Yield inmobiliario
Término anglosajón equivalente a la rentabilidad por alquiler, ampliamente usado en el mercado de inversión institucional. Se calcula como la renta anual neta dividida por el valor de mercado del activo. Un yield comprimido (bajo) indica un activo caro en relación con las rentas que genera; un yield elevado indica un activo barato o con mayor riesgo. En el mercado español de oficinas prime el yield se ha situado históricamente entre 3,5 % y 5,5 %.
Los tres yields que se citan y no significan lo mismo
- Gross yield (bruto): renta anual bruta ÷ precio. Es el que aparece en los anuncios y el más optimista.
- Net initial yield (neto inicial): renta neta de gastos no recuperables ÷ precio bruto de compra, incluyendo costes de transacción. Es el estándar del mercado institucional europeo y el que se usa para comparar operaciones.
- Yield on cost: renta estabilizada ÷ coste total del proyecto, incluyendo obra y comercialización. Se usa en desarrollos y en reposicionamientos.
Comparar un gross yield con un net initial yield de otra operación es el error más frecuente al leer un informe de mercado: la diferencia entre ambos puede superar el punto porcentual.
Qué significa que un yield se comprima
El yield es un cociente: si el precio sube más rápido que las rentas, el yield baja —se «comprime»— y el activo es más caro en términos de flujo. La compresión es buena para quien ya es propietario, porque revaloriza su cartera, y mala para quien entra, porque compra el mismo euro de renta más caro. Al revés, un yield alto no siempre es una ganga: puede estar señalando riesgo de vacío, un inquilino frágil, una zona en declive o un inmueble que necesita inversión.
Yield, cap rate y rentabilidad
En la práctica, yield y cap rate se usan como sinónimos, aunque el cap rate procede de la tradición anglosajona de valoración por capitalización y el yield, del análisis de inversión. Ambos son el inverso del múltiplo sobre rentas: un yield del 5 % equivale a pagar veinte años de renta. Para vivienda residencial en España, el equivalente doméstico es la rentabilidad bruta, calculada sobre el precio de compra, y la relación con el valor se formaliza en el método de capitalización.