La plusvalía estatal (ganancia patrimonial) al vender una vivienda: cuánto se paga y cómo ahorrar
Qué es la ganancia patrimonial del IRPF al vender una vivienda, cómo se calcula, los tramos del ahorro y las exenciones por reinversión y por mayores de 65 años.
Cuando se vende una vivienda por más de lo que costó, ese beneficio tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Es lo que mucha gente llama "plusvalía estatal", y conviene no confundirla con la plusvalía municipal: son dos impuestos distintos que pueden coincidir en la misma venta.
Cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre:
- El valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos e impuestos que asume el vendedor (por ejemplo, la plusvalía municipal o la comisión de la inmobiliaria).
- El valor de adquisición: el precio al que se compró, más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro) y el coste de las inversiones y mejoras realizadas.
El resultado se integra en la base imponible del ahorro del IRPF.
Cuánto se paga: los tramos del ahorro
La ganancia tributa por tramos. En 2024-2026, la escala estatal del ahorro es:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Las exenciones que más ahorran
Hay tres supuestos en los que la ganancia puede quedar exenta:
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual por una persona de 65 años o más está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Dación en pago. La transmisión de la vivienda habitual para cancelar la deuda hipotecaria está exenta en los supuestos previstos por la ley.
Plusvalía estatal vs. plusvalía municipal
No son lo mismo y pueden pagarse a la vez al vender:
- Ganancia patrimonial (estatal, IRPF): la paga el vendedor a Hacienda sobre el beneficio del inmueble completo.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor al ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo.
Antes de vender conviene estimar las dos para saber el coste fiscal total de la operación. Para la municipal, puedes usar la calculadora de plusvalía.
Guía informativa, no asesoramiento fiscal. Conviene revisar cada caso con un asesor, sobre todo el cálculo del valor de adquisición y la aplicación de las exenciones.
Texto editorial asistido por IA; las cifras proceden exclusivamente de fuentes oficiales citadas, con validación humana. Ningún dato se inventa: si no hay fuente, se muestra «sin dato». Metodología.
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