Ganancia patrimonial (plusvalía estatal)
La ganancia patrimonial es el beneficio que aflora al vender una vivienda por más de lo que costó y que tributa en el IRPF; es lo que se conoce coloquialmente como "plusvalía estatal". No debe confundirse con la plusvalía municipal (IIVTNU): la ganancia patrimonial grava la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del inmueble completo, mientras que la plusvalía municipal grava únicamente el incremento del valor del suelo y la cobra el ayuntamiento.
Cómo se calcula
La ganancia patrimonial se obtiene restando al valor de transmisión (precio de venta menos los gastos e impuestos asumidos por el vendedor) el valor de adquisición (precio de compra más los gastos, impuestos e inversiones de mejora). El resultado se integra en la base imponible del ahorro del IRPF.
Tipos aplicables (base del ahorro)
La ganancia tributa por tramos. En 2024-2026, la escala estatal del ahorro es:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 28 %
Exenciones que conviene conocer
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por un contribuyente de 65 años o más está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Dación en pago: la transmisión de la vivienda habitual para cancelar la deuda hipotecaria también está exenta en determinados supuestos.
Plusvalía estatal vs. plusvalía municipal
Son dos impuestos distintos que pueden coincidir en una misma venta:
- Ganancia patrimonial (estatal, IRPF): la paga el vendedor a Hacienda sobre el beneficio del inmueble completo.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor al ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo.
Antes de vender conviene estimar ambas para no llevarse sorpresas. Para la municipal, consulta la ficha de plusvalía municipal por municipio y su calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por la ganancia patrimonial al vender una vivienda?
Depende del beneficio (valor de venta menos valor de compra, ajustados por gastos). Tributa por tramos en la base del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % a partir de ahí.
¿Cómo se evita pagar la plusvalía estatal al vender la vivienda?
Hay dos vías principales de exención: reinvertir el importe de la venta de la vivienda habitual en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, o tener 65 años o más al vender la vivienda habitual (en este caso sin necesidad de reinvertir).
¿Es lo mismo la plusvalía municipal que la ganancia patrimonial?
No. La ganancia patrimonial (plusvalía estatal) se paga en el IRPF sobre el beneficio del inmueble completo. La plusvalía municipal (IIVTNU) se paga al ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Son liquidaciones independientes con bases distintas.