de precio de la vivienda habitual. Es el punto donde más operaciones pierden el beneficio.
3. Reúne la documentación. Certificado de reconocimiento de grado emitido por el organismo autonómico competente, DNI, y la escritura de compraventa donde conste el destino de vivienda habitual.
4. Liquida el ITP en plazo. Tienes 30 días hábiles desde la escritura para presentar el modelo 600 (o el específico de tu comunidad) aplicando el tipo reducido. Adjunta el certificado de discapacidad a la autoliquidación.
5. Si compras vivienda nueva o firmas hipoteca, liquida también el AJD con el tipo reducido que corresponda.
6. Planifica las obras de adaptación, si las necesitas, para deducirlas en la declaración de IRPF del ejercicio en que las ejecutes.

Errores comunes que cuestan el beneficio

• Firmar antes de tener el certificado en vigor. El reconocimiento posterior no rescata la operación ya escriturada.
• Confundir el grado exigido. Un 40 % de discapacidad no da derecho al tipo reducido en Galicia, Castilla y León o Murcia, que exigen el 65 %. Comprueba tu comunidad en la tabla antes de hacer números.
• Pasarse del límite de precio por poco. Superar el tope (150.000 € en Asturias, 180.000 € en Castilla-La Mancha, 250.000 € en Andalucía) suele expulsar de golpe al tipo general, no aplicar el reducido solo hasta el límite.
• Dar por supuesto un tipo plano donde solo hay bonificación de cuota. En Canarias, Madrid o Aragón el cálculo se hace en dos pasos; aplicar directamente un tipo bajo en el modelo puede generar una liquidación incorrecta.
• Olvidar el destino de vivienda habitual. Casi todas las reducciones lo exigen. Una segunda residencia tributa al tipo general aunque el comprador tenga discapacidad.

Ayudas y avales para tu perfil

A los tipos reducidos de ITP se suma el aval ICO del Real Decreto-ley 1/2024, compatible con la fiscalidad autonómica: cubre hasta el 20 % del precio (25 % en familias con menores y vivienda con calificación energética A o B), de modo que puedes financiar hasta el 100 % si cumples los requisitos generales (renta inferior a 4,5 veces el IPREM, primera vivienda habitual, precio dentro de los límites). Lo específico de este perfil es que, en lugar del aval personal de un familiar, cabe la figura del hipotecante no deudor, que aporta un inmueble en garantía sin convertirse en avalista solidario y limita así el riesgo patrimonial de quien ayuda.

Para las modalidades, importes y requisitos del aval con detalle, consulta la guía maestra avales públicos para comprar vivienda en España.

Preguntas frecuentes

¿Qué grado de discapacidad necesito para que me apliquen el ITP reducido?

Depende de la comunidad. Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares, La Rioja, Asturias y Madrid (vía bonificación) lo aplican desde el 33 %. Galicia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Murcia y Canarias lo reservan para el 65 % o más. Cantabria es mixta: 3 % desde el 65 % y 4 % en el tramo del 33 % al 65 %.

¿El tipo reducido de ITP es compatible con el aval ICO?

Sí. Son figuras complementarias: la reducción autonómica del ITP no excluye el aval ICO estatal del Real Decreto-ley 1/2024, que cubre hasta el 20 % del precio (25 % en familias con menores y calificación energética A o B) si cumples los requisitos generales de renta y vivienda.

¿Cuál es la comunidad con el ITP por discapacidad más bajo en 2025?

Entre los tipos planos de la tabla, Baleares aplica un 2 % para discapacidad ≥33 % en vivienda habitual de hasta 270.151 €. En Canarias, la bonificación del 95 % de la cuota para discapacidad ≥65 % deja un tipo efectivo de en torno al 0,33 %, todavía más bajo.

Tengo el certificado de discapacidad en trámite y voy a firmar pronto. ¿Pierdo el beneficio?

Sí. La discapacidad debe estar reconocida en la fecha de la escritura de compraventa. El reconocimiento posterior, aunque tenga efectos retroactivos en otros ámbitos, no permite aplicar el tipo reducido a una compra ya escriturada. Conviene esperar a tener el certificado en vigor antes de firmar.

¿Hay deducciones por adaptar la vivienda a la discapacidad?

Varias comunidades ofrecen deducciones en el IRPF autonómico por obras de accesibilidad y adaptación funcional de la vivienda habitual (rampas, baños adaptados, elevadores, ensanche de puertas). Se aplican en la declaración del ejercicio en que se ejecutan y pueden financiarse con el préstamo de compra o con uno complementario.

Compro vivienda nueva. ¿También tengo beneficio por discapacidad?

En vivienda nueva no pagas ITP, sino IVA al 10 % (que es estatal y no se reduce por discapacidad) más AJD por la escritura. El beneficio en este caso llega por el AJD reducido, que la mayoría de comunidades extienden de jóvenes a personas con discapacidad, y por las deducciones de IRPF por adaptación.