ITP vs IVA+AJD en la compraventa de vivienda: cuándo se aplica cada impuesto
Comprar una vivienda de segunda mano tributa por ITP. Comprar obra nueva tributa por IVA más AJD. La distinción es clave porque el tipo puede variar del 4 % al 13 %.
La regla fundamental: segunda mano vs obra nueva
La fiscalidad de la compraventa de vivienda en España bifurca según el tipo de inmueble:
- Segunda mano (segunda o posterior transmisión del inmueble): tributa exclusivamente por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). No hay IVA.
- Obra nueva (primera transmisión del promotor al primer comprador): tributa por IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados). No hay ITP.
Esta bifurcación es estructural y no admite elección: no puedes aplicar IVA a una compraventa de segunda mano ni ITP a una obra nueva.
ITP: el impuesto de la segunda mano
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo general y los tipos reducidos:
| CCAA | Tipo general |
|---|---|
| País Vasco | 4 % |
| Navarra | 6 % |
| Madrid | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % |
| Aragón | 8 % |
| Galicia | 10 % |
| Cataluña | 10 % |
| Comunitat Valenciana | 10 % |
La mayor parte de las CCAA ofrecen tipos reducidos para jóvenes (habitualmente 18-35 años), familias numerosas, personas con discapacidad y adquisición de VPO. Los tipos reducidos oscilan habitualmente entre el 3 % y el 7 % según la CCAA y el perfil del comprador.
La base imponible del ITP es el mayor valor entre el precio declarado en escritura y el valor de referencia catastral del inmueble (introducido por la Ley 11/2021). Hacienda puede verificar el valor y girar una liquidación complementaria si el precio escriturado es inferior al de referencia.
IVA + AJD: la fiscalidad de la obra nueva
Para la primera transmisión del promotor:
- IVA: el tipo general para viviendas libres es el 10 %. Para viviendas de protección oficial de régimen especial, el 4 %. Para garajes que se compran separados de la vivienda y locales, el 21 %.
- AJD (sobre la escritura notarial): lo fija cada CCAA, oscilando entre el 0 % (País Vasco) y el 2 % (Comunitat Valenciana, Cataluña). Madrid tiene un tipo reducido del 0,75 %.
Para una vivienda libre de obra nueva de 300.000 €, el coste fiscal en Madrid (IVA 10 % + AJD 0,75 %) sería 32.250 €, frente a los 18.000 € del ITP (al 6 %) que pagaría si fuera segunda mano.
El AJD lo paga el banco en las hipotecas
Desde noviembre de 2018 (STS y posteriormente Ley 5/2019), el AJD derivado de la escritura de constitución de hipoteca lo paga el banco, no el comprador. El comprador solo paga el AJD de su propia escritura de compraventa en obra nueva.
Resumen de la calculadora
La calculadora ITP/AJD de viviendade.com calcula la cuota estimada para:
- Compraventa de segunda mano: tipo ITP según la CCAA seleccionada.
- Compraventa de obra nueva: IVA (10 % o 4 % para VPO) + AJD según la CCAA.
Fuentes: Haciendas autonómicas (BOE y boletines autonómicos); Ley 11/2021 valor de referencia.
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