Comprar en Pais Vasco paga la mitad de ITP que en Cataluna — y el AJD es cero

El dato que lo cambia todo

Si compras una vivienda de 300.000 euros de segunda mano:

La diferencia entre Pais Vasco y Cataluna: 18.000 euros en impuestos por la misma operacion.

Conviene fijarse en lo que significa esa cifra. No es un recargo marginal ni una letra pequeña del contrato: equivale al ahorro de varios años de muchos hogares, o a una buena parte de la entrada que el banco exige para conceder la hipoteca. Cambiar de provincia no cambia el precio del piso, pero sí cambia, y mucho, lo que el comprador entrega a la hacienda autonómica el día de la firma.

Qué mide realmente el ITP y de dónde sale el dato

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compraventa de vivienda usada, es decir, la que cambia de manos entre particulares y ya tuvo un primer propietario. La obra nueva queda fuera de este tributo: en ella se paga IVA estatal más el AJD autonómico. El ITP, en cambio, lo fija íntegramente cada comunidad sobre el valor de referencia del inmueble que publica el Catastro, no necesariamente sobre el precio que figura en la escritura.

Ese matiz importa. Si la administración considera que el inmueble vale más que lo pactado, el porcentaje se aplica sobre el valor de referencia, y la factura sube aunque el comprador haya negociado un buen precio. Por eso el tipo nominal es solo la mitad de la historia: la base sobre la que se calcula puede inflar la cuota real.

Los tipos que manejamos aquí son los generales vigentes en 2025, verificados en cada hacienda autonómica. Tienen una limitación clara que conviene declarar: son el tipo de partida, el que se aplica salvo que el comprador encaje en algún supuesto bonificado. Familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda habitual por debajo de cierto umbral o compradores jóvenes pueden acceder a tarifas reducidas que aquí no aparecen. Para el caso general, sin embargo, estos son los números que mandan.

El mapa completo del ITP en 2025

El texto resumido salta directamente de Pais Vasco al bloque del 10 %, pero la realidad autonómica tiene más escalones de los que parece. Esta es la fotografía ordenada de mayor a menor tipo general:

La tabla desmonta la idea de que pagar el 8 % sea algo excepcional: es, de hecho, el tramo más poblado. Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura y Galicia comparten ese tipo con Aragón, y son seis comunidades agrupadas en torno a una misma cifra. No estamos ante casos sueltos, sino ante el centro de gravedad fiscal del país.

Por arriba, Cataluña y la Comunidad Valenciana marcan el techo con un 10 % que dobla con holgura al suelo vasco. Justo por debajo, Cantabria y Castilla-La Mancha sostienen el 9 %, y Murcia ocupa un peldaño intermedio peculiar con su 7,75 %, el único tipo del mapa que no es un número redondo.

Por abajo, el bloque del 6 % reúne a un grupo políticamente dispar: Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla. Que la comunidad foral navarra y la capital coincidan en el mismo tipo recuerda que un suelo bajo no es patrimonio de un solo modelo de gestión. Y aislado al final, Pais Vasco con su 4 % no tiene comparación posible dentro del territorio español.

Lo que cuesta cruzar una frontera autonómica

Sobre los mismos 300.000 euros, pasar de Cataluña a País Vasco ahorra esos 18.000 euros que abren el análisis. Pero ni siquiera hace falta llegar al extremo vasco para notar la diferencia. Comprar en Madrid en lugar de en Cantabria, sobre idéntico precio, supone un 6 % frente a un 9 %: tres puntos que se traducen en miles de euros sin que el inmueble valga un céntimo más. La geografía fiscal pesa tanto como la del propio mercado inmobiliario.

Y el AJD en Pais Vasco es cero

Ademas del ITP en segunda mano, en obra nueva se aplica el AJD sobre la escritura. En los tres territorios historicos del Pais Vasco el tipo AJD es del 0 %. En Cataluna es del 1,5 % (hasta el 3,5 % en algunos casos).

Para una vivienda nueva de 400.000 euros en Cataluna, el AJD puede suponer hasta 14.000 euros adicionales.

El detalle del 0 % vasco no es anecdótico. Significa que quien compra obra nueva en Bilbao, Vitoria o San Sebastián no añade ningún recargo autonómico a la escritura, mientras que en Cataluña ese mismo trámite formal puede sumar el equivalente a una reforma completa de cocina y baño. El comprador de obra nueva, que ya carga con el IVA estatal, encuentra en el AJD el segundo gran resorte donde el territorio decide cuánto cuesta firmar.

Por que existe esta diferencia

El ITP y el AJD son tributos cedidos a las comunidades autonomas: cada una legisla su propio tipo. Pais Vasco y Navarra tienen ademas regimen foral propio (Concierto Economico), lo que les otorga mayor autonomia fiscal que el resto de CCAA.

El resultado es que la factura fiscal de comprar una vivienda puede variar hasta 18.000 euros en una vivienda de 300.000 euros segun la CCAA elegida.

Esa autonomía explica por qué el mapa es tan irregular. Cada parlamento autonómico usa estos impuestos como palanca: unos para recaudar más sobre un bien que difícilmente se deslocaliza, otros para aliviar el acceso a la vivienda en su territorio. El régimen foral vasco lleva esa lógica al límite, combinando el ITP más bajo del país con un AJD inexistente. El contexto general de fiscalidad de la vivienda muestra que estas decisiones no responden a una regla común, sino a la suma de dieciocho criterios distintos.

Tipos reducidos para jovenes

La brecha se estrecha si eres joven (menos de 35-36 anos) porque la mayoria de CCAA tienen tipos reducidos. En Pais Vasco el tipo reducido para jovenes es del 2,5 % (ya de por si muy bajo); en Cataluna existe una reduccion especifica desde el DL 5/2025.

El matiz es importante para no quedarse con la foto del peor escenario. Un comprador joven en Cataluña no paga necesariamente el 10 % de cabecera, igual que en País Vasco puede bajar del 4 % al 2,5 %. Las bonificaciones reordenan parcialmente el ranking, aunque rara vez invierten la posición de los extremos. Si quieres ver el impacto en tu caso, consulta el glosario sobre el ITP y AJD y la calculadora de ITP/AJD para tu CCAA y perfil especifico.

El tipo nominal de tu comunidad puede encarecer la compra de una vivienda usada en miles de euros sin que el inmueble cambie de valor: el ITP es, hoy, una de las decisiones fiscales con más peso real sobre el bolsillo del comprador, y la única que se decide enteramente fuera de Madrid.

Fuente

Tipos vigentes 2025 verificados en las haciendas autonomicas. Ver ficha completa en Fiscalidad ITP/AJD por CCAA.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el ITP y el AJD al comprar una vivienda?

El ITP grava la compraventa de vivienda usada entre particulares y lo paga el comprador sobre el valor de referencia del inmueble. El AJD se aplica sobre la escritura, principalmente en obra nueva, que ya tributa por IVA estatal. Ambos son tributos cedidos a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos, de ahí que varíen tanto según el territorio.

¿Por qué el País Vasco tiene un ITP tan bajo respecto al resto de España?

El País Vasco, igual que Navarra, dispone de régimen foral propio a través del Concierto Económico. Eso le concede una autonomía fiscal mayor que la del resto de comunidades, que solo tienen los tributos cedidos. Con ese margen, sus territorios históricos han fijado el tipo general de ITP más bajo del país y un AJD inexistente en la escritura de obra nueva.

¿Sobre qué importe se calcula realmente el ITP?

El ITP se aplica sobre el valor de referencia que publica el Catastro, no siempre sobre el precio firmado en la escritura. Si la administración considera que el inmueble vale más que lo pactado, la cuota se calcula sobre ese valor de referencia. Por eso el tipo nominal de cada comunidad es solo una parte de la factura final que paga el comprador.

¿Pagan lo mismo los compradores jóvenes que el resto?

No. La mayoría de comunidades aplican tipos reducidos para menores de 35 o 36 años, lo que estrecha la brecha entre territorios. País Vasco rebaja su tipo joven y Cataluña mantiene una reducción específica más reciente. Estas bonificaciones reordenan parcialmente el ranking, aunque casi nunca invierten la posición de las comunidades situadas en los extremos.