Fondo inmobiliario

Cuatro vehículos que no se parecen tanto como aparentan

La etiqueta "fondo inmobiliario" agrupa figuras que comparten una idea (poner dinero en ladrillo sin comprar un piso entero) pero que se separan en lo que más importa: cómo se compran, cuándo se puede recuperar el dinero y quién las vigila. Antes de elegir conviene entender que la liquidez, el regulador y la fiscalidad cambian por completo de una a otra.

FII: el fondo regulado por la CNMV

El Fondo de Inversión Inmobiliaria es un instrumento de inversión colectiva regulado por la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva y supervisado por la CNMV. Debe invertir al menos el 70% de su activo en bienes inmuebles y tributa al 1% en el Impuesto sobre Sociedades, un tipo reducido frente al general.

Su rasgo decisivo es la liquidez baja. El partícipe no compra y vende en mercado: suscribe y reembolsa participaciones contra el propio fondo, y los reembolsos suelen estar limitados a ventanas periódicas. Cuando muchos partícipes piden salir a la vez y el fondo no puede vender inmuebles con la rapidez necesaria, la gestora puede suspender los reembolsos. Es exactamente lo que ocurrió tras 2008, y por eso hoy queda muy poca oferta abierta al minorista.

SOCIMI: la sociedad cotizada que reparte casi todo

La SOCIMI es una sociedad anónima que cotiza (en bolsa o en BME Growth) y cuyo modelo fiscal es su sello: tributa al 0% en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir requisitos estrictos. Debe mantener al menos el 80% del activo en inmuebles destinados al alquiler y está obligada a distribuir el 80% del beneficio ordinario como dividendo. Desde 2022 soporta además un gravamen especial del 15% sobre el beneficio que no reparte, pensado para que el régimen no sirva para acumular caja sin devolverla al accionista.

El detalle clave para el inversor: la SOCIMI no paga (casi) impuestos a nivel de sociedad, pero el dividendo sí tributa en quien lo recibe. La carga fiscal no desaparece, se traslada al accionista. Tienes la explicación completa de requisitos y régimen en la ficha de SOCIMI.

REIT: el origen anglosajón

El REIT (Real Estate Investment Trust) es la figura nacida en Estados Unidos y extendida por Reino Unido, Australia o Japón. La lógica es idéntica a la SOCIMI: exención o tipo muy bajo a nivel societario a cambio de repartir la mayor parte de las rentas. La SOCIMI es, de hecho, la adaptación española del concepto. Para un inversor de aquí, comprar un REIT extranjero implica una capa adicional de fiscalidad internacional y, normalmente, retención en origen sobre el dividendo. La comparación detallada está en la ficha de REIT.

Crowdfunding inmobiliario: financiación participativa, no fondo

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario operan bajo la Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial y se registran ante la CNMV. No son fondos: ponen en contacto a promotores o gestores de proyectos con inversores que aportan tickets pequeños a una operación concreta (una promoción, una rehabilitación, un préstamo a un proyecto). El inversor no compra una cartera diversificada, sino una posición en un único proyecto, lo que concentra el riesgo. Más matices en crowdfunding inmobiliario.

Cómo entra un particular en cada figura

• FII: a través de la red de la gestora o de un comercializador autorizado, suscribiendo participaciones. Exige leer el folleto y aceptar ventanas de reembolso limitadas.
• SOCIMI: como cualquier acción cotizada, mediante un bróker o el banco. Se compra y vende en mercado al precio de la sesión.
• REIT: igual que una acción extranjera, con un bróker que dé acceso al mercado correspondiente y atención a la fiscalidad internacional.
• Crowdfunding: registrándose en una plataforma autorizada y aportando a proyectos concretos, con importes de entrada bajos.

Liquidez y horizonte: la diferencia que más se nota

Aquí se ven las costuras. La SOCIMI y el REIT cotizan, así que puedes vender en una sesión de mercado, aunque a cambio asumes que el precio fluctúa a diario y puede separarse del valor de los inmuebles subyacentes. El FII es lo contrario: precio más estable pero salida lenta y, en escenarios de tensión, bloqueada. El crowdfunding es el más rígido: el dinero suele quedar comprometido hasta que el proyecto se completa o se vende, sin mercado secundario fiable donde deshacer la posición antes.

La consecuencia práctica: cotizado equivale a liquidez con volatilidad; no cotizado equivale a estabilidad de precio con iliquidez. No hay vehículo que ofrezca las dos cosas a la vez.

Fiscalidad del inversor en el IRPF

Importa separar dos planos. La fiscalidad del vehículo (1% del FII, 0% de la SOCIMI con su gravamen del 15% sobre lo no distribuido) es una cosa; la del inversor que recibe el dinero es otra. En el IRPF, para una persona física residente:

• Los dividendos de una SOCIMI o REIT y los rendimientos que reparta el vehículo son rendimientos del capital mobiliario, integrados en la base del ahorro.
• La venta de la acción, participación del FII o posición cotizada genera una ganancia o pérdida patrimonial, también en la base del ahorro.
• En el caso del crowdfunding, la naturaleza fiscal depende del producto: un préstamo participativo genera rendimientos del capital mobiliario, mientras que una participación en el capital del proyecto se trata como ganancia o pérdida patrimonial al vender.

La base del ahorro tributa por tramos crecientes según el importe. No incluyo los porcentajes porque cambian con cada ley de presupuestos; conviene confirmarlos para el ejercicio en curso antes de hacer números.

Riesgos que conviene tener delante

• Riesgo de mercado: el inmobiliario sube y baja. Las figuras cotizadas suman volatilidad bursátil sobre la del activo.
• Riesgo de liquidez: especialmente agudo en FII y crowdfunding. Querer salir y no poder es un escenario real, no teórico.
• Riesgo de apalancamiento: muchos de estos vehículos usan deuda. Si suben los tipos, el coste financiero erosiona el resultado.
• Riesgo de concentración: el crowdfunding apuesta a un proyecto; si sale mal, no hay cartera que compense.
• Riesgo regulatorio y fiscal: el régimen de la SOCIMI ya se ha endurecido (gravamen del 15% en 2022). Cualquier cambio normativo altera la rentabilidad esperada.
• Diferencia entre precio y valor: una SOCIMI puede cotizar por debajo del valor de sus inmuebles durante años. Eso es oportunidad o trampa según el caso.

Antes de comparar rentabilidades entre vehículos conviene saber qué se está midiendo: una rentabilidad por dividendo no es lo mismo que la rentabilidad del inmueble subyacente. Repasa la diferencia en rentabilidad bruta.