Alquilar tu vivienda: como tributas en el IRPF y que gastos puedes deducir

Como tributa el alquiler en el IRPF

Los ingresos de alquiler son rendimientos del capital inmobiliario que se declaran en la base general del IRPF (tipo marginal del contribuyente, entre el 19 % y el 47 % segun ingresos totales).

Formula

Rendimiento neto = Ingresos brutos - Gastos deducibles
[Base imponible](/glosario/base-imponible) = Rendimiento neto × (1 - reduccion aplicable)

Gastos deducibles

Puedes restar todos los gastos necesarios para obtener el ingreso:

No son deducibles: obras de mejora o ampliacion que aumenten el valor del inmueble (se amortizan), ni los periodos en que el inmueble no esta arrendado.

La reduccion del 50-60 %

Si el arrendatario utiliza el inmueble como vivienda habitual, se aplica una reduccion sobre el rendimiento neto positivo:

• Contratos anteriores a 26 mayo 2023: reduccion del 60 %.
• Contratos desde 26 mayo 2023 (Ley de Vivienda): reduccion base del 50 %, que puede aumentar al 60, 70 o 90 % segun condiciones (zona tensionada, joven inquilino, precio reducido respecto al anterior contrato).

Esta reduccion no se aplica si el arrendatario usa el inmueble para actividad economica o como segunda residencia.

Retencion del IRPF

Si el inquilino es una empresa o entidad juridica, esta obligada a practicar una retencion del 19 % sobre la renta. Si el inquilino es una persona fisica, no hay retencion obligatoria, aunque el propietario siempre debe declarar los ingresos.

Situacion: tengo periodos sin alquilar

En los meses en que el inmueble no esta arrendado, se aplica la imputacion de rentas inmobiliarias (1,1 % o 2 % del valor catastral, proporcional a los meses desocupados). Los gastos solo son deducibles en la proporcion de meses arrendados.

Casos prácticos

A continuación se desarrollan tres escenarios detallados para comprender cómo tributa el alquiler de una vivienda y qué impacto tienen los diferentes factores, utilizando cifras reales del mercado y los tipos actuales de interés hipotecario. Estos ejemplos permiten visualizar el resultado fiscal y financiero para tres perfiles distintos: un comprador individual en una ciudad grande, una pareja joven en una ciudad mediana y un inversor orientado al alquiler.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande (piso de 250.000 €)

Precio de compra: 250.000 €
Entrada (20 %): 50.000 €
Importe de la hipoteca: 200.000 €
Tipo de interés medio (hipoteca fija o variable): 2,93 %
Plazo medio: 25 años

Cálculo de cuota mensual

Para calcular la cuota mensual de la hipoteca, se utiliza el sistema francés. El tipo de interés anual es del 2,93 %, que equivale a un tipo mensual aproximado del 0,0024417 (2,93 % / 12).

• Importe: 200.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo mensual: 0,0024417

La fórmula es:
Cuota = Capital × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n – 1]

• i = 0,0024417

• n = 300

• (1 + i)^n = (1,0024417)^300 ≈ 2,073

• Numerador: 0,0024417 × 2,073 = 0,005061

• Denominador: 2,073 – 1 = 1,073

• Cuota = 200.000 × (0,005061 / 1,073) ≈ 200.000 × 0,00472 ≈ 944 € al mes

Coste total de la hipoteca

• Cuota mensual: 944 €
• Total pagado en 25 años: 944 € × 300 meses = 283.200 €
• Intereses totales: 283.200 € – 200.000 € = 83.200 €

Supuesto de alquiler

• Precio medio nacional por metro cuadrado: 2.230 €/m²
• Supongamos una vivienda de 90 m²: 2.230 € × 90 = 200.700 € (el ejemplo usa 250.000 € para ajustarse a gran ciudad, por lo que el alquiler también será superior a la media nacional).
• Alquiler estimado en ciudad grande (rango habitual): 1.200 € mensuales

Tributación en el IRPF

• Ingresos brutos anuales: 1.200 € × 12 = 14.400 €

• Gastos deducibles estimados anuales:

  • Intereses de hipoteca (primer año): 200.000 € × 2,93 % = 5.860 €
  • IBI: 450 €
  • Comunidad: 800 €
  • Seguro: 300 €
  • Reparaciones: 600 €
  • Amortización (3 % de valor de construcción/catastral, supongamos 180.000 €): 180.000 € × 3 % = 5.400 €
  • Gestión y gastos varios: 500 €
  • Total gastos deducibles: 13.910 €

• Rendimiento neto: 14.400 € – 13.910 € = 490 €

• Reducción por alquiler de vivienda habitual (contrato nuevo): 50 %
  Base imponible: 490 € × 0,5 = 245 €

En este caso, la base imponible a tributar en el IRPF es mínima, gracias a la deducción de gastos y a la reducción del 50 %. Al principio de la vida de la hipoteca, los intereses y la amortización elevan mucho los gastos deducibles.

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana (piso de 180.000 €)

Precio de compra: 180.000 €
Entrada (20 %): 36.000 €
Importe de la hipoteca: 144.000 €
Tipo de interés medio: 2,93 %
Plazo: 25 años

Cálculo de cuota mensual

• Importe: 144.000 €

• Plazo: 25 años (300 meses)

• Tipo mensual: 0,0024417

• (1 + i)^n = (1,0024417)^300 ≈ 2,073

• Numerador: 0,0024417 × 2,073 = 0,005061

• Denominador: 2,073 – 1 = 1,073

• Cuota = 144.000 × (0,005061 / 1,073) ≈ 144.000 × 0,00472 ≈ 680 € al mes

Coste total de la hipoteca

• Cuota mensual: 680 €
• Total pagado en 25 años: 680 € × 300 = 204.000 €
• Intereses totales: 204.000 € – 144.000 € = 60.000 €

Supuesto de alquiler

• Precio medio nacional por metro cuadrado: 2.230 €/m²
• Vivienda de 80 m²: 2.230 € × 80 = 178.400 € (ajustado al valor de compra)
• Alquiler estimado ciudad mediana: 750 € mensuales

Tributación en el IRPF

• Ingresos brutos anuales: 750 € × 12 = 9.000 €

• Gastos deducibles anuales:

  • Intereses de hipoteca (primer año): 144.000 € × 2,93 % = 4.219 €
  • IBI: 350 €
  • Comunidad: 600 €
  • Seguro: 250 €
  • Reparaciones: 400 €
  • Amortización (3 % de valor de construcción/catastral, supongamos 140.000 €): 140.000 € × 3 % = 4.200 €
  • Gestión y otros: 400 €
  • Total gastos deducibles: 10.419 €

• Rendimiento neto: 9.000 € – 10.419 € = –1.419 €

En este caso, el rendimiento neto es negativo: no se tributa por alquiler, aunque la deducción de gastos solo es aplicable en la proporción en que el inmueble esté alquilado. Si hay meses vacíos, la deducción se reduce.

Perfil C: Inversor para alquiler (piso de 150.000 €)

Precio de compra: 150.000 €
Entrada (20 %): 30.000 €
Importe de la hipoteca: 120.000 €
Tipo de interés medio: 2,93 %
Plazo: 25 años

Cálculo de cuota mensual

• Importe: 120.000 €

• Plazo: 25 años (300 meses)

• Tipo mensual: 0,0024417

• (1 + i)^n = (1,0024417)^300 ≈ 2,073

• Numerador: 0,0024417 × 2,073 = 0,005061

• Denominador: 2,073 – 1 = 1,073

• Cuota = 120.000 × (0,005061 / 1,073) ≈ 120.000 × 0,00472 ≈ 566 € al mes

Coste total de la hipoteca

• Cuota mensual: 566 €
• Total pagado en 25 años: 566 € × 300 = 169.800 €
• Intereses totales: 169.800 € – 120.000 € = 49.800 €

Supuesto de alquiler

• Precio medio nacional por metro cuadrado: 2.230 €/m²
• Vivienda de 65 m²: 2.230 € × 65 = 144.950 € (ajustado al valor de compra)
• Alquiler estimado para inversor: 600 € mensuales

Rentabilidad bruta anual

• Ingreso anual: 600 € × 12 = 7.200 €
• Rentabilidad bruta = (Ingreso anual / Precio de compra) × 100
• Rentabilidad bruta = (7.200 / 150.000) × 100 = 4,8 %

Tributación en el IRPF

• Gastos deducibles anuales:

  • Intereses de hipoteca: 120.000 € × 2,93 % = 3.516 €
  • IBI: 300 €
  • Comunidad: 500 €
  • Seguro: 200 €
  • Reparaciones: 300 €
  • Amortización (3 % de valor de construcción/catastral, supongamos 120.000 €): 120.000 € × 3 % = 3.600 €
  • Gestión y otros: 300 €
  • Total gastos deducibles: 8.416 €

• Rendimiento neto: 7.200 € – 8.416 € = –1.216 €

El rendimiento neto es negativo: no se tributa por alquiler, y se puede compensar el saldo negativo con otros rendimientos de capital inmobiliario durante los próximos cuatro años.

Síntesis comparativa

Entre los perfiles analizados, se observa que en los primeros años, la suma de gastos deducibles puede superar los ingresos por alquiler, generando rendimientos netos muy bajos o negativos, lo que minimiza la tributación. Además, la rentabilidad bruta del alquiler oscila entre el 4,8 % y el 5,8 % sobre el precio de compra, valores alineados con el mercado nacional.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No declarar todos los ingresos por alquiler

Uno de los errores más habituales es omitir parte o la totalidad de los ingresos obtenidos por el arrendamiento en la declaración de la renta. La Agencia Tributaria dispone de mecanismos para detectar alquileres no declarados (consumos, movimientos bancarios, datos catastrales). No declarar los ingresos puede derivar en sanciones económicas y recargos. Para evitarlo, es fundamental declarar íntegramente las rentas de alquiler cada año fiscal.

2. Incluir gastos no deducibles

Muchos propietarios intentan deducir gastos que no están permitidos, como reformas de mejora o ampliación, mobiliario no esencial o gastos personales vinculados a la vivienda. Solo los gastos estrictamente necesarios para obtener los ingresos y los que se detallan en la normativa son deducibles. Para evitar errores, revisa cada gasto y consulta el listado oficial antes de incluirlo en la declaración.

3. No prorratear gastos en función de los meses alquilados

Otro error frecuente es deducir gastos anuales completos cuando la vivienda solo ha estado alquilada algunos meses. La ley exige prorratear tanto los ingresos como los gastos según los meses en que el inmueble ha estado arrendado. Si el piso ha estado vacío parte del año, solo puedes deducir los gastos en la proporción correspondiente al periodo de alquiler.

4. Olvidar la reducción aplicable al rendimiento neto

Algunos propietarios tributan por el rendimiento neto íntegro sin aplicar la reducción del 50 % o 60 % a la que tienen derecho cuando el inquilino destina la vivienda a residencia habitual. No aplicar esta reducción supone pagar más impuestos de los debidos. Es esencial revisar las condiciones del contrato y aplicar la reducción correcta según la fecha de firma y características del arrendamiento.

5. No amortizar correctamente el inmueble

Existen propietarios que no aplican la deducción por amortización del 3 % anual sobre el mayor valor entre el de adquisición o el catastral. Este olvido implica declarar un rendimiento neto mayor y, por tanto, tributar de más. Para evitarlo, calcula cada año la amortización deducible y consígnala en tu declaración.

6. No conservar justificantes y facturas

La Agencia Tributaria puede requerir justificantes de los gastos deducidos (facturas de reparaciones, recibos de comunidad, pagos de IBI, etc.). La falta de documentación puede invalidar la deducción y acarrear regularizaciones. Conservar todos los justificantes al menos durante los plazos legales de prescripción es imprescindible para acreditar los gastos ante cualquier requerimiento.

7. No actualizar la declaración en caso de cambio de uso o titularidad

Si la vivienda deja de estar arrendada, se vende o cambia de uso (por ejemplo, pasa a ser segunda residencia), es obligatorio ajustar la declaración. Seguir aplicando reducciones o deducciones tras el cambio puede derivar en sanciones. Es importante revisar la situación de la vivienda cada ejercicio fiscal y adaptar la declaración a la realidad.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué ingresos debo declarar en el IRPF por el alquiler de mi vivienda?

Debes declarar todos los ingresos brutos obtenidos por el alquiler de la vivienda durante el año fiscal, sea cual sea la forma de pago recibida.

2. ¿Qué gastos puedo deducir como propietario que alquila?

Puedes deducir intereses de hipoteca, IBI, gastos de comunidad, seguro, reparaciones, amortización del inmueble, honorarios de gestión y gastos de formalización del contrato, siempre que estén justificados y relacionados con la vivienda alquilada.

3. ¿Cómo se calcula la reducción del 50-60 % en el IRPF?

La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo cuando el inquilino usa la vivienda como residencia habitual: el 60 % para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y, para posteriores, una base del 50 % ampliable según condiciones.

4. ¿Puedo deducir los gastos si la vivienda está vacía parte del año?

Solo puedes deducir los gastos en proporción a los meses en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada; el resto no es deducible.

5. ¿Qué ocurre si el rendimiento neto es negativo tras deducir gastos?

Si el resultado es negativo, no tributas por ese inmueble y puedes compensar el saldo negativo con otros rendimientos de capital inmobiliario en los años siguientes, hasta un máximo de cuatro ejercicios.

6. ¿Es obligatorio aplicar retención en el alquiler?

Solo si el inquilino es una empresa o entidad jurídica debe practicar una retención del 19 % sobre la renta; si es un particular, no hay retención obligatoria.

7. ¿Cómo tributan los alquileres turísticos o de temporada?

Los alquileres turísticos y de temporada no permiten aplicar la reducción del 50-60 %; tributan por el rendimiento neto íntegro, aunque sí pueden deducirse gastos.

8. ¿Qué documentación debo guardar como propietario?

Debes conservar facturas y justificantes de todos los gastos deducidos, así como contratos y recibos de ingreso del alquiler, durante los plazos de prescripción fiscal.

9. ¿Qué pasa si no declaro los ingresos del alquiler?

No declarar los ingresos puede acarrear sanciones, recargos y la obligación de pagar los impuestos atrasados con intereses; Hacienda dispone de mecanismos para detectar alquileres ocultos.

10. ¿Puedo deducir gastos de mejora o ampliación de la vivienda alquilada?

Las obras de mejora o ampliación no son deducibles directamente, pero pueden ser amortizadas al 3 % anual como parte del valor del inmueble.