Derrama
Cuota extraordinaria que la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal aprueba para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario y que supera el fondo de reserva: obras de rehabilitación, ITE con deficiencias, instalación de ascensor, derramas por sentencia judicial, o reparaciones urgentes en elementos comunes. El importe se reparte entre los propietarios en proporción a su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o un acuerdo unánime establezcan otra cosa. El propietario obligado al pago es quien lo sea en el momento de la aprobación del acuerdo en junta, no quien lo era cuando se generó el gasto: por eso al comprar conviene exigir certificado de estar al corriente y preguntar por derramas aprobadas o en tramitación, que pasarán al nuevo propietario salvo pacto en contrario. Las derramas para obras estructurales o de accesibilidad obligatorias son exigibles incluso a los propietarios que hayan votado en contra. Su impago se reclama por el procedimiento monitorio de propiedad horizontal (art. 21 LPH) y la deuda goza de preferencia sobre el inmueble.
Cuándo se puede aprobar y con qué mayoría
La mayoría depende del tipo de obra, y es lo que decide si un propietario puede oponerse con éxito:
| Tipo de obra | Mayoría (art. 17 LPH) | ¿Obliga a quien vota en contra? |
|---|---|---|
| Conservación y seguridad del edificio | No requiere acuerdo: son obligatorias | Sí |
| Accesibilidad (rampas, ascensor) | Mayoría simple de propietarios y cuotas | Sí |
| Eficiencia energética y renovables | 3/5 de propietarios y cuotas | Sí |
| Mejora o servicio nuevo no necesario | 3/5 de propietarios y cuotas | No, si la cuota supera tres mensualidades ordinarias |
La distinción entre conservación y mejora es la que se discute en casi todos los conflictos: reparar una cubierta que gotea es conservación y no admite oposición; instalar una piscina es mejora y sí.
El fondo de reserva no siempre llega
El art. 9.1.f de la Ley 49/1960 obliga a dotar un fondo de reserva de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Está pensado para obras de conservación y reparación, y para el seguro obligatorio del edificio. Cuando el gasto supera ese colchón —lo habitual en una rehabilitación de fachada o en una ITE desfavorable— la junta aprueba la derrama por la diferencia.
Quién paga si la vivienda se vende
El obligado es quien sea propietario en el momento en que la junta aprueba el acuerdo, no quien lo era cuando se generó la necesidad de la obra ni quien lo sea cuando se ejecute. Por eso, al comprar:
- Exige el certificado de estar al corriente que impone el art. 9.1.e LPH, sin el cual el notario no debería autorizar la escritura salvo renuncia expresa.
- Pide las actas de las últimas juntas y pregunta por derramas aprobadas o en tramitación: las aprobadas antes de la compraventa siguen al vendedor, pero el inmueble responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores (afección real del art. 9.1.e).
El impago se reclama por el procedimiento monitorio especial del art. 21 LPH, más rápido que el ordinario, y la deuda goza de preferencia sobre el inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?
Una derrama es una cuota extraordinaria que la junta de propietarios aprueba para cubrir gastos imprevistos no incluidos en el presupuesto ordinario, como obras de rehabilitación, ITE o reparaciones urgentes en elementos comunes. Se reparte entre los propietarios en proporción a su cuota de participación.
¿Cuándo se paga una derrama?
La derrama se paga cuando la junta de propietarios la aprueba en reunión. El plazo de pago lo fija la propia junta. Si hay derramas aprobadas o en tramitación al comprar un inmueble, suelen pasar al nuevo propietario salvo pacto en contrario.
¿Es obligatorio pagar una derrama si voté en contra?
Sí. Las derramas para obras obligatorias (como las exigidas por la Inspección Técnica de Edificios o las de accesibilidad) son exigibles incluso a los propietarios que hayan votado en contra en la junta.