Coslada

El mercado local en cifras

Coslada, con una población de 80.512 habitantes, forma parte del área metropolitana de Madrid y se sitúa como una de las ciudades dormitorio más consolidadas del Corredor del Henares. Su proximidad a la capital, junto con buenas conexiones de transporte, consolidan el atractivo residencial del municipio. En ausencia de un dato específico de precio por metro cuadrado para Coslada, el mercado toma como referencia los valores medios de la provincia, tradicionalmente más altos que la media nacional debido a la presión de la demanda metropolitana.

Históricamente, Coslada ha experimentado una evolución alineada con la tendencia general de la Comunidad de Madrid, mostrando una recuperación sólida tras la crisis inmobiliaria. El parque de vivienda, mayoritariamente de segunda mano, refleja un mercado maduro, con repuntes de precios menos abruptos que en otros municipios periféricos más nuevos. La vivienda habitual sigue siendo la tipología predominante, aunque la reactivación de la inversión en alquiler es perceptible en los últimos años, en parte por el efecto arrastre de Madrid capital.

La tasa de esfuerzo, entendida como el porcentaje de los ingresos familiares destinado al pago de una hipoteca media, mantiene niveles elevados en el entorno metropolitano madrileño, lo que condiciona el acceso a la primera vivienda y eleva la presión sobre el mercado de arrendamiento.

Morfología urbana y perfil del comprador

Coslada presenta una morfología urbana compacta, con una trama principalmente residencial y zonas industriales adyacentes vinculadas a la logística y el transporte. El municipio se caracteriza por una elevada densidad, bloques de viviendas plurifamiliares y una oferta limitada de obra nueva, lo que refuerza el peso de la segunda mano en las transmisiones patrimoniales.

El perfil del comprador en Coslada corresponde mayoritariamente a familias jóvenes y de mediana edad que buscan vivienda habitual, atraídas por la cercanía a Madrid y la relativa accesibilidad respecto a la capital. La demanda inversora, aunque presente, tiene un peso secundario en comparación con municipios con mayor componente turístico o vacacional.

En cuanto al acceso hipotecario, el LTV (Loan to Value) habitual se sitúa alrededor del 80 %, siendo esta la práctica estándar que las entidades financieras aplican en la concesión de préstamos para vivienda habitual. El perfil hipotecario típico en Coslada responde a compradores con empleo estable, ingresos familiares conjuntos y una preferencia clara por hipotecas a tipo fijo, como protección frente a las oscilaciones del Euríbor. Esta tendencia se ha consolidado a raíz de la volatilidad de los tipos de interés experimentada en los últimos ejercicios.

Presión fiscal local

En materia de fiscalidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de tipo urbano aplicado por el Ayuntamiento de Coslada se sitúa en el 0,4 % para el año 2025. Este porcentaje se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que en Coslada tiende a ser elevado en comparación con municipios rurales, lo que incrementa el recibo anual que abonan los propietarios de vivienda habitual y segunda residencia.

Respecto a la plusvalía municipal, el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se ajusta a la normativa vigente, aplicando los coeficientes anuales establecidos por el consistorio para el cálculo del gravamen en función de los años de tenencia del inmueble. Este impuesto grava la revalorización teórica del suelo entre la adquisición y la transmisión, y afecta tanto a ventas como a herencias y donaciones.

En la compraventa de viviendas de segunda mano, el principal tributo autonómico es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), al que se suma el AJD (Actos Jurídicos Documentados) en el caso de escrituras públicas con garantía hipotecaria. Ambos gravámenes varían según la Comunidad de Madrid y el importe escriturado, incrementando el coste total efectivo de la operación.

El coste fiscal total al formalizar la escritura pública de una vivienda de precio medio en Coslada incluye el pago del ITP o IVA (en caso de obra nueva), los honorarios notariales y registrales, además del AJD si procede. La suma de estos conceptos puede suponer un porcentaje relevante sobre el valor de la compraventa, especialmente para compradores que financian la operación con recursos propios limitados.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Coslada?
No hay un dato específico de precio por metro cuadrado para Coslada en la información disponible. La referencia habitual es la media provincial, tradicionalmente superior a la nacional.

¿Cuánto es el IBI en Coslada?
El IBI urbano en Coslada para 2025 es del 0,4 % sobre el valor catastral del inmueble. Este porcentaje se aplica a todas las viviendas urbanas del municipio.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Coslada?
El coste del IIVTNU depende de los coeficientes aplicados por el Ayuntamiento y de los años de tenencia de la vivienda. El impuesto grava la revalorización teórica del terreno desde la compra hasta la transmisión.

¿Es buen momento para comprar en Coslada?
La demanda de vivienda habitual sigue siendo sólida por su proximidad a Madrid. Los precios muestran estabilidad, aunque la tasa de esfuerzo para acceder a la propiedad se mantiene elevada.