Avales para comprar vivienda: aval ICO, autonómicos y aval parcial explicados

Por qué los avales son la pieza que falta

Los bancos españoles raramente financian más del 80 % del valor de tasación de una vivienda habitual, y rara vez más del 70 % si es segunda residencia. A eso hay que sumar los gastos de compraventa (ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría, tasación), que suelen rondar el 10-12 % del precio. Resultado: para una vivienda de 200.000 € hay que tener ahorrados, como mínimo, unos 60.000 €. Para muchos compradores —especialmente jóvenes y familias que arrancan— ese muro es el que separa una operación posible de una imposible.

El aval soluciona esa brecha de dos formas: o aporta un garante externo (público o privado) que cubre el riesgo del banco hasta cierto importe, o se aporta otro inmueble como garantía complementaria. En ambos casos, el banco puede acceder a financiar por encima del 80 % habitual sin asumir un riesgo real mayor.

Conviene distinguir bien las figuras antes de firmar nada. La diferencia entre ser fiador solidario o hipotecante no deudor puede ser la diferencia entre arriesgar todo el patrimonio personal o solo un inmueble concreto.

1. El aval ICO para la vivienda (estatal)

Qué es

El Aval Vivienda del ICO es una garantía pública aprobada por el Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, y operativo desde mayo de 2024 a través de convenio con entidades bancarias adheridas. El ICO no presta el dinero ni avala intereses: avala únicamente una parte del principal del préstamo hipotecario, de modo que el banco pueda conceder un LTV efectivo de hasta el 100 % manteniendo su exposición real en el 80 %.

A quién se dirige

• Personas físicas residentes legales en España durante al menos 2 años continuados.
• Menores de 36 años en la fecha de la solicitud, o unidades familiares con menores a cargo (con o sin pareja).
• Que no sean propietarios de otra vivienda, salvo excepciones tasadas (herencia indivisa, vivienda inaccesible por circunstancia de divorcio, etc.).
• Renta anual de la unidad familiar inferior a 4,5 veces el IPREM (ampliable 0,3× por hijo adicional; monoparentales con un 70 % de incremento).
• Patrimonio neto inferior a 100.000 € (excluido el valor de la vivienda que se va a comprar).
• Sin deudas en situación de morosidad en CIRBE.
• Máximo dos titulares del préstamo.

Cuánto cubre

• Hasta el 20 % del precio de adquisición, ampliable al 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior (no solo A o B).
• El aval se aplica sobre el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
• El precio de compra no puede superar los límites fijados por la convocatoria, que varían por comunidad autónoma. Consulta la tabla oficial en ico.es.
• LTV mínimo al que se activa el aval: 80 % del valor de tasación (75 % si calificación energética D+).

Cómo se solicita

A través de cualquier banco adherido al convenio ICO. No se solicita directamente al ICO. El cliente acude a su entidad como pediría una hipoteca normal, e indica que quiere acogerse al aval. La entidad estudia la operación con sus criterios de solvencia habituales y, si encaja, formaliza simultáneamente la hipoteca y el aval. La concesión del aval no es automática: el banco filtra y el ICO valida.

Vigencia y duración

• Plazo para solicitar: el programa fue prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. La capacidad total de garantía del ICO es de 2.500 millones de euros.
• Duración del aval: hasta 10 años desde la formalización del préstamo, sin posibilidad de prórroga. Tras ese plazo, el banco asume todo el riesgo aunque el préstamo siga vivo.

Fuente: ICO — Línea de Avales Hipoteca Primera Vivienda, consultado mayo 2026.

Qué pasa si el titular impaga

Si el deudor principal deja de pagar y el banco ejecuta la hipoteca, el ICO responde frente al banco por la parte avalada. Pero el ICO se subroga en la posición del banco y puede reclamar al deudor lo pagado: el aval no es una condonación. La diferencia respecto a una hipoteca normal es que el banco acepta el riesgo de un LTV alto que de otra forma rechazaría, no que el titular quede liberado.

2. Los avales autonómicos

Varias comunidades autónomas han lanzado programas propios, complementarios o alternativos al aval ICO, con condiciones a veces más generosas o dirigidos a colectivos más amplios. La lista cambia con frecuencia, pero los más activos son:

• Comunidad de Madrid — Plan MyHome / Mi Primera Vivienda: aval autonómico del 15 % adicional (combinable con el ICO), con condiciones específicas de renta y precio.
• Galicia — Galicia Avala: programa autonómico de la Xunta para menores de 36 años.
• Andalucía, Castilla-La Mancha, La Rioja, Comunidad Valenciana: convocatorias periódicas de avales, bonificaciones de ITP combinadas y subvenciones directas a la entrada.

No conviene asumir condiciones de oídas. Antes de la firma, consultar la convocatoria vigente en la web oficial de la consejería de vivienda de la comunidad correspondiente y verificar:

• Si el programa es compatible o no con el aval ICO estatal (algunos lo son, otros no).
• El límite de renta y el precio máximo del inmueble.
• La lista de bancos adheridos y la fecha de cierre de la convocatoria.
• El calendario de resolución: algunos programas funcionan por orden de llegada hasta agotar partida presupuestaria.

3. El aval privado: con familia, con amigos, con uno mismo

Cuando no se cumplen los requisitos públicos (la edad, la renta, el tope de precio) o cuando se quiere reforzar la operación para conseguir mejor diferencial, la vía habitual es el aval privado que aportan familiares cercanos. Aquí entran en juego figuras jurídicas que la mayoría de bancos describen de forma genérica como «aval», pero que no son equivalentes en términos de riesgo.

Fiador solidario con renuncia a beneficios

Es la fórmula que la banca española ofrece por defecto. El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro (art. 1.911 del Código Civil) y, además, renuncia expresamente a los beneficios de:

• Orden: el banco puede ir contra el avalista directamente, sin haber agotado antes la reclamación al deudor principal.
• División: si hay varios avalistas, el banco puede exigir el total a uno solo, sin repartir.
• Excusión: el banco no tiene que demostrar primero la insolvencia del deudor.

En la práctica, el avalista queda en una posición casi idéntica a la del deudor principal: cualquier cuota impagada le será reclamada con el mismo rigor.

Fiador mancomunado

La modalidad que casi nadie conoce porque la banca no la ofrece de inicio. Cada avalista responde solo de su parte alícuota. Si dos personas avalan un préstamo mancomunadamente, cada una responde del 50 %. Negociable cuando hay varios avalistas dispuestos a aportar y se quiere repartir el riesgo de forma equitativa.

Aval parcial (limitado en cuantía)

El art. 1.827 del Código Civil dice literalmente que la fianza «puede contraerse en cantidad menor o por condiciones menos onerosas» que la obligación principal, y lo que exceda «se tendrá por no puesto». Aplicado a una hipoteca: si al comprador le faltan 30.000 € para cuadrar la entrada, no hace falta avalar los 170.000 € del préstamo entero. Se puede pactar que el aval cubra hasta 30.000 € y nada más.

¿Por qué es importante? Porque limita drásticamente el riesgo del avalista. Si el titular cumple el primer tramo del préstamo y el capital pendiente baja del importe avalado, el aval se va extinguiendo. Si más adelante hay un impago, el avalista responde únicamente por lo que quede dentro del límite pactado.

Cómo se incorpora a la escritura: debe figurar como cláusula expresa con importe cierto y, preferentemente, referida a un tramo concreto del préstamo. Muchos bancos lo aceptan en cuanto se solicita; algunos lo desincentivan. Es una negociación con el banco perfectamente legítima y conviene plantearla antes de firmar la oferta vinculante, no después.

Hipotecante no deudor

La figura que casi siempre se confunde con la del fiador y que es radicalmente distinta. El hipotecante no deudor no asume la deuda: aporta un inmueble de su propiedad como garantía añadida, y si el deudor incumple, el banco puede ejecutar ese inmueble y nada más. El patrimonio personal del hipotecante no deudor —su cuenta corriente, su salario, su otro coche, su otra casa— queda fuera del alcance del banco.

Caso de uso típico: padres jubilados que tienen una vivienda pagada y quieren ayudar a un hijo a comprar la suya. En vez de avalar como fiadores (con todo su patrimonio), aportan la vivienda libre de cargas. El banco gana una garantía adicional sólida. Los padres asumen el riesgo limitado al valor de esa vivienda.

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) obliga al notario a informar específicamente al hipotecante no deudor de su posición jurídica y del alcance de su responsabilidad, en sesión presencial separada del titular, con al menos 10 días de antelación a la firma.

4. Tabla comparativa: riesgo asumido por cada figura

5. Alternativas cuando no hay aval posible

Cuando el aval no es viable (no se cumplen requisitos del ICO ni hay familiar dispuesto a comprometer patrimonio), quedan vías menos conocidas:

• Codeudor: incorporar a la operación a un segundo titular del préstamo con su propia capacidad de pago e ingresos. No es aval: es coobligación. El codeudor figura en la escritura de hipoteca con el mismo nivel de responsabilidad que el titular.
• Seguro de crédito hipotecario (PMI): el comprador paga una prima al seguro y la entidad acepta un LTV superior al habitual porque el seguro le cubre el riesgo del tramo superior al 80 %. Algunas mutuas españolas lo ofrecen como producto vinculado.
• Ahorro complementario familiar formalizado como préstamo: no es un aval, es un préstamo paralelo entre particulares. Debe formalizarse en póliza o escritura, declarar el interés (mínimo el legal del dinero), e idealmente liquidar el AJD correspondiente.

6. Errores frecuentes al firmar como avalista

1. Firmar sin leer la cláusula de renuncias a los beneficios de orden, división y excusión. Es lo que convierte la fianza en solidaridad real.
2. No saber si el aval es por la totalidad o por importe limitado. El banco no propondrá la limitación; hay que pedirla.
3. Confundir aval con hipotecante no deudor. Son figuras distintas y la diferencia patrimonial es enorme.
4. No conservar copia de la escritura ni anotar la liquidación de la fianza. Muchas fianzas «vivas» siguen en escritura aunque el préstamo se haya amortizado: hay que solicitar la cancelación expresa.
5. No informar a la familia del alcance real de la firma. Un avalista solidario que se separa, hereda o se queda en paro arrastra al préstamo del avalado.

7. Qué hacer si eres avalista de alguien que impaga

Si el deudor principal deja de pagar y se reclama al avalista, la primera vía no es siempre el pago directo. Existen mecanismos legales:

• Negociación con el banco para reestructurar el préstamo, ampliar plazo o solicitar carencia de capital.
• Subrogación en la posición del deudor (asumir la titularidad del préstamo y, si procede, también del inmueble).
• Código de Buenas Prácticas bancarias (RDL 6/2012 y sucesivos): si el avalista es persona vulnerable y el préstamo cumple los requisitos del Código, puede acogerse a dación en pago, reestructuración o quita.
• Ley de Segunda Oportunidad: el avalista persona física puede solicitar exoneración del pasivo insatisfecho si su situación cumple los requisitos del concurso de persona física.

Para tu siguiente paso

• Calcula la cuota de tu hipoteca y el LTV resultante con la calculadora de hipoteca.
• Mira el esfuerzo financiero que asumirías con la calculadora de esfuerzo financiero.
• Consulta los términos relacionados en el glosario: aval ICO para vivienda, aval parcial, hipotecante no deudor, fiador solidario vs. mancomunado.

Esta guía es informativa. Antes de avalar o aportar un inmueble como garantía, conviene asesorarse con un abogado especializado y leer detenidamente toda la documentación contractual.