El precio de la vivienda en Espana subio un 12,9% en 2025: la mayor subida desde 2007

El dato del INE

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE para el cuarto trimestre de 2025 es de 186,75 (base 2015=100), con una variación anual del +12,9 %. El índice lleva cuatro trimestres consecutivos por encima del 12 % de variación anual, una racha que no se veía desde la fase final del ciclo expansivo previo a la crisis financiera.

Fuente: INE, operación 15 (IPV, tabla 76201).

Qué mide realmente este indicador

El IPV no es una lista de precios de pisos. Es un índice que estima cómo cambia el precio de la vivienda manteniendo constante su calidad, a partir de los precios de las compraventas registradas ante notario. El INE separa la parte del encarecimiento que se debe a que se venden inmuebles mejores o peores de la que responde a una subida pura de precios. Por eso el IPV se interpreta en porcentaje y no en euros: dice cuánto se mueve el mercado, no cuánto cuesta un metro cuadrado.

Esa metodología tiene una consecuencia práctica. Cuando ves un +12,9 %, estás leyendo la velocidad a la que se encarece el mismo producto, depurado el efecto composición. Es la cifra más comparable entre trimestres y entre territorios, y la que conviene mirar para juzgar si el mercado se acelera o se enfría. Puedes seguir la serie completa en macro/ipv.

En términos absolutos: el precio del m²

El IPV mide la variación relativa, no el precio absoluto. Para saber cuánto cuesta el metro cuadrado hace falta otra fuente. Según la Estadística de Valor Tasado del MITMA, el precio m² medio de la vivienda libre en España es de 2.230 euros en el cuarto trimestre de 2025.

La diferencia entre ambas estadísticas no es un matiz. El IPV se construye con precios de transacción reales; el valor tasado del MITMA recoge tasaciones, que suelen ir un paso por detrás del mercado. Conviven porque responden a preguntas distintas: una mide el ritmo, la otra el nivel. Quien quiera entender el precio de la vivienda necesita las dos.

El mapa por provincias: la brecha territorial

El precio medio del m² esconde una desigualdad enorme entre provincias. Estos son los extremos del último dato MITMA/ISTAC, las más caras y las más baratas:

La lectura es contundente. Guipúzcoa y Barcelona concentran los registros más altos, por encima de los 2.981 €/m², mientras que Jaén y Ciudad Real marcan el suelo del mercado, por debajo de los 840 €/m². Entre el dato más caro de Guipúzcoa (3.363 €/m²) y el más barato de Ciudad Real (747 €/m²) hay una distancia que multiplica por más de cuatro el precio del metro cuadrado. Cuando hablamos de "la vivienda en España", hablamos de mercados que apenas se parecen entre sí.

Dónde sube más: el ranking por comunidades

El dato nacional del +12,9 % es una media, y como toda media oculta más de lo que enseña. Esta es la variación anual del IPV por comunidad autónoma en el último trimestre, ordenada de mayor a menor:

El ranking desmonta varios tópicos. La comunidad que más se encarece no es ninguna de las islas ni el gran foco urbano: es Castilla y León, con un +15,3 %, seguida de un trío empatado en el +14,4 % formado por Aragón, la Región de Murcia y La Rioja. La Comunidad de Madrid aparece en quinta posición con un +14,2 %, claramente por encima de la media nacional, lo que confirma su tirón como polo económico, pero no encabeza la subida.

Lo más llamativo está en la cola. Cataluña cierra la tabla con un +10,9 % y Canarias se sitúa justo por encima, en el +11,0 %. Es decir, dos territorios que el discurso habitual asocia a la mayor presión de precios figuran este trimestre entre los que menos aceleran. Baleares, con un +13,4 %, queda en la zona media-alta, pero lejos del liderazgo. El encarecimiento de 2025 no es un fenómeno de costa y archipiélagos: es transversal, y se está intensificando con fuerza en comunidades del interior peninsular que partían de precios más bajos. Conviene no confundir nivel de precio con ritmo de subida: una provincia barata puede estar encareciéndose deprisa, y una cara puede estar frenando.

Por qué sube tanto en 2025

Varios factores empujan la demanda en la misma dirección:

1. Bajada del Euribor. El tipo medio de las hipotecas en 2025 se sitúa en el 2,93 % (INE), muy por debajo del 4,16 % que marcó el máximo de 2023. La cuota mensual se ha abaratado y eso devuelve capacidad de compra a hogares que el año anterior quedaban fuera. El detalle de la financiación está en el hub de hipoteca.
2. Escasez de oferta. Los visados de obra nueva no cubren la demanda, así que la presión recae sobre un parque de vivienda que crece muy despacio.
3. Crecimiento demográfico. La migración y la formación de nuevos hogares añaden compradores y arrendatarios a un mercado ya tensionado, con efecto directo sobre el alquiler.
4. Demanda internacional. Los compradores europeos siguen activos, sobre todo en costa y Madrid, un componente que enlaza con el seguimiento del comprador internacional.

Ninguno de estos factores actúa solo. La bajada de tipos reactiva la demanda justo cuando la oferta está más rígida, y ahí es donde el precio encuentra recorrido al alza.

La perspectiva histórica

El IPV actual de 186,75 significa que los precios son casi el doble que en 2015, el año base con índice 100. La tentación de compararlo con el pico de la burbuja de 2007-2008 es comprensible, pero no es metodológicamente limpia. El INE no publica una serie homogénea del IPV con base 2015 anterior a 2007, de modo que comparar el nivel de hoy con el de aquel pico obliga a empalmar series construidas con criterios distintos, y eso introduce ruido.

La comparación rigurosa entre ambos ciclos se hace con otros indicadores: el esfuerzo financiero de los hogares y su endeudamiento, no el índice de precios. Son magnitudes que sí miden lo que de verdad importa, si la vivienda es asequible respecto a la renta disponible, y permiten distinguir un mercado caro de un mercado peligroso. Puedes revisar el detalle conceptual en el glosario de esfuerzo financiero.

Con los datos sobre la mesa, el cierre de 2025 deja un retrato nítido: cuatro trimestres seguidos por encima del 12 %, un encarecimiento que ya no entiende de costa ni de interior y una brecha territorial que separa los 3.363 €/m² de Guipúzcoa de los 747 €/m² de Ciudad Real. La gran novedad de 2025 no es que la vivienda suba, sino que sube en casi todas partes a la vez y con más fuerza en el interior que en los focos turísticos de siempre. Puedes seguir la evolución completa en macro/ipv.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el IPV del INE y el precio del m² del MITMA?

El IPV mide la variación porcentual del precio de la vivienda a calidad constante, usando compraventas reales ante notario. El valor tasado del MITMA recoge tasaciones y ofrece un precio absoluto por metro cuadrado. Uno indica el ritmo del mercado y el otro el nivel, por eso conviene leerlos juntos y no en sustitución.

¿Por qué no se puede comparar directamente el precio actual con el de la burbuja de 2007?

Porque el INE no publica una serie homogénea del IPV con base 2015 anterior a 2007. Comparar ambos niveles obligaría a empalmar series con metodologías distintas, lo que distorsiona el resultado. La comparación rigurosa entre ciclos se hace con indicadores de esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares, no con el índice de precios.

¿El encarecimiento de la vivienda es solo un fenómeno de costa y grandes ciudades?

No. Según el ranking del IPV por comunidades del último trimestre, la mayor subida se da en Castilla y León, por delante de Aragón, Murcia y La Rioja, todas del interior. Comunidades habitualmente asociadas a precios altos, como Cataluña y Canarias, figuran esta vez en la parte baja de la tabla. La subida es transversal.

¿Por qué se encarece tanto la vivienda en 2025?

Confluyen cuatro factores: la bajada del Euribor abarata la cuota hipotecaria y devuelve capacidad de compra, la oferta de obra nueva no cubre la demanda, el crecimiento demográfico suma nuevos hogares y la demanda internacional sigue activa en costa y Madrid. Actúan a la vez y en la misma dirección, lo que da recorrido al precio.