Buy to let (comprar para alquilar)
Estrategia de inversión que consiste en adquirir un inmueble con el objetivo principal de obtener ingresos mediante su arrendamiento. El análisis financiero debe contemplar el precio de compra, los gastos de transacción (ITP, notaría), el coste de la hipoteca si la hay, los gastos recurrentes y la fiscalidad. La rentabilidad neta real en España oscila según la zona entre el 2 % y el 6 %, con mayores yields en ciudades medianas e industriales que en Madrid o Barcelona.
Cómo se calcula la rentabilidad de verdad
Hay tres cifras y se confunden con frecuencia:
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100. Ignora gastos e impuestos. Sirve como primera criba y para nada más.
- Rentabilidad neta = (renta anual − gastos recurrentes) ÷ (precio de compra + gastos de compra) × 100. Es la que importa.
- Rentabilidad sobre fondos propios: el mismo numerador, dividido solo por el dinero puesto. Con hipoteca sube, porque el apalancamiento multiplica el resultado en los dos sentidos.
Lo que se olvida en el denominador
El precio de compra no es el desembolso. Hay que sumarle el ITP —del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña—, notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre una compra de segunda mano, ese bloque suele mover el desembolso real entre un 10 % y un 15 % por encima del precio, y todo ello reduce la rentabilidad neta desde el primer día.
Lo que se olvida en el numerador
La renta anual bruta no es lo que se ingresa. Del cálculo hay que descontar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, posibles derramas, el coste de gestión si se delega y —la partida que más distorsiona— los meses sin inquilino. Un mes vacío al año se lleva el 8,3 % de los ingresos.
La fiscalidad cambia el resultado
El rendimiento del alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero el art. 23.2 de la Ley 35/2006 permite una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto cuando se arrienda como vivienda habitual, que sube al 60 % si se ha rehabilitado, al 70 % en determinados supuestos de alquiler a jóvenes o vivienda protegida y al 90 % si se rebaja la renta más de un 5 % en zona tensionada. Antes de comparar dos operaciones conviene ver a qué reducción da derecho cada una: la diferencia entre el 50 % y el 90 % pesa más que medio punto de rentabilidad bruta.