Gastos de comprar una vivienda: qué se paga y cuánto cuesta

El impuesto más importante: ITP o IVA según el tipo de vivienda

El mayor gasto adicional al precio es el impuesto que grava la transmisión:

Segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El tipo general varía según la comunidad autónoma. En 2025:

• País Vasco: 4 %
• Madrid: 6 %
• Andalucía: 7 %
• Cataluña: 10 %

La mayoría de CCAA tienen tipos reducidos para compradores jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

Obra nueva → IVA + AJD

• IVA: 10 % para vivienda libre, 4 % para VPO de régimen especial.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0 % (País Vasco) y el 2 % (Comunitat Valenciana).

Notaría

Los honorarios notariales (aranceles) están regulados y dependen del valor del inmueble. Estimación orientativa:

Si firmas hipoteca el mismo día, hay una segunda escritura que también tiene su coste.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura cuesta aproximadamente la mitad que la notaría. Para una vivienda de 300.000 €, entre 400 y 600 € habitualmente.

Gestoría

Las entidades bancarias suelen exigir gestoría para las hipotecas. El coste oscila entre 200 y 500 €. La gestoría se encarga de liquidar el ITP, inscribir en el Registro y devolver la escritura al comprador.

Tasación (si hay hipoteca)

La tasación la encarga el banco pero la paga el comprador. El coste habitual está entre 200 y 500 € según el tamaño y tipo de inmueble. Tienes derecho a elegir la tasadora entre las homologadas por el Banco de España.

Ejemplo real para una vivienda de segunda mano en Madrid

El mismo inmueble en Cataluña supondría 25.000 € solo de ITP (10 %).

¿Y si es obra nueva en Cataluña?

Usa nuestra calculadora de ITP/AJD para calcular el impuesto exacto según tu comunidad autónoma.

Casos prácticos

A continuación se presentan tres escenarios concretos, aplicando los precios y tipos de interés hipotecarios medios del mercado español en 2025. Los cálculos incluyen los principales gastos asociados a la compra de vivienda, así como estimaciones realistas de hipoteca y, en el caso del inversor, de rentabilidad bruta por alquiler.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Supuestos:

• Precio de compra: 250.000 €
• Vivienda de segunda mano en Madrid (ITP 6 %)
• Entrada mínima habitual: 20 % (50.000 €)
• Importe de hipoteca: 200.000 €
• Tipo de interés variable medio: Euríbor 12m (2,565 %) + diferencial estándar (0,365 %) = 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años

1. Gastos de compraventa

• ITP (6 % de 250.000 €): 15.000 €
• Notaría (estimación): 900 €
• Registro de la Propiedad (estimación): 450 €
• Gestoría (media): 300 €
• Tasación (media): 300 €

Total gastos asociados (sin contar entrada):
15.000 € (ITP) + 900 € (notaría) + 450 € (registro) + 300 € (gestoría) + 300 € (tasación) = 16.950 €

2. Financiación e hipoteca

• Entrada (20 %): 50.000 €
• Importe solicitado: 200.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años (300 meses)

Cálculo de cuota mensual (método francés):

• Cuota = [Capital * (i / 12)] / [1 - (1 + i / 12)^-n]
  Donde i = 2,93 % anual = 0,0293
  n = 300 meses

• i mensual = 0,0293 / 12 = 0,0024417

• Cuota = [200.000 € * 0,0024417] / [1 - (1 + 0,0024417)^-300]

• Cuota = 488,34 € / [1 - (1,0024417)^-300]

• (1,0024417)^-300 = 0,4787

• 1 - 0,4787 = 0,5213

• Cuota = 488,34 € / 0,5213 ≈ 936,80 €/mes

3. Coste total de la operación

• Total pagado de entrada y gastos iniciales:
  50.000 € (entrada) + 16.950 € (gastos) = 66.950 €

• Suma de cuotas pagadas en 25 años:
  936,80 € x 12 meses x 25 años = 281.040 €

• Coste total (entrada + gastos + cuotas):
  66.950 € + 281.040 € = 347.990 €

• Intereses pagados en 25 años:
  281.040 € (cuotas) – 200.000 € (capital) = 81.040 €

Resumen Perfil A

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Supuestos:

• Precio de compra: 180.000 €
• Segunda mano en Andalucía (ITP 7 %)
• Entrada: 20 % (36.000 €)
• Hipoteca: 144.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN (Euríbor 12m + diferencial)
• Plazo: 25 años

1. Gastos de compraventa

• ITP (7 % de 180.000 €): 12.600 €
• Notaría (estimación): 750 €
• Registro de la Propiedad (estimación): 375 €
• Gestoría (media): 300 €
• Tasación (media): 300 €

Total gastos asociados:
12.600 € (ITP) + 750 € (notaría) + 375 € (registro) + 300 € (gestoría) + 300 € (tasación) = 14.325 €

2. Financiación e hipoteca

• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe solicitado: 144.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años (300 meses)

Cálculo de cuota mensual:

• i mensual = 0,0293 / 12 = 0,0024417

• Cuota = [144.000 € * 0,0024417] / [1 - (1 + 0,0024417)^-300]

• Cuota = 351,61 € / 0,5213 ≈ 674,50 €/mes

3. Coste total de la operación

• Total pagado de entrada y gastos iniciales:
  36.000 € (entrada) + 14.325 € (gastos) = 50.325 €

• Suma de cuotas pagadas en 25 años:
  674,50 € x 12 meses x 25 años = 202.350 €

• Coste total (entrada + gastos + cuotas):
  50.325 € + 202.350 € = 252.675 €

• Intereses pagados en 25 años:
  202.350 € – 144.000 € = 58.350 €

Resumen Perfil B

Perfil C: Inversor para alquiler

Supuestos:

• Precio de compra: 150.000 €
• Segunda mano en Madrid (ITP 6 %)
• Entrada: 20 % (30.000 €)
• Hipoteca: 120.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años
• Alquiler estimado: se toma como referencia el precio medio nacional por metro cuadrado (2.230 €/m²/año). Si el piso tiene 65 m²: 2.230 € x 65 = 144.950 €/año, pero ese es el valor de mercado, no la renta. El alquiler medio nacional mensual para un piso de 65 m² suele oscilar, pero en ausencia de datos específicos, se omite la cifra de renta y se calcula la rentabilidad bruta estándar.

1. Gastos de compraventa

• ITP (6 % de 150.000 €): 9.000 €
• Notaría (estimación): 700 €
• Registro de la Propiedad (estimación): 300 €
• Gestoría (media): 300 €
• Tasación (media): 300 €

Total gastos asociados:
9.000 € (ITP) + 700 € (notaría) + 300 € (registro) + 300 € (gestoría) + 300 € (tasación) = 10.600 €

2. Financiación e hipoteca

• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe solicitado: 120.000 €
• Tipo de interés: 2,93 % TIN
• Plazo: 25 años (300 meses)

Cálculo de cuota mensual:

• i mensual = 0,0293 / 12 = 0,0024417

• Cuota = [120.000 € * 0,0024417] / [1 - (1 + 0,0024417)^-300]

• Cuota = 292,80 € / 0,5213 ≈ 561,60 €/mes

3. Coste total de la operación

• Total pagado de entrada y gastos iniciales:
  30.000 € (entrada) + 10.600 € (gastos) = 40.600 €

• Suma de cuotas pagadas en 25 años:
  561,60 € x 12 meses x 25 años = 168.480 €

• Coste total (entrada + gastos + cuotas):
  40.600 € + 168.480 € = 209.080 €

• Intereses pagados en 25 años:
  168.480 € – 120.000 € = 48.480 €

4. Rentabilidad bruta estimada

Para calcular la rentabilidad bruta, se utiliza la siguiente fórmula:

Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso bruto anual por alquiler / Precio de compra) x 100

En este caso, si el alquiler anual estimado fuese, por ejemplo, 8.400 € (700 €/mes), entonces:

Rentabilidad bruta = (8.400 / 150.000) x 100 = 5,6 %

Nota: La cifra concreta de alquiler varía según zona y tamaño; consultar un portal inmobiliario para el dato ajustado.

Resumen Perfil C

*La rentabilidad bruta es orientativa, basada en un alquiler anual de 8.400 €. Puede variar según la renta real obtenida.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

El proceso de comprar una vivienda implica numerosos gastos y trámites. Estos son algunos de los errores más habituales, junto con consejos prácticos para evitarlos:

1. Calcular mal los gastos totales de compra

Uno de los fallos más recurrentes es subestimar los costes adicionales al precio del inmueble. Muchos compradores solo consideran la entrada y el precio de la vivienda, olvidando que los impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación pueden suponer entre un 10 % y un 15 % extra. Para evitar sorpresas, realiza un desglose completo de gastos antes de firmar cualquier acuerdo y asegúrate de contar con liquidez suficiente para cubrirlos.

2. No comparar el ITP o el IVA según la comunidad autónoma

El importe de impuestos varía mucho entre regiones. Por ejemplo, comprar en Madrid (ITP 6 %) es significativamente más barato en impuestos que hacerlo en Cataluña (ITP 10 %). No verificar el tipo aplicable en tu ciudad puede traducirse en miles de euros de diferencia. Usa simuladores específicos y consulta el tipo vigente en tu comunidad autónoma antes de tomar una decisión.

3. No prever la variabilidad de los tipos de interés

Optar por una hipoteca variable sin calcular el impacto de las posibles subidas del Euríbor es un error frecuente. Aunque el Euríbor a 12 meses está en el 2,565 %, puede variar en función del ciclo económico, afectando a la cuota mensual. Antes de decidirte por un tipo variable, simula varios escenarios de subida y valora si tu economía familiar soportaría cuotas más altas.

4. Elegir hipoteca solo por la cuota mensual

Centrarse únicamente en la cuota más baja puede llevar a contratar hipotecas a plazos excesivamente largos, lo que multiplica los intereses totales. Es mejor buscar un equilibrio entre cuota asequible y un plazo razonable (por ejemplo, los 25 años del plazo medio actual), para evitar pagar decenas de miles de euros adicionales en intereses.

5. No tener en cuenta los gastos de mantenimiento y comunidad

Los gastos de compra no acaban al firmar. Impuestos municipales, seguro del hogar, derramas o cuotas de comunidad pueden suponer varios cientos de euros al año. Ignorar estos costes recurrentes puede tensionar tu presupuesto. Inclúyelos siempre en el cálculo de capacidad de pago.

6. No realizar una tasación independiente

Confiar únicamente en la tasación del banco puede ser insuficiente, sobre todo si tienes dudas sobre el valor real del inmueble. Encargar una segunda tasación –aunque sea un gasto adicional– puede ayudarte a detectar sobreprecios y negociar mejor la compra.

7. No revisar la nota simple del Registro

Omitir la comprobación de cargas, embargos o discrepancias en la propiedad puede acarrear graves problemas legales posteriores. Solicita siempre la nota simple del Registro antes de pagar ninguna señal y revisa que la situación registral está limpia y coincide con lo pactado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto suponen los gastos de comprar una vivienda sobre el precio total?

Los gastos suelen situarse entre un 10 % y un 15 % del precio de la vivienda, aunque el porcentaje exacto varía según la comunidad autónoma y si es vivienda nueva o de segunda mano.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano?

El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo oscila entre el 4 % y el 10 % según la región. Es el gasto más elevado tras el precio de la vivienda.

¿Cuánto cuesta la notaría al comprar una vivienda?

Los honorarios notariales para una vivienda de 150.000 € rondan los 600-800 €, mientras que para una de 300.000 € pueden subir a 900-1.100 €. El coste depende del valor declarado en la escritura.

¿Qué gastos conlleva firmar una hipoteca?

Firmar una hipoteca implica abonar la tasación (200-500 €), gestoría (200-500 €), y la inscripción en el Registro (aproximadamente la mitad del coste de la notaría). El banco suele asumir el impuesto AJD.

¿Qué entrada mínima se necesita para comprar una vivienda?

La mayoría de bancos financian hasta un 80 % del valor de compraventa o tasación, por lo que es habitual aportar una entrada mínima del 20 %, más los gastos iniciales.

¿Cuánto sube la cuota si sube el Euríbor?

Por cada punto porcentual que suba el Euríbor, la cuota mensual de una hipoteca variable puede aumentar significativamente, dependiendo del capital pendiente y el plazo restante. Es recomendable calcular escenarios de subida antes de firmar.

¿Se pueden negociar los honorarios de notaría, registro o gestoría?

Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley y ofrecen poco margen de negociación. El coste de gestoría es más flexible y puede negociarse en ciertos casos.

¿Es obligatorio contratar gestoría al firmar una hipoteca?

No es obligatorio, pero la mayoría de entidades lo exigen para asegurarse de que los trámites de inscripción y liquidación de impuestos se realizan correctamente.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?

El banco solo financiará hasta el 80 % del valor más bajo entre tasación y precio de compra, por lo que deberás aportar más dinero propio si la tasación es inferior.

¿Cuánto se paga de ITP en Madrid y Cataluña por un piso de 250.000 €?

En Madrid, el ITP es del 6 %, lo que supone 15.000 € para una vivienda de 250.000 €. En Cataluña, el tipo es del 10 %, ascendiendo a 25.000 € por el mismo inmueble.