La fianza del alquiler: qué incluye, cuánto es y cuándo se devuelve
La fianza del alquiler es el depósito que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato. Está regulada por la LAU, tiene un importe máximo legal y el propietario solo puede retenerla si hay deudas o daños justificados.
Qué es la fianza y para qué sirve
La fianza de arrendamiento es un depósito en metálico que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato como garantía frente al incumplimiento de sus obligaciones: impago de la renta, daños en la vivienda más allá del desgaste ordinario o cualquier otro incumplimiento contractual.
No es lo mismo que la garantía adicional (aval bancario o depósito extra), que el propietario puede pedir además de la fianza legal pero con límites.
Importe de la fianza legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 LAU) establece:
- Arrendamiento de vivienda: 1 mes de renta.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda (local, trastero...): 2 meses de renta.
Si la renta mensual es de 900 €, la fianza legal es de 900 €.
El propietario puede exigir una garantía adicional (depósito extra o aval bancario), pero desde la reforma de la LAU de 2019 no puede superar el equivalente a 2 meses de renta adicionales.
En total, el propietario puede recibir al inicio: 1 mes de fianza + hasta 2 meses de garantía adicional = un máximo de 3 meses de renta como depósitos.
El depósito autonómico: obligación del propietario
El propietario tiene obligación legal de depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente (en plazo variable según la CCAA). Esta obligación no afecta al inquilino directamente, pero es importante porque:
- Garantiza la existencia y trazabilidad de la fianza.
- El incumplimiento puede generar sanciones para el propietario.
- El inquilino puede verificar el depósito ante el organismo autonómico si lo necesita.
Actualización de la fianza
La fianza no se actualiza automáticamente con la renta. Solo se puede actualizar cuando el contrato se prorrogue por más de 5 años (contratos de persona física) o 7 años (persona jurídica), momento en el que puede exigirse que la fianza se ajuste a la nueva renta.
Devolución de la fianza
El arrendador debe restituir la fianza al terminar el arrendamiento. Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que la devolución se haya hecho efectiva, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero hasta que se pague (art. 36.4 LAU).
Causas por las que el propietario puede retener parte de la fianza
- Rentas impagadas: el propietario puede retener el importe equivalente a las mensualidades que el inquilino no haya pagado.
- Daños en la vivienda por encima del desgaste ordinario: roturas, agujeros en paredes, manchas permanentes, aparatos rotos por mal uso, etc.
- Facturas de suministros impagadas si están a nombre del arrendador y el inquilino las dejó sin pagar.
- Incumplimientos contractuales específicamente pactados en el contrato.
Lo que el propietario NO puede descontar
El desgaste ordinario producido por el uso correcto de la vivienda no puede imputarse al inquilino. La pintura que se deteriora con el paso de los años, los pequeños arañazos en el suelo o el desgaste de electrodomésticos por uso normal son costes que debe asumir el propietario.
Cómo protegerte como inquilino
Antes de entrar a la vivienda:
- Haz un inventario fotográfico fechado del estado del inmueble y de cada electrodoméstico. Envíaselo al propietario por escrito (correo electrónico con acuse de recibo o burofax) para que no pueda alegar daños preexistentes.
- Asegúrate de que el inventario del contrato es correcto y completo.
Al salir de la vivienda:
- Realiza un informe de salida (o solicita estar presente en la revisión) y documenta el estado.
- Entrega las llaves de forma fehaciente y guarda justificante de la fecha de entrega.
Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza
Si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves no hay devolución ni justificación escrita de retención:
- Envía un burofax reclamando la devolución.
- Si no hay respuesta, puedes interponer una reclamación en el Servicio de Defensa del Consumidor de tu CCAA.
- Como último recurso, el juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia (cuantías inferiores a 2.000 € no requieren abogado ni procurador).
Fuente: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU); art. 36.
Texto editorial asistido por IA; las cifras proceden exclusivamente de fuentes oficiales citadas, con validación humana. Ningún dato se inventa: si no hay fuente, se muestra «sin dato». Metodología.
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