Cap rate
Capitalization Rate: indicador de valoración de inmuebles en renta que relaciona el ingreso operativo neto anual (NOI) con el valor de mercado del activo. A diferencia del yield, el cap rate excluye el coste de financiación y mide la rentabilidad intrínseca del activo. Es el principal parámetro de referencia en el mercado institucional de inversión inmobiliaria para comparar activos entre distintos países y tipologías.
Qué mide
El cap rate (tasa de capitalización) es la rentabilidad bruta anual de un inmueble en alquiler: se calcula dividiendo el ingreso operativo neto anual (alquiler menos gastos no financieros: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) entre el precio de compra. Un cap rate del 5 % significa que el inmueble genera, antes de impuestos y financiación, un 5 % de su valor al año.
Cómo se interpreta
- Cap rate alto: más rentabilidad por euro invertido, pero suele ir asociado a mayor riesgo o a zonas con menor revalorización esperada.
- Cap rate bajo: típico de zonas prime, donde el comprador acepta menos renta a cambio de seguridad y potencial de revalorización.
No incluye la financiación: dos inversores con el mismo cap rate pueden obtener rentabilidades sobre fondos propios muy distintas según el apalancamiento.
Diferencia con la rentabilidad neta
El cap rate es una medida del activo, no del inversor. La rentabilidad neta sobre la inversión real sí descuenta la hipoteca, los impuestos sobre el alquiler (IRPF) y los gastos de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cap rate en vivienda?
Depende de la zona y el riesgo. En el residencial español suele moverse entre el 3 % de las zonas prime y el 6-8 % de mercados secundarios. Un cap rate muy alto puede señalar más riesgo o menor revalorización esperada.
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No. El cap rate mide la rentabilidad del inmueble sin financiación. La rentabilidad sobre los fondos propios del inversor sí depende del apalancamiento y puede ser mayor o menor.