Aval parcial
Aval limitado a un importe concreto del préstamo hipotecario, en lugar de garantizar la totalidad. El art. 1.827 del Código Civil permite que la fianza se pacte por una cantidad menor o por condiciones menos onerosas que las del deudor principal; lo que excede de los términos pactados se tiene por no puesto. En la práctica, esto permite que un avalista limite su responsabilidad a, por ejemplo, los 30.000 € que faltan al titular para llegar al 20 % de entrada, en vez de comprometerse por los 200.000 € totales del préstamo. La limitación debe figurar de forma expresa en la escritura y referirse a un importe cierto. Una vez amortizada esa cifra, el aval se extingue. Es una herramienta poco conocida pero plenamente legal que reduce el riesgo patrimonial del avalista y suele ser aceptada por la banca si el resto del préstamo cumple los ratios habituales.
Cómo se redacta para que sirva
El art. 1.827 del Código Civil establece que la fianza no se presume y que ha de ser expresa, y que puede pactarse «por menos cantidad o con condiciones menos onerosas que las del deudor principal»; lo que exceda de lo pactado se tiene por no puesto. Para que el aval parcial funcione, en la escritura tienen que constar tres cosas:
- El importe máximo cierto por el que responde el avalista, en euros, no en porcentaje del préstamo.
- La ausencia de solidaridad respecto al resto de la deuda: el avalista responde de esa cifra y de nada más.
- La causa de extinción: amortizado el capital pendiente hasta dejarlo por debajo del importe garantizado, o alcanzado el LTV pactado, la fianza se cancela. Sin esta cláusula, el aval puede quedar vivo durante los treinta años del préstamo.
Un ejemplo del uso habitual
Una vivienda de 200.000 €. El banco financia el 80 % (160.000 €) y el comprador tiene ahorrados 25.000 € de los 40.000 € de entrada. En lugar de avalar los 160.000 € del préstamo, un familiar avala los 15.000 € que faltan. Su responsabilidad máxima queda acotada a esa cifra desde el primer día, y se extingue cuando el titular amortiza capital suficiente.
Comparado con la fianza solidaria con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión —la fórmula estándar de la banca española—, la diferencia de riesgo es de dos órdenes de magnitud.
Antes de pedir aval, mirar el aval público
Cuando el problema es solo la entrada, el aval ICO del Real Decreto-ley 1/2024 cubre hasta el 20 % del precio —el 25 % si hay menores a cargo y la vivienda tiene calificación energética A o B— sin necesidad de comprometer a nadie del entorno familiar. Los requisitos son de renta y de precio del inmueble, y el aval lo presta el Estado. Si el caso encaja, es siempre preferible al aval personal.