Build to Rent (BTR)
Modelo de promoción inmobiliaria en el que el promotor construye un edificio residencial íntegra y exclusivamente destinado al alquiler, normalmente vendido en bloque a un inversor institucional antes o durante la construcción. A diferencia de la promoción tradicional, no se venden pisos individuales. El BTR ha crecido significativamente en España desde 2018, impulsado por la demanda de alquiler institucionalizado y la escasez de vivienda en grandes ciudades.
Cómo funciona una operación BTR
El promotor no vende pisos: vende el edificio entero. La operación típica se cierra como forward purchase (el inversor compra sobre plano y paga a la entrega) o forward funding (el inversor financia la obra por hitos y asume parte del riesgo de construcción a cambio de un precio menor). En ambos casos el comprador es institucional —una SOCIMI, un fondo inmobiliario, una aseguradora o un fondo de pensiones— y el activo nace ya destinado al alquiler.
En qué se diferencia del alquiler tradicional
| Build to Rent | Piso en alquiler de particular | |
|---|---|---|
| Propiedad | Un solo titular del edificio | Propietarios distintos por piso |
| Gestión | Operador profesional | El propio dueño o una agencia |
| Servicios | Zonas comunes, gimnasio, coworking | Los del edificio, si los hay |
| Contrato | Estandarizado, LAU de vivienda | LAU de vivienda |
La diferencia práctica para el inquilino es la gestión: interlocutor único, mantenimiento incluido y ausencia de la incertidumbre de que el propietario quiera vender o recuperar el piso. A cambio, la renta se sitúa por encima de la del mercado de particulares en la misma zona.
Por qué ha crecido en España
Tres factores lo explican. El primero es el peso del alquiler: el 16,7 % de los hogares españoles vive en alquiler a precio de mercado y otro 3,5 % en alquiler por debajo de mercado (INE, ECV 2025), un segmento hasta hace poco atendido casi solo por particulares. El segundo es la búsqueda de rentas estables por parte del inversor institucional en un entorno de yields comprimidos en oficinas y retail. El tercero es la escasez de oferta nueva: en 2025 solo el 21,8 % de las compraventas fueron de obra nueva, y el BTR permite añadir producto sin competir con el comprador final.