Propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal organiza la convivencia jurídica de un edificio dividido por pisos o locales que pertenecen a propietarios distintos pero comparten estructura, accesos e instalaciones. Lo regula la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), modificada en numerosas ocasiones, con desarrollo complementario en los artículos 396 y siguientes del Código Civil. Su lógica de fondo es sencilla: cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su vivienda o local, y un derecho de copropiedad sobre todo lo que sirve al edificio en conjunto.

Elementos privativos y elementos comunes

El artículo 396 del Código Civil traza la frontera. Son privativos los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, con salida propia a la vía pública o a un elemento común que conduzca a ella. El propietario los usa, disfruta y dispone con plena autonomía, dentro del respeto a las normas de la comunidad.

Son comunes los elementos al servicio del edificio: el suelo, la estructura, las fachadas, la cubierta, los portales, las escaleras, los ascensores, las conducciones generales de agua, gas, electricidad o saneamiento, y los espacios destinados al uso colectivo. Nadie puede apropiarse de ellos ni alterarlos por su cuenta. Algunos elementos comunes pueden ser de uso privativo (una terraza de cubierta asignada a un ático), lo que no cambia su titularidad común.

Título constitutivo y estatutos

El título constitutivo es el documento que hace nacer la propiedad horizontal. Describe el inmueble en su conjunto y cada piso o local con su superficie, linderos y servicios, y fija la cuota de participación de cada uno (art. 5 LPH). Se otorga ante notario y accede al Registro de la Propiedad.

Los estatutos completan ese título con las reglas de uso, conservación y administración. Vinculan a los propietarios actuales y a los futuros adquirentes solo si están inscritos en el Registro; si no lo están, no son oponibles a terceros de buena fe. Junto a los estatutos pueden existir normas de régimen interior, de menor rango, que ordenan el uso cotidiano de servicios e instalaciones y se aprueban por mayoría simple.

La cuota de participación

A cada vivienda o local se le asigna una cuota, expresada en centésimas respecto al total del edificio. Esa cuota cumple dos funciones: determina la proporción en que cada propietario contribuye a los gastos comunes y mide su peso en las votaciones de la junta cuando el acuerdo se decide por cuotas. Se fija atendiendo a la superficie útil, el emplazamiento y el uso previsible de los elementos comunes. Modificarla exige tocar el título constitutivo, con la mayoría reforzada que veremos.

Órganos de la comunidad

La LPH (art. 13) prevé varios órganos de gobierno:

• Junta de propietarios. Órgano soberano. Reúne a todos los titulares y decide sobre presupuestos, obras, nombramientos y cualquier asunto de interés general. Se convoca al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas.
• Presidente. Representa a la comunidad dentro y fuera de juicio. Su cargo es obligatorio y, salvo previsión estatutaria distinta, se designa por elección, turno rotatorio o sorteo entre los propietarios.
• Vicepresidente. Sustituye al presidente; su existencia es potestativa.
• Secretario y administrador. Llevan la documentación, custodian las actas y gestionan las cuentas. Ambos cargos pueden recaer en el presidente, en otro propietario o en un profesional externo (el administrador de fincas colegiado es la figura habitual).

El detalle del funcionamiento de estos órganos y de su elección se desarrolla en la ficha de comunidad de propietarios.

Régimen de mayorías

El artículo 17 LPH gradúa la mayoría exigible según la trascendencia del acuerdo. No todo se decide igual:

Mayoría simple

Para los acuerdos ordinarios (aprobar presupuestos y cuentas, nombrar cargos, ejecutar reparaciones necesarias para la conservación y la habitabilidad) basta la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas presentes en la junta. En segunda convocatoria es válido el acuerdo de la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas presentes.

Tres quintos

El establecimiento o supresión de servicios comunes nuevos (ascensor, portería, vigilancia, instalaciones que mejoren el inmueble) o el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico requieren el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.

Unanimidad

La modificación del título constitutivo o de los estatutos exige unanimidad (art. 17.6 LPH). Es el umbral más exigente porque altera las reglas básicas del inmueble: redistribuir cuotas, cambiar el destino de un local o reconfigurar elementos comunes esenciales.

La propia ley introduce mecanismos de cómputo para evitar bloqueos: el propietario ausente debidamente citado que no manifiesta su discrepancia por escrito en los 30 días naturales siguientes a la notificación del acuerdo se considera que vota a favor (regla del silencio del art. 17.8). Además, ciertas obras de accesibilidad y de eficiencia energética cuentan con regímenes específicos que rebajan la exigencia.

Fondo de reserva y derramas

La comunidad debe dotar un fondo de reserva para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación, así como la realización de obras de accesibilidad (disposición adicional de la LPH). Cuando los fondos ordinarios y ese reserva no bastan para un gasto extraordinario, la junta aprueba una derrama: una aportación adicional repartida según la cuota de cada propietario. Conviene distinguir la derrama de la cuota ordinaria periódica; ambas comparten el criterio de reparto pero responden a necesidades distintas. El tratamiento práctico de estas aportaciones se detalla en la ficha de derrama.

Morosidad y reclamación de cuotas

La contribución a los gastos comunes es una obligación legal del propietario, no una opción. Frente al impago, la LPH (art. 21) habilita un procedimiento monitorio ágil: la junta aprueba la liquidación de la deuda, el presidente o el administrador la certifica y se reclama judicialmente. El propietario moroso no pierde el derecho de asistencia a la junta, pero queda privado del derecho de voto mientras no pague o consigne lo debido, y su voto no se computa para alcanzar las mayorías exigidas.

La deuda por gastos comunes goza de una preferencia especial: la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores queda afecta al pago, de modo que quien compra una vivienda responde de esas cantidades con el propio inmueble. De ahí que el certificado de estar al corriente de pagos sea requisito habitual en cualquier compraventa.

La reforma de 2025: alquiler turístico

La modificación de la LPH operada en 2025 reforzó la capacidad de las comunidades para ordenar el alquiler de viviendas de uso turístico. La comunidad puede ahora limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad en los pisos del edificio mediante acuerdo adoptado por tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación. El acuerdo puede llegar a prohibir el alquiler turístico en el inmueble o someterlo a condiciones, y para los pisos que ya desarrollaban legalmente la actividad antes del acuerdo rige el régimen transitorio previsto en la propia norma. La reforma traslada a la junta una decisión que antes generaba conflicto interpretativo, encajándola en la lógica del artículo 17.

Para los pasos concretos de constitución, convocatoria de juntas, libro de actas y gestión diaria, conviene apoyarse en la guía práctica de comunidad de propietarios.