El coste real de comprar una vivienda de 300.000 euros en cada comunidad autonoma

Por qué el precio de la vivienda nunca es el precio final

Cuando alguien dice que se ha comprado un piso por 300.000 euros, casi nunca ha pagado 300.000 euros. Ha pagado eso más una capa de impuestos y gastos fijos que, según dónde compre, puede oscilar entre 14.000 y 32.000 euros. Es la diferencia entre el precio escriturado y el desembolso real, y conviene tenerla clara antes de firmar nada, porque marca cuánto ahorro necesitas tener en el banco el día de la firma.

El grueso de esa diferencia es un solo impuesto: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la vivienda usada, o el IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la obra nueva. El resto son aranceles y servicios que apenas se mueven de una comunidad a otra. Por eso el mapa de lo que cuesta comprar en España es, en realidad, el mapa de los tipos del ITP.

Qué mide el ITP y quién decide cuánto pagas

El ITP grava la compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada una fija su propio tipo general y sus reducciones. No lo recauda Hacienda estatal, lo recaudan las haciendas autonómicas, y de ahí que un mismo inmueble tribute de forma muy distinta dependiendo de la frontera administrativa en la que esté.

La base sobre la que se aplica el tipo es el llamado valor de referencia de Catastro o, cuando no existe, el precio declarado. En este análisis trabajamos sobre una base limpia de 300.000 euros para comparar manzanas con manzanas, pero conviene saber que la base real puede no coincidir con lo que pagas si el valor de referencia es superior. Es la principal limitación de cualquier estimación de este tipo: damos por bueno que base imponible y precio coinciden, algo que no siempre ocurre. Para tu caso concreto, la calculadora de ITP/AJD parte del valor que introduzcas.

El desglose completo para 300.000 euros

Estos son los gastos que se suman al precio en una compra de vivienda usada:

Lo llamativo del desglose es que casi todo el rango lo explica el ITP. Notaría, registro, gestoría y tasación suman alrededor de 1.950 euros y se mantienen prácticamente estables en todo el territorio, porque dependen de aranceles regulados o de tarifas de mercado bastante homogéneas. El impuesto, en cambio, va de 12.000 a 30.000 euros. Dicho de otro modo: el 90 % de la diferencia entre comprar barato y comprar caro en gastos asociados no la decide tu notario, la decide el parlamento autonómico que te toque.

El ranking real del ITP por comunidad

El texto resumía las diferencias con una horquilla, pero los tipos generales del ITP de 2025 permiten ordenar las comunidades de menor a mayor presión fiscal. Esto es lo que paga un comprador particular sobre una compraventa de segunda mano, sin reducciones específicas:

El ranking deshace varias ideas vagas. La primera: País Vasco no comparte el podio del barato con nadie. Su 4 % lo deja solo en el extremo inferior, a dos puntos de las cuatro comunidades que le siguen. La segunda: Madrid no es la región más barata, pero sí la más barata del régimen común, empatada con Navarra, Ceuta y Melilla en el 6 %. Y la tercera: en el extremo caro no hay una sola comunidad, hay dos. Comunidad Valenciana y Cataluña comparten el 10 %, el tipo más alto de toda la tabla.

El bloque del 8 % es el más poblado, con seis comunidades (Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura y Galicia). Es, de hecho, el tipo más frecuente en España, lo que dibuja un mapa fiscal con un suelo del 4 % muy aislado, una gran meseta entre el 6 % y el 8 %, y un techo del 9 % al 10 % en Castilla-La Mancha, Cantabria, Comunidad Valenciana y Cataluña.

Cuánto cuesta cambiar de frontera

Llevando el ranking al desembolso total, con los gastos fijos de unos 2.000 euros incorporados, la fotografía es esta:

La diferencia entre comprar en País Vasco y comprar en Cataluña es de 18.000 euros por el mismo inmueble. No es un matiz: son tres o cuatro años de IBI, o una reforma de cocina entera, decididos únicamente por el lado de la frontera autonómica en el que está la vivienda. Conviene recordar que muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual por debajo de cierto valor, de modo que estos tipos generales son el techo, no necesariamente lo que pagará cada comprador.

Y si es obra nueva

La obra nueva juega con otras reglas. No hay ITP: la primera transmisión de una vivienda tributa por IVA al 10 %, y a eso se le suma el AJD, que grava la escritura.

El IVA es estatal y no cambia entre comunidades, así que aquí el factor diferencial es el AJD, también cedido a las autonomías. Y las diferencias vuelven a ser notables: País Vasco aplica el 0 %, lo que ahorra los 3.900 euros de AJD por completo; Valencia llega al 2 %, que en una base de 300.000 euros son 6.000 euros solo de este concepto. La lógica fiscal del territorio se repite, con el País Vasco en el suelo y la franja valenciana en el techo.

Comparar usado y obra nueva no es trivial. Un piso de segunda mano en Madrid sale por unos 320.000 euros de desembolso; la misma vivienda como obra nueva ronda los 335.900 euros por el peso del IVA. Pero en País Vasco, donde el ITP es del 4 % y el AJD del 0 %, la usada es claramente más ventajosa en impuestos. La decisión entre lo nuevo y lo usado no se reduce a la fiscalidad, pero ignorarla cuesta miles de euros. Los detalles de cuándo se aplica cada impuesto están en el hub de fiscalidad inmobiliaria.

La entrada real que necesitas

Todo lo anterior aterriza en una sola pregunta práctica: cuánto dinero hay que tener ahorrado. Para una hipoteca al 80 % de LTV sobre una vivienda de 300.000 euros, la cuenta es esta:

• Entrada (20 % del precio): 60.000 €
• Gastos (según CCAA): 14.000-32.000 €
• Capital inicial mínimo: entre 74.000 y 92.000 euros

Esa horquilla de 18.000 euros entre el mínimo y el máximo es, otra vez, el ITP haciendo de las suyas. Un comprador en País Vasco necesita reunir 74.000 euros; el mismo perfil en Cataluña necesita 92.000. Misma vivienda, mismo banco, mismo tipo de interés, y casi un 25 % más de ahorro previo exigido solo por la geografía fiscal. Para quien apura el colchón, ese dato puede decidir no solo dónde compra, sino si puede comprar.

Ajusta el cálculo a tu caso con la calculadora de hipoteca y la calculadora de ITP/AJD, y revisa el detalle del impuesto principal en la ficha del ITP.

El precio de tienda de una vivienda es solo el principio: el coste real depende de un impuesto autonómico que, sobre 300.000 euros, separa al comprador más barato del más caro por 18.000 euros, sin que el inmueble cambie ni un metro.

Preguntas frecuentes

¿Por qué cambia tanto el coste de comprar la misma vivienda según la comunidad?

Porque el impuesto principal de la compra, el ITP en vivienda usada, está cedido a las comunidades autónomas y cada una fija su propio tipo general. Notaría, registro y gestoría apenas varían, así que casi toda la diferencia de gastos entre territorios la explica ese impuesto autonómico, no los servicios profesionales.

¿Qué diferencia hay entre comprar vivienda usada y obra nueva en cuanto a impuestos?

La vivienda de segunda mano tributa por ITP, un impuesto autonómico que varía según la comunidad. La obra nueva tributa por IVA estatal, igual en todo el país, más el AJD sobre la escritura, que sí cambia entre comunidades. Por eso conviene comparar el desembolso total y no solo el precio escriturado.

¿Los tipos del ITP que aparecen son lo que pagaré con seguridad?

Son los tipos generales, es decir, el máximo de referencia. Muchas comunidades aplican reducciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual por debajo de cierto valor. Además, la base del impuesto suele ser el valor de referencia de Catastro, que puede no coincidir con el precio pagado. Conviene revisar tu caso concreto.

¿Cuánto ahorro previo necesito antes de comprar con hipoteca?

Con una hipoteca que cubra el 80 % del precio, necesitas la entrada del 20 % más todos los gastos e impuestos de la compra, que el banco no suele financiar. La cifra exacta depende de la comunidad donde compres, porque el ITP es el componente que más varía entre territorios.