ITP vs IVA+AJD en la compraventa de vivienda: cuándo se aplica cada impuesto

La regla fundamental: segunda mano vs obra nueva

La fiscalidad de la compraventa de vivienda en España bifurca según el tipo de inmueble:

• Segunda mano (segunda o posterior transmisión del inmueble): tributa exclusivamente por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). No hay IVA.
• Obra nueva (primera transmisión del promotor al primer comprador): tributa por IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados). No hay ITP.

Esta bifurcación es estructural y no admite elección: no puedes aplicar IVA a una compraventa de segunda mano ni ITP a una obra nueva. La diferencia no es un tecnicismo de notaría, sino la primera variable que mueve el coste final de una operación. Antes de mirar el tipo, conviene saber a qué cesta cae tu compra, porque de ahí cuelga todo lo demás.

El reparto importa porque el mercado está muy escorado. Según el INE, en 2025 se registraron 714.237 compraventas de vivienda, de las que 558.327 fueron de segunda mano y 155.910 de vivienda nueva. Dicho de otro modo, casi ocho de cada diez operaciones tributaron por ITP y solo algo más de dos de cada diez pasaron por la vía IVA+AJD. La fiscalidad de la segunda mano no es un caso particular: es la regla general que afecta a la mayoría de quien compra en España.

Cómo se distribuyen las operaciones por territorio

El grueso de las compraventas se concentra en pocas comunidades, y eso convierte el tipo de ITP que cada una fija en una decisión con efecto real sobre miles de operaciones al año. Este es el reparto de las comunidades con mayor volumen en 2025:

El dato dice algo más que una jerarquía. Andalucía encabeza el volumen con 143.794 operaciones y aplica un tipo general de ITP del 7 %. Cataluña y la Comunidad Valenciana, que la siguen con 112.585 y 110.591 transmisiones, gravan al 10 %, el escalón más alto de la tabla autonómica. Madrid, con 81.681 compraventas, mantiene un 6 %. Tres de las cuatro comunidades más activas se mueven, por tanto, en la franja alta o intermedia: el comprador medio español no opera en un territorio barato fiscalmente, sino en mercados donde el impuesto pesa de forma apreciable sobre el desembolso inicial. Puedes contrastar estos volúmenes con la evolución general del mercado en el hub de precio de la vivienda.

ITP: el impuesto de la segunda mano

El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo general y los tipos reducidos. Esa cesión explica por qué la misma operación cuesta distinto según dónde se firme: no hay un tipo estatal de referencia, sino un mapa de decisiones autonómicas que conviene mirar antes de cerrar nada.

La horquilla va del 4 % del País Vasco al 10 % de Galicia, Cataluña y la Comunidad Valenciana. Son más de seis puntos de diferencia sobre la misma base. Sobre una vivienda de 200.000 euros, eso equivale a 8.000 euros en el País Vasco frente a 20.000 en una comunidad al 10 %: una brecha de 12.000 euros que no depende del piso, sino del territorio. Madrid y Navarra coinciden en el 6 %, mientras Canarias se sitúa en un 6,5 % poco habitual por lo preciso del decimal. La mayor parte de las CCAA ofrecen tipos reducidos para jóvenes (habitualmente 18-35 años), familias numerosas, personas con discapacidad y adquisición de VPO. Los tipos reducidos oscilan habitualmente entre el 3 % y el 7 % según la CCAA y el perfil del comprador. El detalle comunidad por comunidad puede consultarse en el hub de fiscalidad.

Qué mide el indicador y de dónde sale

El tipo de ITP no es un porcentaje sobre el precio que negocias, sino sobre la base imponible que define la ley. Desde la Ley 11/2021, esa base es el mayor valor entre el precio declarado en escritura y el valor de referencia catastral del inmueble, un valor que la Dirección General del Catastro publica de forma masiva a partir de datos de mercado. El matiz es relevante: aunque compres por debajo de ese umbral, Hacienda calcula el impuesto sobre el valor de referencia y puede girar una liquidación complementaria si el precio escriturado queda por debajo. Conviene comprobar ese valor antes de firmar, no después. Lo explicamos en detalle en el glosario de valor de referencia catastral.

La fuente primaria de los tipos son las haciendas autonómicas, publicadas en el BOE y en los boletines de cada comunidad. Eso impone una limitación metodológica honesta: las cifras de esta tabla reflejan el tipo general vigente, pero los tipos reducidos cambian con frecuencia y dependen de requisitos concretos (edad, empadronamiento, valor máximo del inmueble) que ninguna tabla resumida puede recoger entera. Tómala como punto de partida, no como liquidación cerrada. El concepto y su funcionamiento están desarrollados en el glosario de ITP.

IVA + AJD: la fiscalidad de la obra nueva

La obra nueva sigue otra lógica. Al tratarse de la primera entrega del promotor, entra en el circuito del IVA, un impuesto estatal y armonizado que no varía entre comunidades. Para la primera transmisión del promotor:

• IVA: el tipo general para viviendas libres es el 10 %. Para viviendas de protección oficial de régimen especial, el 4 %. Para garajes que se compran separados de la vivienda y locales, el 21 %.
• AJD (sobre la escritura notarial): lo fija cada CCAA, oscilando entre el 0 % (País Vasco) y el 2 % (Comunidad Valenciana, Cataluña). Madrid tiene un tipo reducido del 0,75 %.

Aquí aparece la parte que más sorprende a quien compara ambas vías. El IVA del 10 % de la obra nueva es, en casi todos los casos, más alto que el ITP de la segunda mano, y encima se le suma el AJD. Para una vivienda libre de obra nueva de 300.000 €, el coste fiscal en Madrid (IVA 10 % + AJD 0,75 %) sería 32.250 €, frente a los 18.000 € del ITP (al 6 %) que pagaría si fuera segunda mano. Son 14.250 euros de diferencia por el mismo precio de compra, solo por la naturaleza del inmueble. La obra nueva paga el doble de fiscalidad indirecta que su equivalente usado en Madrid.

Ese diferencial explica en parte por qué la segunda mano domina el mercado con esas 558.327 operaciones frente a las 155.910 de vivienda nueva: además de la mayor oferta de inmuebles usados, el tratamiento fiscal juega a favor del comprador de segunda mano en la mayoría de territorios. El tipo reducido del 4 % de IVA queda reservado a la VPO de régimen especial, una vía minoritaria con requisitos estrictos que detalla el glosario de VPO.

El AJD lo paga el banco en las hipotecas

Desde noviembre de 2018 (STS y posteriormente Ley 5/2019), el AJD derivado de la escritura de constitución de hipoteca lo paga el banco, no el comprador. Es un cambio que despeja una confusión habitual: el comprador solo paga el AJD de su propia escritura de compraventa en obra nueva, nunca el de la hipoteca. Si financias la compra, ese segundo AJD ya no cuenta en tus números. Para encajar el impuesto dentro del coste total de financiación conviene revisar el hub de hipoteca.

Cómo leer todo esto antes de comprar

La fiscalidad de la compra se resuelve con dos preguntas en orden. Primero: ¿el inmueble es nuevo o usado? Eso decide la vía (IVA+AJD o ITP) y no admite negociación. Segundo: ¿en qué comunidad firmo y qué perfil tengo? Eso fija el tipo concreto y abre la puerta a las reducciones. Resuelto eso, la cuota deja de ser una sorpresa de última hora.

La calculadora ITP/AJD de viviendade.com calcula la cuota estimada para:

• Compraventa de segunda mano: tipo ITP según la CCAA seleccionada.
• Compraventa de obra nueva: IVA (10 % o 4 % para VPO) + AJD según la CCAA.

La estimación es informativa y no vinculante: la liquidación definitiva depende del valor de referencia, de los tipos reducidos aplicables y de los requisitos que cada comunidad exige documentar.

Takeaway: en una compraventa de vivienda en España no eliges qué impuesto pagas, lo decide si el inmueble es nuevo (IVA 10 % + AJD) o usado (ITP, del 4 % al 10 % según comunidad); y como casi ocho de cada diez de las 714.237 operaciones de 2025 fueron de segunda mano, para la mayoría de compradores la variable que de verdad mueve la cuota es la comunidad donde firman.

Fuentes: Haciendas autonómicas (BOE y boletines autonómicos); Ley 11/2021 valor de referencia; INE, Estadística de compraventas de vivienda 2025.

Preguntas frecuentes

¿Por qué una vivienda de segunda mano paga ITP y una nueva paga IVA?

Porque la ley distingue entre la primera entrega de un inmueble, que hace el promotor y queda sujeta a IVA más Actos Jurídicos Documentados, y las transmisiones posteriores entre particulares, que tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No es una opción del comprador: depende exclusivamente de si el inmueble es de obra nueva o usado.

¿El tipo de ITP es igual en toda España?

No. El ITP está cedido a las comunidades autónomas, que fijan tanto el tipo general como los reducidos. Por eso la misma operación puede costar bastante más o menos según el territorio donde se firme la escritura. Conviene comprobar el tipo vigente y las posibles reducciones por edad, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida antes de cerrar la compra.

¿Quién paga el AJD de la hipoteca?

Desde noviembre de 2018, tras la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la posterior Ley 5/2019, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de constitución de hipoteca lo asume el banco, no quien compra. El comprador solo paga el AJD de su propia escritura de compraventa cuando adquiere una vivienda de obra nueva.

¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia catastral?

La base imponible del impuesto es el mayor valor entre el precio que figura en escritura y el valor de referencia catastral del inmueble. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda calcula el impuesto sobre el valor de referencia y puede emitir una liquidación complementaria. Lo prudente es consultar ese valor antes de firmar para evitar un cargo posterior.