Método de capitalización de rentas
Método de valoración que calcula el valor de un inmueble en función de las rentas que puede generar, capitalizándolas a una tasa de actualización determinada. Es el método principal para inmuebles en explotación (oficinas, locales, naves industriales) y para la valoración de viviendas con alquiler consolidado.
La fórmula y sus dos variables
Valor = Renta neta anual / Tasa de actualización
Con una renta neta de 9.000 € anuales y una tasa del 5 %, el valor es 180.000 €. Con la misma renta y una tasa del 4 %, sube a 225.000 €. Toda la valoración se juega, por tanto, en dos números: cuánto renta el inmueble de verdad y qué tasa se le exige.
Qué es «renta neta»
No es el alquiler que figura en el contrato. La Orden ECO/805/2003, que regula las valoraciones para finalidades hipotecarias en España, obliga a descontar de los ingresos brutos los gastos que soporta el propietario —IBI, seguro, comunidad, mantenimiento, gestión— y a considerar una tasa de desocupación y morosidad realista para la zona. Un tasador que capitalice la renta bruta sobrevalora el activo de forma sistemática.
De dónde sale la tasa de actualización
Se construye sobre el tipo libre de riesgo —deuda pública a largo plazo— más una prima que recoge la iliquidez del inmueble, el riesgo de la zona, la calidad del inquilino y la duración del contrato. Un local con un contrato de quince años firmado por una gran cadena admite una tasa mucho más baja que una nave industrial con un inquilino pequeño y contrato anual. Esa tasa es, en la práctica, el mismo concepto que el cap rate del mercado de inversión.
Cuándo se usa y cuándo no
Es el método principal para inmuebles en explotación —oficinas, locales, naves, residencias, vivienda con alquiler consolidado— y para cualquier activo cuyo valor dependa de los flujos que genera. Para una vivienda que se compra para vivir, el método de referencia es el de comparación con testigos de mercado; y para suelo con aprovechamiento urbanístico, el método residual. Un tasador suele calcular más de uno y justificar cuál adopta.